Non è il finanziamento di un singolo albergo. È la costruzione di una piattaforma di investimento destinata ad acquistare, riqualificare e gestire boutique hotel nelle principali città italiane.
Banca Valsabbina ha perfezionato un’operazione di finanza strutturata a sostegno del Boutique Hotel Grand Collection Project, il club deal promosso da Marra Family Office – MFO per sviluppare una nuova collezione di alberghi di charme caratterizzati da qualità, identità territoriale e attenzione all’autenticità dell’esperienza.
L’operazione prevede una cartolarizzazione immobiliare da 46,5 milioni di euro, articolata in tre classi di titoli.
Banca Valsabbina ha sottoscritto, in qualità di Sole Investor, le note senior per un valore nominale massimo di 20 milioni di euro.
Il progetto rappresenta un segnale importante per l’intero mercato degli investimenti alberghieri: il capitale continua a guardare con interesse all’hospitality italiana, ma privilegia operazioni strutturate, governance definite, partecipazione diretta dei promotori e capacità di trasformare gli immobili in imprese alberghiere redditizie.
I numeri dell’operazione
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Valore complessivo dell’emissione: 46,5 milioni di euro
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Note senior sottoscritte da Banca Valsabbina: fino a 20 milioni di euro
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Strumento finanziario: cartolarizzazione immobiliare
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Veicolo: SPV Real Estate
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Promotore: Marra Family Office
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Progetto: Boutique Hotel Grand Collection
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Strategia: acquisizione, riqualificazione e valorizzazione di strutture alberghiere esistenti
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Mercato di riferimento: principali città e destinazioni italiane
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Società operativa: Boutique Club S.p.A.
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Gestore alberghiero: Hotellerie S.r.l.
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Asset manager: MB Capital
Una cartolarizzazione immobiliare per finanziare lo sviluppo
La struttura finanziaria prevede l’emissione, da parte di SPV Real Estate, veicolo di cartolarizzazione immobiliare costituito ai sensi dell’articolo 7.2 della Legge 130/1999, di tre classi di titoli per un valore complessivo di 46,5 milioni di euro.
Banca Valsabbina interviene come:
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Sole Investor delle note senior;
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Account Bank;
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Paying Agent.
I ruoli di Master Servicer, Corporate Servicer e Calculation Agent sono affidati a Zenith Global.
La presenza di diverse classi di titoli consente di distribuire il rischio dell’operazione tra soggetti con profili differenti.
La componente senior, sottoscritta dalla banca, beneficia generalmente di una priorità nei flussi di rimborso rispetto alle componenti subordinate. La famiglia Marra e gli altri family office partecipanti all’iniziativa hanno invece investito sia nel capitale della società operativa sia nelle note subordinate del veicolo.
Questo elemento è particolarmente rilevante perché rafforza l’allineamento tra promotori, investitori e finanziatore.
Chi promuove il progetto non si limita a gestire capitali di terzi, ma partecipa direttamente al rischio economico dell’operazione.
Non un singolo hotel, ma una piattaforma alberghiera
Il Boutique Hotel Grand Collection Project punta all’acquisto, alla riqualificazione e alla valorizzazione di strutture già esistenti.
La strategia non è quindi basata sulla semplice realizzazione di nuovi alberghi, ma sulla capacità di individuare immobili e aziende alberghiere con potenziale inespresso, intervenendo su:
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qualità del prodotto;
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posizionamento;
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identità del marchio;
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organizzazione;
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distribuzione;
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pricing;
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esperienza dell’ospite;
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efficienza operativa;
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valore immobiliare.
Il modello della piattaforma è molto diverso dall’acquisto isolato di un singolo albergo.
Una collezione di strutture può infatti ottenere economie di scala nella gestione, nel marketing, negli acquisti, nella tecnologia, nel revenue management e nella distribuzione commerciale.
Può inoltre diversificare il rischio tra più destinazioni e creare un valore complessivo superiore alla semplice somma degli immobili acquisiti.
È questo il passaggio decisivo: trasformare un insieme di asset alberghieri in un’impresa organizzata, riconoscibile e potenzialmente scalabile.
Il lusso alberghiero italiano cambia modello
Il progetto nasce con l’obiettivo di sviluppare un’ospitalità di alta gamma fondata sull’identità dei territori, sulla cultura dell’accoglienza e su un turismo più consapevole.
La direzione strategica è coerente con l’evoluzione della domanda internazionale.
Il cliente del segmento lusso non cerca più soltanto una camera ben arredata, servizi esclusivi o una posizione centrale. Cerca esperienze difficilmente replicabili, legami autentici con la destinazione, architetture riconoscibili, cultura locale, gastronomia e personalizzazione.
L’Italia possiede un vantaggio competitivo evidente: dispone di un patrimonio diffuso di edifici storici, alberghi indipendenti, palazzi, dimore e strutture inserite in territori con un’identità culturale fortissima.
Il limite, spesso, non è la qualità potenziale dell’asset.
Il limite è la mancanza di capitale, competenze gestionali, organizzazione e capacità di posizionamento internazionale.
Il Boutique Hotel Grand Collection Project prova a colmare proprio questa distanza: unire patrimonio immobiliare, capitale finanziario e gestione professionale.
La struttura industriale dell’iniziativa
Nel progetto sono coinvolti soggetti distinti, con ruoli operativi e finanziari specifici.
Boutique Club S.p.A. rappresenta la società operativa, la cosiddetta OpCo.
Hotellerie S.r.l., società di gestione alberghiera di Marra Family Office, è coinvolta nella componente gestionale.
MB Capital, club deal management company di MFO, ricopre il ruolo di asset manager dell’operazione.
La separazione tra proprietà, gestione, società operativa e asset management è tipica delle operazioni alberghiere professionali.
Questa architettura consente di distinguere:
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rendimento immobiliare;
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performance dell’attività alberghiera;
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remunerazione del gestore;
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servizio del debito;
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ritorno degli investitori;
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responsabilità decisionali;
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controllo delle performance.
La qualità della governance sarà però determinante.
Una struttura societaria articolata produce valore soltanto quando responsabilità, poteri, reporting, controlli e obiettivi economici sono definiti in modo trasparente.
Le analisi pubblicate su RobertoNecci.it approfondiscono proprio i temi della governance alberghiera, della valutazione degli hotel, dei contratti di gestione e della tutela del capitale investito.
Perché l’operazione interessa l’intero mercato alberghiero
La rilevanza del progetto supera il valore nominale dei titoli emessi.
L’operazione dimostra che esiste spazio per finanziare piattaforme alberghiere italiane quando vengono presentate attraverso:
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capitale proprio adeguato;
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promotori direttamente coinvolti;
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governance definita;
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separazione tra ruoli;
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advisor specializzati;
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gestione professionale;
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piano di sviluppo credibile;
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controllo strutturato dei flussi finanziari.
Il credito alberghiero non è scomparso.
È diventato più selettivo.
Le banche sono disponibili a finanziare l’hospitality quando il progetto non si fonda esclusivamente sul valore teorico dell’immobile, ma sulla capacità dell’attività alberghiera di generare flussi di cassa sufficienti a remunerare capitale e debito.
Il valore dei muri rimane importante, ma non basta.
Un hotel può avere una posizione eccezionale e, contemporaneamente, produrre risultati operativi insufficienti a causa di costi elevati, gestione debole, errato posizionamento, capex sottostimato o distribuzione commerciale inefficiente.
Il ruolo crescente dei family office
Il progetto conferma il crescente protagonismo dei family office nel settore hospitality.
Per le famiglie imprenditoriali, l’hotel può rappresentare un investimento capace di combinare:
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valore immobiliare;
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reddito operativo;
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diversificazione patrimoniale;
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protezione dall’inflazione;
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possibilità di rivalutazione;
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sviluppo di un marchio;
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crescita attraverso acquisizioni successive.
L’hotel, tuttavia, non è un immobile tradizionale.
Il suo rendimento non dipende soltanto dal contratto di locazione o dalla rivalutazione dell’edificio. Dipende dall’occupazione, dall’ADR, dal RevPAR, dal costo del personale, dalle commissioni distributive, dalla reputazione online e dalla qualità del management.
Per questo motivo, il passaggio da investitore immobiliare a investitore alberghiero richiede un cambiamento sostanziale di approccio.
Non basta acquistare bene.
Bisogna gestire bene, controllare bene e sapere quando intervenire.
Investhotel.it è dedicato all’analisi delle opportunità alberghiere, delle acquisizioni e dei progetti di valorizzazione, mentre NecciHotels.it approfondisce i modelli di gestione e sviluppo delle strutture ricettive.
Il rischio principale resta l’esecuzione
La finanza strutturata rende possibile il progetto, ma non sostituisce la capacità industriale.
La vera sfida inizierà con la selezione e l’acquisizione degli hotel.
Per ogni asset sarà necessario analizzare:
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prezzo di acquisto;
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valore immobiliare;
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stato tecnico dell’edificio;
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capex necessario;
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tempi di ristrutturazione;
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conformità urbanistica;
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licenze e autorizzazioni;
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potenziale tariffario;
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domanda della destinazione;
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stagionalità;
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costi operativi;
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fabbisogno finanziario;
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capitale circolante;
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tempi necessari per raggiungere il regime.
Uno degli errori più frequenti negli investimenti alberghieri consiste nel sottostimare il tempo necessario per completare i lavori, riaprire la struttura, costruire la reputazione e raggiungere un livello di ricavi coerente con il business plan.
Tra l’acquisto e la piena stabilizzazione dei risultati possono trascorrere periodi significativi.
Nel frattempo, interessi, costi fissi, manutenzioni, personale, consulenze e investimenti continuano a produrre fabbisogno finanziario.
Per questa ragione, ogni acquisizione dovrà essere sottoposta a stress test rigorosi.
Il progetto dovrà essere sostenibile non soltanto nello scenario più favorevole, ma anche in presenza di:
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lavori più costosi del previsto;
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aperture ritardate;
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ADR inferiori al budget;
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occupazione più debole;
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incremento del costo del personale;
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maggiore dipendenza dalle OTA;
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rallentamento della domanda.
Il commento di Banca Valsabbina
Hermes Bianchetti, Vicedirettore Generale Vicario di Banca Valsabbina, ha evidenziato che il progetto rappresenta un esempio concreto di come l’attività di impresa possa generare ritorno economico, culturale e sociale.
La banca ha dichiarato di voler sostenere percorsi imprenditoriali caratterizzati da qualità, visione strategica e capacità di costruire relazioni autentiche con i territori.
La scelta di strutturare l’operazione attraverso una soluzione finanziaria dedicata conferma la volontà di accompagnare il progetto nel suo percorso di crescita di lungo periodo.
È un messaggio rilevante anche per altri operatori.
Le banche non finanziano concetti astratti come autenticità, cultura o valorizzazione territoriale.
Finanziano progetti nei quali questi elementi vengono trasformati in domanda, ricavi, marginalità, flussi di cassa e valore patrimoniale.
La visione di Marra Family Office
Alfonso Marra, Presidente del gruppo, ha sottolineato come il rapporto con Banca Valsabbina sia il risultato di una collaborazione costruita nel tempo, basata su fiducia e capacità di affrontare operazioni articolate.
Per il Boutique Hotel Grand Collection Project, Marra Family Office cercava un partner capace di comprendere non soltanto la struttura economica dell’iniziativa, ma anche la visione culturale e imprenditoriale sulla quale si fonda.
L’obiettivo è sviluppare un modello di ospitalità che metta al centro il territorio, le persone e l’autenticità dell’esperienza di viaggio.
La capacità di tradurre questa visione in indicatori economici misurabili sarà il vero parametro di successo.
Tra i KPI da osservare:
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ADR;
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RevPAR;
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GOP;
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margine operativo;
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quota di prenotazioni dirette;
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costo di acquisizione cliente;
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reputazione online;
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ritorno sul capitale investito;
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copertura del debito;
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incremento del valore degli asset.
Gli advisor coinvolti
L’operazione è stata realizzata con il supporto di advisor legali, fiscali e finanziari specializzati.
Osborne Clarke ha assistito la struttura con un team guidato dai partner Filippo Palmieri, Antonio Fugaldi e Nunzia Melaccio.
Lo Studio Palmeri Commercialisti Associati ha operato come advisor fiscale e finanziario e come Rappresentante dei Portatori dei Titoli, con un team guidato dai partner Fabio Ceroni e Vincenzo Mazzaferro.
A&O Shearman, con un team guidato dal partner Pietro Bellone, ha fornito assistenza legale a Banca Valsabbina.
La presenza di advisor specializzati conferma il grado di complessità dell’operazione e il livello di professionalizzazione ormai richiesto dal mercato degli investimenti alberghieri.
Un modello potenzialmente replicabile
In Italia esistono numerosi hotel indipendenti caratterizzati da immobili di valore, posizioni strategiche e forte potenziale turistico, ma limitati da:
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sottocapitalizzazione;
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gestione familiare non strutturata;
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passaggi generazionali;
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indebitamento;
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necessità di ristrutturazione;
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debolezza commerciale;
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assenza di un marchio;
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insufficiente presenza internazionale.
Una piattaforma sostenuta da family office, banche e gestori professionali può aggregare queste opportunità e creare valore attraverso il riposizionamento.
Il modello è potenzialmente replicabile, ma non automaticamente vincente.
La differenza sarà determinata dalla disciplina con la quale verranno selezionati gli asset.
Acquistare un hotel a un prezzo apparentemente conveniente non significa necessariamente realizzare un buon investimento.
Il costo reale comprende anche capex, capitale circolante, costi finanziari, perdite iniziali, tempi autorizzativi e rischio operativo.
Il segnale per investitori, proprietà e banche
Il Boutique Hotel Grand Collection Project indica la direzione verso la quale si sta muovendo il mercato.
Le operazioni alberghiere saranno sempre meno basate su valutazioni intuitive e sempre più costruite attraverso:
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due diligence integrate;
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analisi indipendenti;
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piani industriali;
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controllo di gestione;
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stress test;
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governance;
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separazione tra proprietà e gestione;
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monitoraggio continuo dei risultati.
Il capitale è disponibile, ma cerca progetti leggibili, verificabili e controllabili.
Per investitori, gruppi alberghieri, proprietà e finanziatori, Hotel Management Group affianca le operazioni di acquisizione, finanziamento, rilancio e valorizzazione attraverso competenze integrate in:
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due diligence alberghiera;
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valutazione immobiliare e aziendale;
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analisi finanziaria;
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controllo di gestione;
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asset management;
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verifica del business plan;
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ristrutturazione;
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governance;
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selezione del gestore;
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sviluppo della strategia industriale.
Conclusioni
L’operazione da 46,5 milioni di euro promossa da Marra Family Office e sostenuta da Banca Valsabbina rappresenta un passaggio significativo per il mercato alberghiero italiano.
Il progetto combina capitale dei family office, debito senior, note subordinate, gestione professionale e una strategia di crescita fondata sull’acquisizione e sul riposizionamento di boutique hotel.
La struttura finanziaria è rilevante.
La visione industriale è ambiziosa.
Ma il valore verrà creato soltanto attraverso l’esecuzione: qualità degli immobili acquisiti, correttezza del prezzo, controllo del capex, posizionamento commerciale, efficienza operativa e capacità di generare flussi di cassa.
La finanza permette di iniziare l’operazione.
La gestione determinerà il risultato.
Stai valutando l’acquisto, il finanziamento o il rilancio di un hotel?
Non affidarti al prezzo richiesto dal venditore, alle proiezioni non verificate o al semplice valore dell’immobile.
Prima di firmare devi conoscere:
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il reale valore dell’hotel;
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il capex necessario;
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la sostenibilità del debito;
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il potenziale gestionale;
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i rischi contrattuali;
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il fabbisogno finanziario;
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il rendimento atteso;
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lo scenario negativo dell’operazione.
Un errore nella fase di acquisizione può distruggere anni di rendimento. Una due diligence indipendente può impedirlo.
Scrivi a info@investimentialberghieri.it indicando:
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localizzazione dell’hotel;
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numero di camere;
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prezzo richiesto;
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fatturato disponibile;
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investimento previsto;
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obiettivo dell’operazione.
Non investire milioni sulla base di un business plan costruito per convincerti. Fai verificare l’operazione prima di impegnare il capitale.
Roberto Necci - r.necci@robertonecci.it
