Da 3,41 milioni di euro a poco più di 455 mila euro di offerta minima.
È il dato che colpisce immediatamente nell’ultima vendita dell’ex President Hotel Terme di Salice Terme, nell’Oltrepò Pavese.
Ma è anche il dato che rischia di essere interpretato nel modo sbagliato.
Perché in un’operazione alberghiera distressed il prezzo dell’immobile può diventare persino la componente meno importante dell’investimento.
Il vero tema è un altro:
quanto capitale occorre realmente per trasformare un grande complesso alberghiero-termale non operativo in un prodotto nuovamente competitivo e capace di generare EBITDA?
È questa la domanda che dovrebbe guidare qualsiasi investitore prima di valutare l’acquisizione.
La nuova vendita
Il complesso, situato in Via Don Lorenzo Perosi 5 a Godiasco Salice Terme, in provincia di Pavia, torna sul mercato nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 461/2021 del Tribunale di Pavia.
La nuova vendita è prevista per il 19 gennaio 2027.
I principali dati economici sono:
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prezzo base: €606.906,74;
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offerta minima: €455.180,06;
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rilancio minimo: €5.000.
L’attività alberghiera risulta cessata da anni e il complesso necessita di una lettura completamente nuova sotto il profilo immobiliare, alberghiero e industriale.
Investment case in sintesi
Asset: ex President Hotel Terme
Località: Salice Terme – Godiasco Salice Terme (PV)
Tipologia: hotel + terme + wellness + ristorazione + congressuale
Prezzo base: €606.906,74
Offerta minima: €455.180,06
Area complessiva: circa 11.400 mq
Camere nella porzione principale: circa 82
Ulteriori camere nella struttura originaria: circa 34
Camere ulteriormente autorizzate ma non completate: circa 17
Stato: non operativo / da riqualificare
Elemento strategico: componente termale e wellness
Criticità principali: CAPEX, stato degli impianti, autorizzazioni, concessioni termali, configurazione futura, sostenibilità economica del progetto
Il vero valore dell’operazione non può quindi essere individuato partendo soltanto dal prezzo d’acquisto.
Da €3,41 milioni a €606 mila di base
La progressiva riduzione della base di vendita è significativa.
Lo storico della procedura evidenzia:
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giugno 2024: €3.410.000;
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gennaio 2025: €2.557.500;
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maggio 2025: €1.918.125;
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novembre 2025: €1.438.593,75;
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marzo 2026: €1.078.945,31;
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luglio 2026: €809.208,98;
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gennaio 2027: €606.906,74.
Rispetto alla prima base conosciuta, la riduzione supera quindi l’82%.
È un repricing estremamente rilevante.
Ma sarebbe sbagliato concludere che l’asset abbia automaticamente perso oltre l’80% del proprio valore economico.
Le aste giudiziarie non misurano necessariamente il valore industriale futuro di un hotel.
Misurano il prezzo al quale, in un determinato momento e all’interno di una determinata procedura, il mercato è disposto o meno a entrare nell’operazione.
Sono due concetti profondamente diversi.
Su InvestimentiAlberghieri.it analizziamo proprio questa differenza: prezzo immobiliare, valore dell’azienda alberghiera e valore dell’investimento non coincidono necessariamente.
Non è semplicemente un hotel da riaprire
L’ex President Hotel Terme è un complesso articolato.
La documentazione disponibile descrive un fabbricato sviluppato su più livelli, con:
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camere;
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ristorante;
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bar;
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sale e spazi comuni;
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piscina esterna;
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giardino;
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aree congressuali;
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centro termale;
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spazi wellness;
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porzioni non completate o da riqualificare.
La parte principale comprende circa 82 camere.
La struttura originaria comprende ulteriori camere, mentre altre risultano previste o autorizzate ma non ultimate.
Esistono inoltre porzioni dell’immobile che richiedono interventi significativi.
Per questa ragione il parametro apparentemente più immediato — il classico prezzo per camera — avrebbe un’utilità molto limitata.
Prima bisognerebbe capire quante camere avrebbe realmente senso mantenere, quante realizzare, quale categoria alberghiera perseguire e quale mix di ricavi costruire.
Il vero tema è il Total Investment Cost
Un investitore potrebbe acquistare l’immobile a circa €455 mila e trovarsi successivamente a sostenere un investimento multiplo rispetto al prezzo d’ingresso.
Il calcolo corretto dovrebbe quindi partire dal Total Investment Cost.
Acquisition Cost
Prezzo di acquisto, imposte, costi della procedura, consulenze, due diligence e closing.
CAPEX
Camere, bagni, impianti, facciate, coperture, parti comuni, ristorazione, aree wellness, centro termale, antincendio, efficientamento energetico, ascensori, FF&E e tecnologia.
Development Cost
Completamento delle porzioni non ultimate e ridefinizione degli spazi sulla base del nuovo concept.
Pre-opening
Recruiting, formazione, sistemi informatici, distribuzione, marketing, lancio commerciale e costituzione del team.
Working Capital
Liquidità necessaria a sostenere la fase iniziale fino al raggiungimento della stabilizzazione operativa.
Financing Cost
Interessi, commissioni, costo del capitale, eventuale bridge financing e struttura del debito.
È la stessa logica utilizzata nelle analisi sviluppate da Investhotel e nelle attività di advisory di Hotel Management Group.
Il prezzo dell’immobile non è il costo dell’investimento.
La componente termale può creare valore. Ma va verificata
La caratteristica che distingue realmente questo asset da molte altre operazioni distressed è la presenza del centro termale e wellness.
La documentazione descrive spazi destinati a:
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cure termali;
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cabine per trattamenti;
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ambulatori;
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preparazione fanghi;
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area wellness;
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palestra;
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sauna;
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idromassaggio;
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trattamenti estetici;
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piscina terapeutica coperta.
In passato la componente termale ha rappresentato una parte importante del posizionamento della struttura.
Ed è proprio qui che potrebbe esistere una parte significativa del potenziale futuro.
Ma anche il principale rischio.
Le concessioni termali sono una variabile decisiva
Prima di costruire un business plan basato sul termalismo sarebbe indispensabile verificare con estrema attenzione la situazione amministrativa relativa alle acque e alle eventuali concessioni minerarie.
Bisognerebbe accertare almeno:
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titolarità;
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validità;
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durata residua;
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trasferibilità;
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eventuali canoni;
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obblighi amministrativi;
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disponibilità effettiva dell’acqua;
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possibilità di utilizzo sanitario e termale;
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condizioni necessarie per la riapertura.
Questo aspetto può modificare radicalmente il valore dell’operazione.
Possedere un immobile che contiene un centro termale non significa automaticamente possedere un business termale riattivabile.
Quale hotel avrebbe senso realizzare oggi?
Un altro errore sarebbe cercare semplicemente di ricostruire il President Hotel Terme del passato.
Il mercato è cambiato.
La domanda è cambiata.
Il cliente è cambiato.
L’asset dovrebbe probabilmente essere ripensato prima ancora di essere ristrutturato.
Tra gli scenari potenzialmente analizzabili potrebbero esserci diversi format.
Thermal & Wellness Resort
Un resort fortemente focalizzato su terme, wellness, prevenzione, relax e soggiorni brevi.
Medical Wellness & Longevity
Un concept maggiormente orientato a medical spa, riabilitazione, longevity, nutrizione, prevenzione e programmi residenziali.
Oltrepò Experience Resort
Un prodotto capace di combinare ospitalità, wellness, vino, gastronomia, territorio e outdoor.
MICE & Corporate Retreat
L’eventuale presenza di spazi congressuali potrebbe consentire un posizionamento legato a meeting aziendali, retreat, formazione e incentive.
Mixed-use Hospitality
La dimensione del complesso potrebbe anche suggerire una riduzione della componente alberghiera tradizionale e l’integrazione con altri utilizzi compatibili, subordinatamente alle verifiche urbanistiche e autorizzative.
La configurazione futura non dovrebbe quindi essere decisa sulla base della struttura esistente.
Dovrebbe essere il risultato di un’analisi di mercato.
Il rischio più grande: comprare prima e progettare dopo
In operazioni di questo tipo il prezzo basso può indurre l’investitore a rovesciare la sequenza corretta.
Prima si acquista.
Poi si cerca di capire cosa farne.
È probabilmente l’approccio più rischioso.
La sequenza dovrebbe essere esattamente opposta.
Prima occorrerebbe costruire:
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analisi della domanda;
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analisi della destinazione;
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competitive set;
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concept;
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dimensionamento ottimale;
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room mix;
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revenue model;
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CAPEX;
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business plan;
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struttura finanziaria;
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scenario operativo;
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exit strategy.
Solo successivamente dovrebbe essere determinato il prezzo massimo sostenibile di acquisizione.
Non il contrario.
Il vero prezzo dell’ex President Hotel Terme
Il prezzo minimo di €455.180 è sicuramente il numero più immediato.
Ma potrebbe essere anche quello meno importante.
L’investitore dovrebbe invece concentrarsi su una formula molto semplice:
Acquisizione + CAPEX + costi finanziari + pre-opening + working capital = Total Investment Cost
A quel punto il progetto dovrebbe essere confrontato con:
ricavi stabilizzati + GOP + EBITDA + valore terminale dell’asset.
Solo questa relazione consente di determinare se l’operazione crea realmente valore.
Un potenziale turnaround, non un semplice acquisto immobiliare
L’ex President Hotel Terme potrebbe rappresentare un’interessante operazione per operatori, family office, investitori immobiliari o capitali specializzati nel value-add hospitality.
Ma dovrebbe essere analizzato come turnaround, non come semplice acquisto immobiliare.
Il vero progetto non consiste nel comprare un hotel a €455 mila.
Consiste nel capire se sia possibile costruire nuovamente un prodotto alberghiero capace di generare domanda, margini e valore patrimoniale.
Su Robertonecci.it il tema della creazione di valore alberghiero viene affrontato partendo da un principio essenziale:
un hotel vale quanto la capacità futura della sua azienda di produrre flussi di cassa sostenibili.
È questo il punto centrale anche nel caso di Salice Terme.
Il repricing dell’immobile crea una finestra di ingresso.
Ma l’opportunità esiste soltanto se il Total Investment Cost rimane coerente con l’EBITDA prospettico e con il valore dell’asset una volta stabilizzato.
In sintesi
L’offerta minima di circa €455 mila rende l’operazione visibile.
La componente termale la rende interessante.
La dimensione del complesso la rende potenzialmente trasformativa.
Il CAPEX la rende complessa.
Ed è proprio dalla combinazione di queste quattro variabili che nascerà — oppure non nascerà — il rendimento dell’investimento.
Analisi e advisory
InvestimentiAlberghieri.it, insieme a Investhotel, Hotel Management Group e Robertonecci.it, analizza investimenti alberghieri, asset distressed, operazioni di turnaround, valorizzazioni immobiliari, business plan e strategie di riposizionamento.
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