Dodici immobili dello Stato. Concessioni e locazioni di valorizzazione che possono arrivare fino a 50 anni. Un’unica scadenza chiave: 11 dicembre 2026. Nel portafoglio pubblicato dall’Agenzia del Demanio ci sono fari a Ustica e Vulcano, un immobile a Favignana, un monastero a Stilo, un’ex caserma a 2.743 metri di quota, edifici storici nei centri urbani e due asset destinati al programma Turismo Accessibile 4all. Per operatori alberghieri, family office, investitori immobiliari e hospitality developer l’opportunità è evidente. Ma lo è altrettanto il rischio: in una concessione il capitale viene investito su un immobile che non viene acquistato. Il problema, quindi, non è individuare il bene più affascinante. È capire quale dei dodici possa produrre abbastanza cash flow da recuperare CAPEX, canoni, interessi e rendimento dell’equity prima che il diritto economico si esaurisca.
È qui che cambia completamente la logica dell’investimento:
Concession Value ≠ Freehold Value
e soprattutto:
No Purchase Price ≠ Low Investment
Un faro ottenuto in concessione può richiedere più capitale per camera di un hotel acquistato.
Un monastero apparentemente “gratuito” può richiedere milioni di euro di restauro.
Un edificio pubblico straordinario può essere:
architecturally compelling
ma:
economically uninvestable.
Per questo InvestimentiAlberghieri.it ha analizzato il portafoglio non chiedendosi soltanto:
“quale immobile può diventare un hotel?”
ma:
“Quale immobile può trasformare CAPEX e tempo di concessione in un rendimento sostenibile per l’investitore?”
L’opportunità in sintesi
L’Agenzia del Demanio ha pubblicato nel luglio 2026 un portafoglio complessivo di 20 immobili.
Di questi:
12 sono inseriti nelle procedure di concessione/locazione di valorizzazione;
6 sono destinati a temporary use;
2 a concessione agevolata per Enti del Terzo Settore.
Per il nostro mercato il perimetro più interessante è costituito dai:
12 immobili in valorizzazione
con scadenza delle offerte:
11 dicembre 2026 – ore 12:00
e possibilità, secondo la disciplina generale delle iniziative di valorizzazione, di sviluppare rapporti di lunga durata fino a:
50 anni
da verificare naturalmente sulle condizioni dello specifico bando.
Le 12 opportunità: Hospitality Opportunity Matrix
| Asset | Località | Hospitality Fit | CAPEX / Execution Risk | Preliminary Score | Primo orientamento |
|---|---|---|---|---|---|
| Casa Nappi | Loreto | Molto alto | Medio | 22/25 | Senior / accessible hospitality |
| Faro Punta Cavazzi | Ustica | Molto alto | Alto | 21/25 | Experiential micro-hospitality |
| Faro di Gelso | Vulcano | Molto alto | Alto | 20/25 | High-ADR retreat |
| Ex Guardia di Finanza | Roccella Ionica | Alto | Medio | 20/25 | Coastal boutique hospitality |
| Camerone celle di punizione | Favignana | Alto | Alto | 19/25 | Heritage micro-hospitality |
| Ex Carcere Giudiziario | Gallina – RC | Specialistico | Medio/Alto | 18/25 | Accessible / senior hospitality |
| Palazzo della Posta | Piacenza | Medio/Alto | Medio | 17/25 | Residence / serviced apartments |
| Ex Monastero S. Francesco | Stilo | Medio/Alto | Alto | 17/25 | Heritage retreat |
| Faro di Riposto | Riposto | Selettivo | Medio | 16/25 | Micro-hospitality / experience |
| Ex Casa del Fascio | Ardore | Selettivo | Medio/Alto | 15/25 | Small heritage hospitality |
| Forcola del Braulio | Valdidentro | Specialistico | Molto alto | 15/25 | Iconic alpine refuge |
| Ex Reclusorio Saliceta S. Giuliano | Modena | Complesso | Molto alto | 13/25 | Institutional mixed-use redevelopment |
Hospitality Opportunity Score è un indicatore preliminare elaborato a fini comparativi.
Non rappresenta:
una valutazione immobiliare;
una raccomandazione d’investimento;
né una previsione di rendimento.
Serve a stabilire:
dove vale la pena spendere per prima cosa tempo e due diligence.
Ed è proprio questo il primo servizio che dovrebbe offrire un advisor:
non trovare più opportunità, ma eliminare rapidamente quelle sbagliate.
1. Casa Nappi – Loreto
Hospitality Opportunity Score: 22/25
Casa Nappi è probabilmente uno degli asset più immediatamente leggibili dell’intero portafoglio.
Si trova nel centro di Loreto, a circa 500 metri dalla Basilica della Santa Casa, ed è un fabbricato di inizio Novecento di circa:
1.732 mq lordi
articolato su più livelli.
Il bene è inserito nel programma:
Turismo Accessibile 4all
con attenzione anche a soluzioni di accoglienza rivolte alla popolazione senior.
La forza principale è che il progetto non deve necessariamente:
creare la destinazione.
Loreto possiede già un importante:
demand generator.
La domanda potenziale comprende:
pellegrinaggio;
senior travel;
gruppi;
famiglie;
turismo religioso internazionale;
medium stay.
La tesi potrebbe quindi essere:
Pilgrimage Demand + Senior Hospitality + Accessibility = Defensible Demand Stack
Casa Nappi non deve necessariamente diventare un hotel tradizionale
Questa è la parte più interessante.
Il prodotto potrebbe combinare:
hospitality;
accessible rooms;
medium stay;
servizi alla persona;
spazi comuni;
assistenza leggera;
esperienze legate al territorio.
Senza trasformarsi in:
healthcare.
La distinzione è importante:
Senior Hospitality ≠ RSA
Un progetto ben strutturato potrebbe intercettare una domanda crescente tra:
traditional hotel
e:
assisted accommodation.
Per questo Casa Nappi è uno dei primi asset sui quali costruirei:
Market Study
→
Concept
→
CAPEX
→
PEF.
Interesse specifico
Per un’analisi preliminare:
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Casa Nappi Loreto
2. Faro di Punta Cavazzi – Ustica
Hospitality Opportunity Score: 21/25
Il Faro di Punta Cavazzi rappresenta il tipo di asset che il mercato tende naturalmente a:
sovrastimare emotivamente
e:
sottostimare finanziariamente.
La struttura dispone di circa:
315 mq lordi
su un’area di circa:
671 mq
ed è inserita nel contesto naturalistico dell’Area Marina Protetta di Ustica.
Il potenziale è evidente:
diving;
sea experience;
privacy;
nature;
exclusive use;
high-end experiential tourism.
La formula positiva è:
Scarcity × Experience × Destination Premium
Ma il vero underwriting deve sottrarre:
restoration CAPEX;
logistica insulare;
supply chain;
energia;
personale;
seasonality;
maintenance;
concession cost.
Small Building ≠ Small Investment
Supponiamo che la configurazione finale consenta:
6 camere.
Con un investimento totale di €3 milioni:
€3.000.000 ÷ 6
=
€500.000 di investimento per key.
A quel punto l’ADR necessario non può essere:
ordinary.
Quindi:
Few Keys
→
High CAPEX per Key
→
High Required GOP per Key
→
High Required ADR
→
Higher Demand Risk.
Il faro diventa interessante solo se:
scarcity premium > capital intensity.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Punta Cavazzi Ustica
3. Faro di Gelso – Vulcano
Hospitality Opportunity Score: 20/25
Il Faro di Gelso si trova nella parte meridionale dell’isola di Vulcano.
La superficie indicativa è di circa:
380 mq lordi
con un’area complessiva di circa:
1.591 mq.
La torre del faro resta invece funzionalmente separata rispetto alle aree disponibili alla valorizzazione.
Qui:
isolation
è contemporaneamente:
the product
e:
the operating problem.
La posizione può creare:
privacy;
exclusivity;
luxury experiential value;
high ADR.
Ma genera anche:
transport cost;
staffing complexity;
food logistics;
maintenance;
energy exposure;
seasonality.
La formula è:
Isolation Premium − Isolation Cost = Net Destination Value
Un progetto con molte camere probabilmente non sarebbe coerente.
Un piccolo:
high-ADR retreat
potrebbe esserlo molto di più.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Faro di Gelso Vulcano
4. Ex Guardia di Finanza – Roccella Ionica
Hospitality Opportunity Score: 20/25
Questo bene presenta una caratteristica molto importante:
the concept is relatively easy to understand.
L’edificio è di circa:
548 mq lordi
e si trova vicino alla costa di Roccella Ionica.
Le destinazioni compatibili consentono di ipotizzare:
boutique hotel;
high-end guesthouse;
serviced apartments;
small lifestyle property.
Rispetto ai fari esiste:
easier accessibility.
Ma aumenta l’esposizione a:
seasonality.
L’equazione è:
Summer ADR Premium
Shoulder-Season Demand
−
Winter Operating Drag
=
Annualised Hospitality Value.
L’investitore non deve quindi chiedersi:
“quanto posso fare ad agosto?”
ma:
“quanto GOP produce l’immobile nei dodici mesi?”
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Roccella Ionica
5. Camerone delle celle di punizione – Favignana
Hospitality Opportunity Score: 19/25
L’asset risale alla fine dell’Ottocento e dispone di circa:
352 mq lordi
su un lotto di circa:
1.576 mq.
Il contesto è straordinario:
Favignana.
Il capitale narrativo è fortissimo:
island;
history;
heritage;
scarcity.
Ma le condizioni fisiche dell’immobile implicano:
significant execution risk.
La formula è:
Heritage Story ≠ Investment Return
Il rischio principale è:
CAPEX per Key.
Se un intervento di restauro molto importante produce soltanto:
5;
6;
8 camere,
il Total Project Cost deve essere sostenuto da:
exceptional revenue per key.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Favignana
6. Ex Carcere Giudiziario – Gallina, Reggio Calabria
Hospitality Opportunity Score: 18/25
L’immobile dispone di circa:
808 mq lordi
su circa:
1.380 mq di area.
È uno dei due asset collegati al programma:
Turismo Accessibile 4all.
Qui il vero errore sarebbe provare a trasformare:
an unusual building
in:
a conventional hotel.
La domanda è invece:
quale hospitality product può monetizzare accessibilità, senior travel e soggiorni medio-brevi?
Possibili segmenti:
accessible tourism;
senior travel;
family-assisted travel;
social tourism;
medium stay.
La tesi diventa:
Hospitality ≠ Traditional Hotel
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Gallina Reggio Calabria
7. Palazzo della Posta – Piacenza
Hospitality Opportunity Score: 17/25
L’immobile dispone di circa:
1.295 mq lordi
nel centro di Piacenza.
Le destinazioni possibili aprono un ventaglio più ampio rispetto ad altri immobili.
Potrebbero avere senso:
residence;
serviced apartments;
extended stay;
urban hybrid;
eventualmente hospitality.
La vera domanda non è quindi:
how many hotel rooms?
Ma:
Hotel or Residence?
Il corretto Highest & Best Use potrebbe derivare da:
corporate stay;
temporary housing;
serviced apartments;
professional mobility
più che da:
traditional transient hotel demand.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Palazzo della Posta Piacenza
8. Ex Monastero di San Francesco – Stilo
Hospitality Opportunity Score: 17/25
Storia e architettura rappresentano:
strong raw material.
Ma non producono automaticamente:
hotel demand.
Il complesso dispone di caratteristiche compatibili con:
retreat;
cultural residence;
religious hospitality;
experiential accommodation.
Il nodo è:
Destination Creation
Il progetto deve dare al cliente una ragione per:
travel specifically there.
Quindi:
Heritage Quality
≠
Demand Depth.
La strategia non può essere:
“ristrutturiamo un monastero e vendiamo camere”.
Deve essere:
concept-first.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Monastero Stilo
9. Faro di Riposto
Hospitality Opportunity Score: 16/25
Con una superficie di circa:
120 mq
il Faro di Riposto è un esempio perfetto di:
Hospitality Value ≠ Room Count
La limitata dimensione riduce drasticamente l’optionalità per:
traditional hotel use.
Potrebbero avere maggiore coerenza:
exclusive accommodation;
experiential use;
premium F&B;
brand activation;
micro-hospitality.
L’errore sarebbe forzare:
hotel economics
su un edificio che potrebbe produrre maggiore valore attraverso:
experience economics.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Faro di Riposto
10. Ex Casa del Fascio – Ardore
Hospitality Opportunity Score: 15/25
Il bene dispone di circa:
434 mq lordi
nel centro storico di Ardore Superiore.
La criticità non è necessariamente:
the building.
È:
the depth of addressable demand.
Quindi:
Heritage Quality ≠ Demand Depth
Un progetto eventualmente hospitality dovrebbe essere:
small;
lean;
territory-led;
highly differentiated.
Un operating model troppo pesante rischierebbe di produrre:
Fixed-Cost Trap.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Ardore
11. Ex Casermetta Forcola del Braulio – Valdidentro
Hospitality Opportunity Score: 15/25
Probabilmente il bene più estremo del portafoglio.
Circa:
544 mq lordi
a:
2.743 metri di quota.
Il fascino è indiscutibile.
Ma l’operatività richiede di valutare:
accessibility;
construction logistics;
supplies;
water;
energy;
staff;
emergency procedures;
operating season.
Qui:
Remoteness Premium ≠ Operating Simplicity
Potrebbe diventare:
an iconic mountain refuge.
Ma soltanto se:
Premium ADR
e:
operating season
sono sufficienti a remunerare una logistica eccezionalmente complessa.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Forcola del Braulio
12. Ex Reclusorio Saliceta San Giuliano – Modena
Hospitality Opportunity Score: 13/25
Questo è l’asset dimensionalmente più importante.
Circa:
8.160 mq lordi
su quasi:
9.835 mq di area.
La scala cambia completamente il tipo di capitale necessario.
Qui la domanda è:
How Much Capital Can the Asset Absorb Before It Stops Being Investable?
Un progetto di queste dimensioni può richiedere:
institutional capital
e un mix di funzioni.
Possibili utilizzi:
hospitality;
student housing;
senior living;
events;
residential;
commercial;
mixed use.
Un hotel puro potrebbe non essere:
the Highest & Best Use.
Interesse specifico
info@investimentialberghieri.it
Oggetto:
Demanio – Saliceta San Giuliano
La nostra shortlist: i 5 asset hospitality da studiare per primi
Se dovessimo scegliere oggi dove investire immediatamente:
tempo di advisory
e:
budget di pre-feasibility
la shortlist sarebbe:
1. Casa Nappi – Loreto
Demand visibility + senior/accessible optionality
2. Faro di Punta Cavazzi – Ustica
Scarcity + experiential premium
3. Faro di Gelso – Vulcano
High-ADR destination potential
4. Ex Guardia di Finanza – Roccella Ionica
Simple hospitality conversion thesis
5. Favignana
Destination strength + heritage narrative
Ma questo ranking può cambiare radicalmente dopo aver conosciuto:
final permitted use;
actual usable sqm;
key count;
CAPEX;
concession rent;
concession duration;
technical obligations.
Questo è esattamente il punto:
Attractive Asset ≠ Investable Asset
Il vero errore: valutare una concessione come un hotel acquistato in piena proprietà
Un normale hotel investment viene spesso sintetizzato così:
Purchase Price
CAPEX
=
Total Invested Capital.
Poi:
Cash Flow
Exit Value.
In una concessione manca una parte fondamentale:
perpetual ownership.
Il capitale deve quindi essere recuperato principalmente attraverso:
cash flow generated during the concession period.
Questo modifica:
IRR;
payback period;
debt capacity;
Maximum CAPEX;
terminal value.
Freehold Terminal Value ≠ Concession Terminal Value
In un hotel freehold, dopo dieci anni l’investitore può vendere:
the underlying real estate.
In una concessione:
possiede un:
time-limited economic right.
Quindi:
The Investor Must Monetise Time, Not Ownership
È la differenza fondamentale.
Una concessione non è economica perché non bisogna acquistare l’immobile
Questo è probabilmente l’errore più pericoloso.
L’investitore evita:
land acquisition cost.
Ma può dover sostenere:
restauro;
struttura;
impianti;
vincoli;
FF&E;
OS&E;
progettazione;
pre-opening;
marketing;
working capital;
manutenzione;
canone concessorio.
Quindi:
Zero Freehold Purchase Price ≠ Zero Real Estate Cost
Il costo immobiliare viene semplicemente:
redistributed over CAPEX and time.
Total Concession Investment
La formula corretta è:
Mandatory Restoration
Development CAPEX
FF&E
OS&E
Professional Fees
Approvals
Pre-opening
Working Capital
Financing Costs
PV of Concession Payments
Life-Cycle Maintenance
=
Total Concession Investment
Maximum Sustainable CAPEX: probabilmente la metrica più importante di tutte
Il modo sbagliato di procedere è:
progetto architettonico
→
CAPEX
→
business plan.
La sequenza dovrebbe essere esattamente opposta:
Demand
→
Sustainable Revenue
→
Sustainable GOP
→
Required Investor Return
→
Maximum Sustainable CAPEX
→
Design.
Maximum Sustainable CAPEX
La formula è:
PV of Risk-Adjusted Operating Cash Flows
−
PV of Concession Payments
−
Pre-opening
−
Working Capital
−
Financing
−
Required Investor Return
=
Maximum Sustainable CAPEX
Se:
Required CAPEX > Maximum Sustainable CAPEX
l’operazione:
NON È INVESTIBILE.
Anche se l’immobile è:
bellissimo;
storico;
iconico;
irripetibile.
Questa è la vera funzione della due diligence
Non dimostrare che:
an investment can be made.
Ma verificare se:
it should be made.
È una differenza enorme.
Heritage Premium ≠ Heritage Profitability
Fari, monasteri ed ex carceri possiedono:
scarcity;
storytelling;
architecture;
brand value.
Ma introducono:
specialist restoration;
heritage approvals;
construction complexity;
longer lead times;
higher contingency.
La formula diventa:
Heritage Premium
−
Heritage CAPEX
−
Heritage Execution Risk
=
Net Heritage Value.
CAPEX per Key diventa decisivo
In molti di questi immobili il key count sarà inevitabilmente:
limited.
Questo aumenta:
capital intensity per room.
La relazione è:
Total Hospitality CAPEX
÷
Final Saleable Keys
=
CAPEX per Key.
A sua volta:
CAPEX per Key
richiede:
sufficient GOP per Key.
E quindi:
sufficient Revenue per Key.
Un faro con 6 camere non può avere l’economia di un hotel con 100 camere
Mancano:
economies of scale;
payroll absorption;
centralised maintenance;
large inventory.
Quindi serve:
pricing power.
La formula diventa:
Small Inventory Requires High Revenue Density
Revenue per sqm diventa importante quanto RevPAR
In micro-hospitality:
RevPAR da solo potrebbe non essere sufficiente.
Servono anche:
F&B;
experiences;
exclusive use;
events;
ancillary revenue.
Possiamo quindi introdurre:
Total Revenue per Productive sqm
come misura della capacità dell’asset di remunerare:
high capital intensity.
Concession Duration è una forma di capitale
Più lungo è il periodo:
più anni sono disponibili per:
recover CAPEX;
service debt;
produce equity return.
Quindi:
Longer Concession → Greater CAPEX Absorption Capacity
Ma:
50 years
non significa automaticamente:
bankable project.
Concession Length ≠ Bankability
Una banca analizzerà:
remaining concession term;
debt tenor;
assignability;
step-in rights;
revocation risk;
security package;
CAPEX completion;
operator experience;
DSCR.
Quindi:
Public Counterparty
≠
Risk-Free Project.
Debt Service Coverage Ratio
La formula diventa:
Operating Cash Flow Available for Debt Service
÷
Debt Service
=
DSCR.
Ma il finanziamento dovrà anche rispettare:
concession tail.
Una banca difficilmente costruirà un debt profile che ignori:
the expiry of the economic right.
Il PEF vale più del rendering
Un bene come:
Faro di Gelso;
Punta Cavazzi;
Stilo
può produrre:
spectacular architecture.
Ma il documento più importante per un investitore è:
Piano Economico Finanziario
Il percorso corretto è:
Asset
→
Legal Rights
→
Permitted Uses
→
Demand
→
Concept
→
Final Revenue Units
→
CAPEX
→
ADR
→
Occupancy
→
Ancillary Revenue
→
GOP
→
Debt Capacity
→
Equity IRR
→
Maximum Sustainable Offer.
Non:
Asset
→
Rendering
→
Bid.
Cinque due diligence prima di partecipare
1. Legal Due Diligence
Durata.
Revoca.
Recesso.
Canone.
Obblighi.
Trasferibilità.
Garanzie.
Step-in rights.
Fine concessione.
2. Technical Due Diligence
Structure.
MEP.
Fire safety.
Energy.
Accessibility.
Heritage restrictions.
Environmental constraints.
Construction logistics.
CAPEX.
3. Market Due Diligence
Demand generators.
ADR.
Occupancy.
Seasonality.
Competitive set.
Length of stay.
Customer segments.
Pricing power.
4. Operating Due Diligence
Final key count.
Staffing.
Housekeeping.
F&B.
Utilities.
Maintenance.
Distribution.
GOP.
5. Financial Due Diligence
Total Project Cost.
PEF.
Debt capacity.
DSCR.
IRR.
Payback.
Sensitivity.
Maximum Sustainable CAPEX.
Sensitivity analysis è obbligatoria
Per questi asset il business plan dovrebbe almeno stressare:
Downside
CAPEX +20%.
Opening delay +12 months.
ADR −10%.
Occupancy −10 points.
Interest rates +150 bps.
Base
Underwritten assumptions.
Upside
Higher ADR.
Faster ramp-up.
Ancillary monetisation.
Lower CAPEX.
Il vero investimento non deve funzionare soltanto nel:
Excel Base Case.
Deve sopravvivere a:
reasonable downside.
Operating Break-even ≠ Investment Break-even
Un progetto può raggiungere:
hotel operating break-even
e comunque distruggere capitale.
Perché deve ancora remunerare:
development cost;
interest;
equity;
concession payments.
Quindi:
Operating Break-even ≠ Investment Success
Non tutti i 12 asset dovrebbero diventare hotel
È una conclusione fondamentale.
Tourism Use
≠
Hotel Use.
E:
Hotel Use
≠
Highest & Best Use.
Alcuni immobili potrebbero produrre più valore attraverso:
serviced apartments;
senior hospitality;
accessible accommodation;
retreat;
residence;
F&B destination;
events;
mixed cultural use.
Il vero Highest & Best Use
Per ogni immobile bisogna confrontare:
Hotel Value
vs
Extended-Stay Value
vs
Senior / Accessible Hospitality Value
vs
Alternative Permitted Use Value.
Il modello che produce:
Highest Risk-Adjusted Value
è quello da sviluppare.
Non quello che produce:
the most attractive brochure.
Perché gli asset del Demanio possono interessare il capitale hospitality
La concessione permette di:
ridurre il capitale immobilizzato nell’acquisto del suolo e dell’immobile;
ottenere accesso a beni spesso non replicabili;
concentrare capitale sul prodotto;
creare destinazioni;
costruire hospitality su asset iconici.
Questo può interessare:
hotel operators;
family offices;
real estate developers;
impact investors;
boutique hotel groups;
senior living operators;
tourism entrepreneurs.
Ma soltanto quando:
the economics of the concession work.
Dove si trova il vero arbitraggio
Non nel fatto che:
“lo Stato concede l’immobile”.
Ma nella differenza tra:
Economic Value of the Concession Rights
e:
Capital Required to Exploit Them.
La formula è:
Concession Arbitrage
PV of Hospitality Cash Flows
Scarcity Premium
Heritage / Brand Premium
Ancillary Revenue Optionality
−
CAPEX
−
Concession Payments
−
Financing
−
Operating Risk
−
Execution Risk
−
Time Risk
−
Limited Residual Value
=
Investment Opportunity
Ma non tutti i dodici sono opportunità
Questo deve essere detto chiaramente.
Alcuni potrebbero essere:
excellent properties
ma:
poor investments.
Altri potrebbero essere:
average properties
ma:
excellent concession investments.
Perché:
Great Asset ≠ Great Investment
La differenza la fanno:
entry economics;
CAPEX;
duration;
cash flow;
risk;
return.
Il vero valore dell’advisor è anche dire “no”
La tentazione, davanti a:
fari;
monasteri;
edifici storici;
isole;
mare;
montagna,
è innamorarsi del:
asset.
Un investment committee deve invece innamorarsi:
dei numeri.
Il primo lavoro non è quindi:
progettare 12 hotel.
È:
eliminare rapidamente gli asset che non possono remunerare il capitale.
Solo successivamente ha senso investire in:
architectural concept;
technical design;
brand selection;
operator search.
Interessato a uno dei 12 immobili?
InvestimentiAlberghieri.it può supportare investitori, operatori alberghieri, family office e developer nella fase precedente all’offerta con:
analisi del bando
pre-feasibility hospitality
market study
Highest & Best Use
concept alberghiero
stima Final Saleable Keys
CAPEX framework
business plan
Piano Economico Finanziario
Revenue Model
GOP analysis
Yield on Cost
DSCR
Equity IRR
Maximum Sustainable CAPEX
Maximum Sustainable Concession Offer
operator strategy
downside / base / upside scenarios.
Per richiedere un approfondimento:
info@investimentialberghieri.it
Indicando nell’oggetto:
“Demanio – nome dell’asset”
ad esempio:
Demanio – Punta Cavazzi Ustica
Demanio – Faro di Gelso Vulcano
Demanio – Casa Nappi Loreto
Demanio – Favignana
Demanio – Roccella Ionica
In questo modo l’analisi può partire direttamente dal:
specific investment case.
Un unico obiettivo: capire prima dove NON investire
Questi dodici immobili non rappresentano:
dodici hotel da sviluppare.
Rappresentano:
dodici opzioni da sottoporre a underwriting.
Alcune potranno diventare:
high-ADR experiential hospitality.
Altre:
senior hospitality.
Altre:
extended stay.
Altre ancora:
probabilmente nulla di economicamente sostenibile per un investitore privato.
Ed è precisamente questa selezione a creare valore.
Perché:
Public Asset ≠ Investment Opportunity.
Historic Asset ≠ Profitable Hotel.
Long Concession ≠ Bankable Project.
Low Acquisition Cost ≠ Low Total Investment.
High ADR ≠ High GOP.
Operating Break-even ≠ Investment Success.
Beautiful Architecture ≠ Sustainable PEF.
Tourism Use ≠ Hotel Use.
Hotel Use ≠ Highest & Best Use.
E soprattutto:
Concession Value ≠ Freehold Value.
Il vero processo deve quindi essere:
Asset Screening
→
Legal Perimeter
→
Market Demand
→
Hospitality Concept
→
Key Count / Revenue Units
→
CAPEX
→
GOP
→
Concession Cash Flow
→
PEF
→
Debt Capacity
→
Equity IRR
→
Maximum Sustainable CAPEX
→
Maximum Sustainable Offer
→
Bid / No Bid.
L’ultimo passaggio è importante.
Non:
Bid.
Ma:
Bid / No Bid.
Perché, nell’investimento alberghiero, la capacità di rinunciare a un progetto non sostenibile vale quanto la capacità di individuare quello giusto.
Advisory e approfondimenti
InvestimentiAlberghieri.it — analisi di opportunità alberghiere, special situations, concessioni, investimenti, CAPEX, underwriting e Highest & Best Use.
Robertonecci.it — advisory, valutazioni alberghiere, contratti, governance, hotel in crisi e asset management.
Investhotel.it — acquisizioni, dismissioni, trasformazioni, sviluppo, valorizzazione e restructuring di asset alberghieri.
HotelManagementGroup.it — hotel management, temporary management, revenue management, repositioning e asset management.
Contatti
info@investimentialberghieri.it
Per analizzare uno specifico bene indicare nell’oggetto:
“Demanio – nome asset”.
