Un residence di 24 appartamenti immerso nel verde, con piscina e campo da tennis, e un albergo di 986 mq nel cuore di Favignana. Stessa procedura esecutiva, stessa data di vendita, stessa destinazione turistica. Ma due prodotti hospitality con economie completamente differenti. Le offerte minime raggiungono complessivamente €5,7 milioni: il vero tema per l’investitore non è però sommare i prezzi, ma capire quale combinazione tra asset, CAPEX, stagionalità e modello operativo possa produrre il miglior rendimento sul capitale investito.

Il 25 novembre 2026 il Tribunale di Trapani metterà in vendita due importanti asset ricettivi di Favignana nell’ambito della medesima esecuzione immobiliare n. 53/2025.

I beni costituiscono lotti autonomi.

Il primo è il Residence Punta Longa, in Strada Costiera di Mezzogiorno 1.

Il secondo è un albergo in Piazza Madrice 64, nel centro dell’isola.

Questa distinzione è fondamentale.

La procedura non sta vendendo un portfolio unitario.

Ma un investitore può decidere di leggere i due asset come:

due acquisizioni indipendenti

oppure

i componenti di una possibile piattaforma hospitality di destinazione.

Ed è proprio questa doppia prospettiva a rendere il caso particolarmente interessante per InvestimentiAlberghieri.it.

I numeri

Residence Punta Longa — Lotto 3

Prezzo base: €5.100.000
Offerta minima: €3.825.000
Superficie convenzionale: circa 2.865 mq
Appartamenti: 24
Data vendita: 25 novembre 2026
Rilancio minimo: €10.000

Il complesso è organizzato in più corpi di fabbrica e comprende appartamenti, reception, piscina, campo da tennis, locali tecnici e spazi esterni.

Albergo Piazza Madrice — Lotto 2

Prezzo base: €2.500.000
Offerta minima: €1.875.000
Superficie convenzionale: 986 mq
Stato indicato: libero
Data vendita: 25 novembre 2026
Rilancio minimo: €10.000

L’immobile si sviluppa su più livelli ed è inserito direttamente nel tessuto centrale di Favignana.

Insieme: €7,6 milioni di prezzi base e €5,7 milioni di offerte minime

Se un investitore acquisisse teoricamente entrambi i lotti alle rispettive offerte minime, il purchase price complessivo sarebbe:

€5.700.000

Ma questo è soltanto il primo livello.

Perché Punta Longa e Piazza Madrice non rappresentano due versioni dello stesso prodotto.

Rappresentano:

due modi diversi di monetizzare Favignana.

Punta Longa vende spazio e permanenza

Il Residence Punta Longa è un prodotto leisure.

La configurazione in appartamenti consente di intercettare soprattutto:

  • famiglie;

  • coppie;

  • piccoli gruppi;

  • soggiorni settimanali;

  • clientela long stay;

  • domanda self-catering.

La piscina, il verde e gli spazi esterni rafforzano ulteriormente il posizionamento.

Il prodotto non vende semplicemente un letto.

Vende:

spazio + privacy + permanenza + leisure experience.

Circa €159.000 per appartamento

Rapportando l’offerta minima di €3,825 milioni ai 24 appartamenti si ottiene un valore teorico di circa:

€159.000 per unità

È un indicatore utile.

Ma non è sufficiente.

Perché nel prezzo sono presenti anche:

  • reception;

  • piscina;

  • campo da tennis;

  • aree comuni;

  • parco;

  • infrastrutture di servizio.

La vera analisi deve quindi partire da:

ADR per appartamento
× Occupancy
× Opening Days
= Accommodation Revenue

e successivamente sottrarre:

Payroll + Housekeeping + OTA + Utilities + Pool Costs + Grounds + Maintenance + Distribution.

Solo così si arriva al vero:

EBITDA del residence.

Piazza Madrice vende centralità e scarsità

Il secondo asset presenta una logica quasi opposta.

È inserito direttamente nel centro di Favignana.

Qui il valore non deriva principalmente dagli spazi esterni.

Deriva da:

location + walking distance + centralità + scarsità.

L’offerta minima di €1,875 milioni rapportata ai 986 mq equivale a circa:

€1.900 per mq

Un parametro molto diverso da quello di Punta Longa.

Ma anche qui il valore per mq rappresenta soltanto un punto di partenza.

Un investitore dovrebbe verificare:

  • numero effettivo di camere;

  • camere autorizzate;

  • efficienza del layout;

  • dimensione media;

  • spazi comuni;

  • accessibilità;

  • eventuale F&B;

  • vincoli;

  • CAPEX;

  • ADR sostenibile.

Una location premium non garantisce automaticamente un EBITDA premium.

Se l’edificio utilizza male i propri metri quadrati, la centralità può non tradursi in rendimento adeguato.

BOX — Punta Longa vs Piazza Madrice

Residence Punta Longa

24 appartamenti
circa 2.865 mq
Piscina
Campo da tennis
Verde
Offerta minima €3,825 milioni

Driver di valore

Leisure + Family + Long Stay + Outdoor Experience

KPI decisivi

  • ADR appartamento;

  • occupancy;

  • average length of stay;

  • revenue per available apartment;

  • costo housekeeping;

  • costo manutenzione esterni;

  • EBITDA stagionale.

Piazza Madrice

986 mq
Centro storico
Asset indicato libero
Offerta minima €1,875 milioni

Driver di valore

Location + Scarcity + Short Stay + Potential Premium ADR

KPI decisivi

  • camere effettivamente ricavabili;

  • ADR;

  • occupancy;

  • RevPAR;

  • EBITDA per mq;

  • CAPEX per camera;

  • valore terminale.

Stessa isola.

Due prodotti.

Due economie.

Il vero asset comune è Favignana

I due immobili sono differenti.

Ma condividono il principale generatore di domanda:

Favignana.

In una destinazione insulare il valore non dipende soltanto dal real estate.

Dipende anche da:

  • notorietà;

  • domanda leisure;

  • accessibilità;

  • scarsità di territorio;

  • vincoli;

  • capacità ricettiva;

  • stagionalità.

È quello che possiamo definire:

Destination Value

La destinazione può trasferire valore al singolo asset attraverso una maggiore capacità di sostenere ADR e domanda.

Ma può trasferire anche costi.

L’isola aumenta la complessità operativa

Un business plan serio deve considerare:

  • logistica;

  • approvvigionamenti;

  • trasporti;

  • energia;

  • personale;

  • alloggi per staff;

  • rifiuti;

  • manutenzione;

  • disponibilità di fornitori;

  • stagionalità;

  • working capital.

Questo significa che:

ADR elevato non equivale automaticamente a EBITDA elevato.

Il mercato può consentire prezzi importanti.

Ma il vero rendimento dipende dal costo necessario per produrre ogni euro di ricavo.

Il vero capitale scarso è il tempo produttivo

Qui emerge probabilmente il punto più importante dell’intera operazione.

In una destinazione fortemente stagionale, il problema non è soltanto:

quanto capitale investo?

È anche:

quanti giorni ho realmente a disposizione per remunerarlo?

Un asset da €3 milioni che produce per 365 giorni e un asset da €3 milioni che produce principalmente in 130 giorni non hanno la stessa struttura economica.

Per questo, a Favignana, uno dei KPI più interessanti diventa:

EBITDA per giorno di apertura

Perché ogni giornata produttiva deve contribuire a remunerare:

  • capitale;

  • personale;

  • costi fissi;

  • CAPEX;

  • finanziamento;

  • rischio.

La stagionalità trasforma il tempo in una vera risorsa economica.

Allungare la stagione significa creare valore

Un investitore capace di aumentare i giorni produttivi può creare valore senza aggiungere un solo metro quadrato.

Le leve potrebbero comprendere:

  • maggio;

  • giugno;

  • settembre;

  • ottobre;

  • cicloturismo;

  • diving;

  • trekking;

  • eventi;

  • piccoli gruppi;

  • experiential tourism;

  • turismo internazionale.

Ogni settimana aggiunta alla stagione può migliorare:

assorbimento dei costi fissi + produttività del personale + ritorno sul capitale.

Su Hotel Management Group questo tipo di analisi viene sviluppato proprio attraverso business plan, revenue strategy e valutazione della sostenibilità operativa.

Acquistare i due asset separatamente o costruire una piattaforma?

È qui che il dossier passa da semplice real estate a strategia di investimento.

Strategia A — Solo Punta Longa

Posizionamento:

Residence Leisure / Family

Punti di forza:

  • appartamenti;

  • capacità;

  • outdoor;

  • piscina;

  • soggiorni più lunghi.

Rischi:

  • manutenzione esterna;

  • piscina;

  • maggiore superficie;

  • stagionalità;

  • intensità gestionale.

Strategia B — Solo Piazza Madrice

Posizionamento:

Central / Boutique Hospitality

Punti di forza:

  • posizione;

  • centralità;

  • scarsità;

  • maggiore facilità di short stay.

Rischi:

  • layout;

  • numero camere;

  • CAPEX;

  • vincoli;

  • spazio limitato.

Strategia C — Entrambi

Posizionamento:

Destination Hospitality Platform

I due prodotti potrebbero lavorare su segmenti differenti.

Punta Longa

family + leisure + long stay

Piazza Madrice

couples + short stay + central location

Questa complementarità potrebbe generare sinergie.

BOX — Cosa potrebbe essere condiviso?

Un unico operatore potrebbe centralizzare:

  • direzione;

  • revenue management;

  • marketing;

  • amministrazione;

  • procurement;

  • booking office;

  • CRM;

  • tecnologia;

  • commercial strategy.

Il risultato potrebbe essere:

due prodotti commerciali differenti

ma

una sola piattaforma gestionale.

È qui che nasce il possibile valore di portfolio.

Ma le sinergie non vanno mai date per scontate

Questo è il passaggio più importante.

Un investitore non dovrebbe acquistare due asset soltanto perché sono nella stessa destinazione.

Le sinergie devono essere quantificate.

Bisogna calcolare:

**Costi standalone Punta Longa

  • Costi standalone Piazza Madrice**

contro

Costi piattaforma consolidata.

La differenza rappresenta:

Real Synergy Value

Se il risparmio è marginale, il mini-portfolio non produce automaticamente più valore.

Se invece è possibile centralizzare funzioni importanti, l’EBITDA consolidato può migliorare significativamente.

Prima standalone. Poi consolidated.

La metodologia corretta sarebbe:

1. Business plan Punta Longa standalone

2. Business plan Piazza Madrice standalone

3. Consolidated Platform Case

Solo dopo si dovrebbero aggiungere:

  • economie di scala;

  • cross-selling;

  • shared management;

  • procurement savings;

  • marketing efficiency.

Attribuire valore alle sinergie prima di aver dimostrato la sostenibilità dei singoli asset significherebbe costruire il rendimento su ipotesi troppo aggressive.

€5,7 milioni sono soltanto il primo assegno

Acquisire entrambi i lotti alle offerte minime significherebbe un purchase price teorico pari a:

€5.700.000

Ma il vero investimento sarebbe:

**Purchase Price

  • Transaction Costs

  • CAPEX Punta Longa

  • CAPEX Piazza Madrice

  • FF&E

  • Technology

  • Working Capital

  • Pre-opening / Transition Costs

  • Financing Costs
    = Total Investment Cost**

È sul Total Investment Cost che deve essere calcolato il ritorno.

Non sui soli €5,7 milioni.

Su Investhotel Capital Partners questa distinzione è particolarmente rilevante nelle operazioni distressed e special situations.

Due asset richiedono due diversi CAPEX plan

Punta Longa dovrebbe essere analizzato principalmente su:

  • appartamenti;

  • bagni;

  • impianti;

  • piscina;

  • outdoor;

  • landscape;

  • illuminazione;

  • FF&E;

  • tecnologia.

Piazza Madrice su:

  • layout;

  • camere;

  • impianti;

  • antincendio;

  • insonorizzazione;

  • accessibilità;

  • efficienza energetica;

  • FF&E;

  • eventuale repositioning.

Due immobili nella stessa procedura non implicano quindi lo stesso rischio tecnico.

La due diligence decisiva

Punta Longa

Verificherei almeno:

  • perizia integrale;

  • consistenza dei 24 appartamenti;

  • titolarità;

  • urbanistica;

  • catasto;

  • piscina;

  • campo da tennis;

  • impianti;

  • parco;

  • FF&E;

  • autorizzazioni;

  • gestione;

  • brand;

  • OTA;

  • personale;

  • ADR;

  • occupancy;

  • average length of stay;

  • opening days;

  • costi manutentivi;

  • CAPEX;

  • EBITDA.

Piazza Madrice

Verificherei almeno:

  • perizia;

  • titolarità;

  • effettivo stato libero;

  • urbanistica;

  • eventuali vincoli;

  • layout;

  • camere autorizzate;

  • camere realizzabili;

  • impianti;

  • antincendio;

  • accessibilità;

  • FF&E;

  • CAPEX;

  • ADR sostenibile;

  • occupancy;

  • RevPAR;

  • GOP;

  • EBITDA.

Su RobertoNecci.it vengono approfonditi proprio i rapporti tra valore immobiliare, modello gestionale e capacità degli asset alberghieri di produrre flussi economici sostenibili.

Favignana: non due asset, ma tre possibili strategie

Questo è il vero punto finale.

L’investitore può scegliere:

Punta Longa

oppure

Piazza Madrice

oppure

una piattaforma composta da entrambi.

Sono tre investimenti differenti.

La domanda non è:

“Quale asset costa meno?”

E neppure:

“Quanto valgono insieme?”

La domanda corretta è:

“Quale configurazione produce il miglior EBITDA sostenibile rispetto al Total Investment Cost e ai giorni realmente disponibili per produrlo?”

Perché su un’isola fortemente stagionale il capitale deve lavorare in una finestra temporale relativamente breve.

A Favignana non si compra soltanto un immobile.

Si compra tempo produttivo.

E ogni giorno di apertura deve contribuire a remunerare molto capitale.

È questa la variabile che trasforma:

prezzo + location + camere

in un vero investimento alberghiero.

Investimenti Alberghieri

InvestimentiAlberghieri.it monitora e analizza investimenti alberghieri, asset in vendita, opportunità distressed, NPL/UTP, restructuring e special situations nel mercato hospitality italiano.

La pubblicazione delle opportunità ha finalità informative e analitiche e non costituisce una valutazione della convenienza economica dell’investimento.

Ogni acquisizione richiede specifiche verifiche:

immobiliari, legali, urbanistiche, tecniche, aziendali, finanziarie e alberghiere.

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