Venticinque camere, circa 2.198 mq, palestra, spazi polifunzionali e un valore di ingresso da €516.937. L’Active Hotel di Bratto, a Castione della Presolana, torna sul mercato nell’ambito di una procedura esecutiva. Ma il dato più interessante non è il prezzo per camera: la stessa perizia descrive l’immobile come una dependance funzionale a un’altra struttura alberghiera e, commercialmente, Active Hotel opera in stretta integrazione con l’Hotel Milano Alpen Resort situato di fronte. La vera domanda per l’investitore è quindi un’altra: quanto valgono quelle 25 camere dentro l’attuale ecosistema e quanto varrebbero se domani dovessero funzionare da sole?

La procedura esecutiva immobiliare 628/2024 del Tribunale di Bergamo riguarda l’immobile denominato Active Hotel, in Via Silvio Pellico 6, località Bratto, nel Comune di Castione della Presolana.

La vendita è fissata per il 14 ottobre 2026.

Il prezzo base è pari a €689.250, mentre l’offerta minima è €516.937,50.

I numeri da leggere subito

Valore di stima: €1.226.000
Prezzo base: €689.250
Offerta minima: €516.937,50
Camere: 25
Superficie indicativa: circa 2.198 mq
Valore teorico per camera: circa €20.700
Valore teorico per mq: circa €235
Riduzione rispetto alla stima: circa 57,8%
Data vendita: 14 ottobre 2026

Sono numeri immediatamente attrattivi.

Ma proprio Active Hotel dimostra perché, nell’hospitality, un prezzo basso per camera non equivale automaticamente a un investimento conveniente.

Un immobile alberghiero in condizioni apparentemente buone

La documentazione tecnica descrive una struttura alberghiera classificata catastalmente D/2, composta da 25 camere con bagno oltre a spazi accessori e polifunzionali.

Lo stato generale di manutenzione viene giudicato positivamente.

Sono presenti ascensore, impianto elettrico, climatizzazione e dotazioni antincendio.

Esiste tuttavia già un primo elemento che invita alla cautela: la perizia segnala che l’impianto di riscaldamento non risulta di proprietà della società proprietaria dell’immobile.

Un dettaglio apparentemente tecnico che introduce perfettamente il tema dell’operazione:

il perimetro fisico dell’asset non coincide necessariamente con il perimetro economico necessario per farlo funzionare.

La frase più importante è nella perizia

Il perito definisce Active Hotel una “dependance” di un’altra struttura alberghiera, evidenziandone la funzionalità quando viene utilizzato in collegamento con essa, perché ne amplia la capacità ricettiva.

Questo passaggio è molto più importante del valore per camera.

Significa che l’investitore non dovrebbe chiedersi semplicemente:

“Quanto sto pagando 25 camere?”

Dovrebbe chiedersi:

“Quanta parte del valore di queste 25 camere deriva dall’immobile e quanta dall’ecosistema alberghiero al quale sono collegate?”

È la differenza tra una valutazione immobiliare e una vera hotel investment analysis.

Ed è proprio questa distinzione tra prezzo delle mura e capacità di generazione dei flussi che viene approfondita su InvestimentiAlberghieri.it.

BOX — Active integrato vs Active standalone

Scenario A — Active dentro il sistema Hotel Milano

L’attuale configurazione consente alla struttura di beneficiare di un ecosistema più ampio:

• brand;

• ristorazione;

• Spa;

• marketing;

• distribuzione;

• reputation;

• revenue management;

• servizi agli ospiti;

• potenziale cross-selling;

• organizzazione gestionale.

In questa configurazione le 25 camere non devono necessariamente sostenere autonomamente tutti i costi di un albergo completo.

Scenario B — Active completamente standalone

Se in futuro l’immobile dovesse essere separato dall’attuale sistema, sarebbe necessario capire quali funzioni ricostruire:

• reception;

• colazione;

• eventuale ristorazione;

• booking engine;

• distribuzione;

• marketing;

• revenue management;

• amministrazione;

• manutenzione;

• housekeeping;

• customer care;

• eventuale offerta wellness.

Il risultato economico potrebbe essere sensibilmente differente.

La differenza fra i due EBITDA rappresenta una delle vere variabili di valore dell’operazione.

È questo il numero che un investitore dovrebbe cercare.

Due immobili di fronte, ma un’unica esperienza commerciale

Il sito dell’Hotel Milano presenta Active Hotel come struttura situata direttamente di fronte all’Hotel Milano Alpen Resort.

Active dispone di camere e suite, palestra e spazi meeting.

Gli ospiti possono però accedere anche a servizi dell’hotel principale, tra cui Alpen Spa e Ristorante Al Caminone.

Fisicamente gli immobili sono separati da pochi metri.

Economicamente, però, il collegamento può essere molto più profondo.

Per un investitore significa verificare:

• quali servizi appartengano contrattualmente all’Active;

• quali siano concessi dall’Hotel Milano;

• quali possano continuare dopo un cambio di proprietà;

• quali siano indispensabili per mantenere l’attuale posizionamento.

Cosa compra davvero l’investitore?

Nel perimetro immobiliare

L’investitore acquisisce, nei limiti della documentazione di vendita:

• l’immobile;

• le 25 camere;

• gli spazi polifunzionali;

• i locali accessori;

• le pertinenze comprese nel lotto;

• il rapporto locativo secondo la sua opponibilità.

Non dovrebbe invece attribuire automaticamente valore a

• Hotel Milano Alpen Resort;

• Alpen Spa;

• Ristorante Al Caminone;

• marchio Active Hotel;

• marchio Hotel Milano;

• sito internet;

• booking engine;

• database clienti;

• contratti OTA;

• personale;

• avviamento;

• marketing;

• servizi condivisi;

• impianti appartenenti a soggetti terzi;

• FF&E non compreso nel trasferimento.

Questa distinzione è fondamentale.

Il real estate viene trasferito. L’ecosistema alberghiero deve essere verificato.

C’è anche un contratto di locazione

L’immobile risulta occupato sulla base di un contratto di locazione stipulato nel novembre 2018.

La documentazione indica una durata 9 + 9 anni, con primo periodo in scadenza nel novembre 2027, e qualifica il contratto come antecedente al pignoramento e opponibile.

Per l’investitore entra quindi in gioco un secondo livello di valore:

non soltanto l’immobile, ma anche il cash flow contrattuale associato all’immobile.

Il dato degli €86.981 va letto correttamente

La perizia utilizza, nell’ambito della propria valutazione reddituale, un canone complessivo relativo anche ad altri immobili.

Il valore aggiornato utilizzato è nell’ordine di €197.820 annui.

Alla componente Active viene attribuita dal perito una quota del 43,97%, pari a circa:

€86.981 annui.

Sulla base di tale flusso e applicando un tasso del 6,5%, la valutazione reddituale conduce a un valore nell’ordine di €1,337 milioni.

È un dato molto interessante.

Ma va usato con precisione.

€86.981 non significa necessariamente che Active Hotel disponga di un contratto autonomo da €86.981 annui.

È una attribuzione economica effettuata dal perito all’interno di un rapporto locativo più ampio.

Prima di parlare di yield sarebbe quindi indispensabile leggere integralmente il contratto.

Il rendimento apparente può ingannare

Se, solo per esercizio teorico, si rapportassero €86.981 alla minima di €516.937, si otterrebbe un gross yield superiore al 16%.

Un numero eccezionale.

Ma anche un numero che, senza ulteriori verifiche, potrebbe essere profondamente fuorviante.

Occorre prima ricostruire:

• canone contrattuale effettivo;

• immobili coperti dal contratto;

• modalità di ripartizione;

• tenant;

• pagamenti;

• indicizzazione;

• garanzie;

• manutenzioni;

• servizi comuni;

• CAPEX;

• durata residua.

In hotel investment, un rendimento elevatissimo sulla carta è spesso il punto da cui iniziare la due diligence, non quello con cui concluderla.

Il rischio più interessante: lo stranded hospitality asset

Active Hotel consente di introdurre un concetto particolarmente importante.

Un immobile può essere perfettamente utilizzabile come albergo e allo stesso tempo non essere economicamente configurato come hotel autonomo.

Se brand, distribuzione, Spa, ristorazione e servizi appartengono a una piattaforma esterna, un eventuale distacco può creare uno stranded hospitality asset:

un edificio con camere e autorizzazioni, ma privo di una parte dell’infrastruttura necessaria per generare le performance precedenti.

Non significa che Active Hotel non possa funzionare da solo.

Significa che bisogna calcolare quanto costa renderlo autonomo e quale EBITDA produrrebbe dopo la separazione.

È proprio questo tipo di analisi industriale a caratterizzare le special situations seguite da Investhotel Capital Partners.

Tre scenari di investimento

Scenario 1 — Continuità totale

L’investitore acquista l’immobile e l’attuale ecosistema resta sostanzialmente invariato.

Active continua a essere integrato con Hotel Milano.

Il valore dipende da:

canone + tenant quality + durata + CAPEX + valore residuo.

È lo scenario da income-producing hospitality real estate.

Scenario 2 — Proprietà separata, servizi condivisi

L’immobile cambia proprietario, ma vengono formalizzati accordi con Hotel Milano per mantenere:

• ristorazione;

• Spa;

• reception;

• distribuzione;

• marketing;

• revenue management;

• altri servizi.

Questo scenario potrebbe conservare una parte molto significativa del valore industriale.

Ma i servizi devono essere contrattualizzati e valorizzati economicamente.

Un investitore non dovrebbe pagare oggi per sinergie che domani potrebbero non essere garantite.

Scenario 3 — Hotel completamente autonomo

È lo scenario che stressa maggiormente l’investimento.

Bisogna ricostruire il conto economico assumendo che Active operi senza Hotel Milano.

La domanda diventa:

quale ADR, occupazione, RevPAR ed EBITDA potrebbe produrre un Active Hotel standalone dopo aver sostenuto tutti i costi precedentemente condivisi?

È questo lo stress test decisivo.

Il prezzo per camera è quindi quasi secondario

L’offerta minima equivale a circa:

€20.700 per camera.

E a circa:

€235 per mq.

Sono valori molto bassi.

Ma una camera alberghiera non produce reddito perché esiste fisicamente.

Produce reddito attraverso una piattaforma composta da:

domanda + brand + distribuzione + pricing + personale + servizi + reputazione + gestione.

Il vero valore di Active dipende quindi dal costo necessario per mantenere o ricostruire questa piattaforma.

CAPEX: buono stato non significa prodotto futuro

La perizia descrive condizioni manutentive positive.

È un punto di forza.

Ma un investitore deve distinguere:

stato conservativo

da

competitività futura del prodotto.

Un hotel può essere perfettamente funzionante e richiedere comunque investimenti importanti per mantenere ADR e quota di mercato nei successivi dieci anni.

Andrebbero quindi verificati:

• camere;

• bagni;

• serramenti;

• efficientamento energetico;

• climatizzazione;

• impianti;

• ascensore;

• antincendio;

• tecnologia;

• Wi-Fi;

• insonorizzazione;

• illuminazione;

• palestra;

• aree comuni;

• FF&E.

Il CAPEX futuro deve entrare nel rendimento.

Su Hotel Management Group questo tipo di analisi viene affrontato attraverso valutazioni, due diligence, business plan e strategie di valorizzazione alberghiera.

La vera due diligence su Active Hotel

Prima di attribuire un valore definitivo all’operazione occorrerebbe verificare almeno:

• contratto di locazione completo;

• tenant;

• immobili coperti;

• canone contrattuale;

• quota economicamente attribuibile all’Active;

• pagamenti storici;

• indicizzazione;

• garanzie;

• durata e rinnovi;

• opponibilità;

• manutenzioni;

• CAPEX;

• titolarità dell’impianto di riscaldamento;

• FF&E;

• OS&E;

• autorizzazioni;

• CIN;

• personale;

• brand;

• rapporti con GestHotel;

• rapporti con Hotel Milano;

• accesso alla Spa;

• accesso al ristorante;

• reception;

• servizi condivisi;

• distribuzione;

• OTA;

• booking engine;

• occupazione;

• ADR;

• RevPAR;

• GOP;

• EBITDA integrato;

• EBITDA standalone;

• valore immobiliare income-based;

• valore terminale.

Su RobertoNecci.it vengono approfonditi i rapporti tra proprietà, gestione, governance, redditività e creazione di valore nel settore alberghiero.

Il numero da cercare non è €20.700

È questo il punto centrale.

€20.700 per camera è il numero che attira l’attenzione.

Ma non è il numero che decide l’investimento.

L’investitore dovrebbe invece calcolare:

EBITDA dell’Active integrato con Hotel Milano

contro

EBITDA dell’Active completamente standalone.

La differenza tra i due rappresenta il valore economico dell’ecosistema che oggi circonda quelle 25 camere.

Ed è proprio quel valore che rischia di non essere compreso automaticamente nel trasferimento immobiliare.

Il vero asset non sono quindi soltanto le mura.

È la capacità di mantenere — o ricostruire economicamente — la rete di servizi, distribuzione e gestione che permette a quelle mura di produrre reddito.

A quel punto €516.937 possono rappresentare un prezzo straordinariamente interessante.

Oppure il costo di ingresso in un progetto che necessita di nuovi investimenti e di una nuova piattaforma operativa.

La differenza si scopre soltanto con la due diligence.

Ed è esattamente lì che termina la semplice lettura di un immobile e comincia una vera analisi di hotel investment.

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