Il mercato italiano degli ostelli sta entrando in una fase decisiva. Capitali internazionali, piattaforme europee e investitori immobiliari guardano a un segmento ancora frammentato, capace di offrire rendimenti superiori all’alberghiero tradizionale e importanti opportunità di conversione, aggregazione e rigenerazione urbana.
L’ostello non è più una struttura ricettiva marginale destinata esclusivamente al turismo giovanile.
L’evoluzione dei format, l’ingresso del capitale istituzionale e la crescita dell’hybrid hospitality stanno trasformando il posto letto in un’unità economica standardizzabile, finanziabile e aggregabile.
Il nuovo dossier di InvestimentiAlberghieri.it, intitolato “Il mercato degli investimenti in ostelli in Italia”, analizza il comparto attraverso una prospettiva immobiliare, finanziaria e gestionale.
Non una semplice fotografia dell’offerta esistente, ma una lettura strategica delle opportunità che si stanno aprendo per:
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investitori immobiliari;
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fondi e SGR;
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family office;
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banche e servicer;
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proprietari di immobili;
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operatori alberghieri;
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catene internazionali;
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amministrazioni ed enti con patrimonio da valorizzare.
Scarica il dossier sul mercato italiano degli ostelli
Nel documento vengono analizzati modelli economici, rendimenti, operatori, strutture contrattuali, benchmark, rischi e opportunità di advisory.
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Da prodotto marginale ad asset class istituzionale
Il cambiamento del mercato è testimoniato dalle operazioni concluse negli ultimi anni.
Brookfield, Apollo Global Management, King Street Capital, StepStone e Proprium sono entrati direttamente o indirettamente nel segmento attraverso acquisizioni, finanziamenti e investimenti nelle principali piattaforme europee.
Tra le operazioni esaminate nel dossier figurano:
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l’acquisizione di Generator da parte di Brookfield;
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la facility senior da 874 milioni di euro concessa da Apollo ad a&o Hostels;
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l’ingresso di King Street Capital in Room00;
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il capitale destinato all’espansione paneuropea di a&o;
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il consolidamento progressivo delle piattaforme hybrid e budget.
Il significato di queste operazioni è rilevante: gli investitori istituzionali non stanno acquistando semplicemente singole strutture ricettive, ma piattaforme, brand, pipeline e capacità operative.
Il posto letto è diventato un’unità di ricavo sulla quale costruire modelli scalabili, contratti di lunga durata e operazioni immobiliari strutturate.
Perché l’Italia può diventare uno dei mercati più interessanti
L’Italia dispone di tutti gli elementi necessari per lo sviluppo del segmento:
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una domanda turistica internazionale consolidata;
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città con flussi leisure, scolastici e universitari;
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crescita del solo travel e dei soggiorni flessibili;
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patrimonio immobiliare urbano da riconvertire;
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offerta ricettiva estremamente frammentata;
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presenza ancora limitata di piattaforme organizzate.
La domanda esiste già.
Il capitale internazionale è disponibile.
Gli operatori europei stanno cercando nuove location.
Ciò che ancora manca è una filiera capace di collegare in modo strutturato immobili, proprietà, operatori, investitori e finanziatori.
È proprio questo squilibrio a creare l’opportunità.
In Italia esistono numerose strutture indipendenti, ma non è ancora emersa una vera piattaforma nazionale di consolidamento paragonabile a quelle sviluppate in altri mercati europei.
La frammentazione non rappresenta soltanto una debolezza industriale: può diventare il punto di partenza per operazioni di aggregazione e valorizzazione.
Rendimenti immobiliari tra il 6% e l’8%
Uno dei dati più rilevanti riguarda il rendimento immobiliare.
I benchmark analizzati nel dossier collocano indicativamente gli yield degli ostelli nelle principali città europee tra il 6% e l’8%, contro valori generalmente compresi tra il 5% e il 6% per l’alberghiero tradizionale.
Il differenziale remunera alcuni elementi di rischio:
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minore maturità dell’asset class;
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mercato secondario ancora limitato;
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maggiore intensità gestionale;
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rilevanza della reputazione online;
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dipendenza dalla qualità dell’operatore;
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variabilità normativa locale.
Ma lo stesso differenziale rappresenta anche la componente più interessante della tesi di investimento.
Con la progressiva istituzionalizzazione del segmento, i rendimenti potrebbero comprimersi. Chi struttura oggi un’operazione corretta può quindi beneficiare sia del reddito operativo o immobiliare, sia della possibile rivalutazione dell’asset.
La finestra value-add è aperta, ma non è destinata a restare tale indefinitamente.
Tre modelli economici, tre diverse tesi di investimento
Parlare genericamente di “ostelli” rischia di essere fuorviante.
Il dossier distingue tre modelli profondamente differenti.
Ostello indipendente
È il modello più diffuso in Italia.
Si tratta generalmente di una singola struttura, spesso condotta in locazione, con un numero limitato di posti letto e un’elevata dipendenza dalla gestione diretta dell’imprenditore.
Può produrre buoni margini, ma difficilmente rappresenta da solo una tesi di investimento istituzionale.
Il suo valore può aumentare quando entra in un progetto più ampio di aggregazione, standardizzazione e sviluppo di brand.
Piattaforma di catena
È il modello adottato da operatori come a&o, Meininger e Generator.
La crescita avviene attraverso una combinazione di:
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locazioni di lunga durata;
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acquisizioni;
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conversioni immobiliari;
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contratti di gestione;
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standardizzazione operativa;
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distribuzione centralizzata;
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revenue management;
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controllo dei costi.
Il valore viene generato contemporaneamente dalla gestione e dalla qualità del contratto immobiliare.
Un lease sottoscritto da un operatore strutturato, sostenuto da sponsor finanziari di primaria importanza, può trasformare un immobile secondario in un prodotto da reddito interessante per investitori professionali.
Hybrid hospitality
Il terzo modello supera la distinzione tradizionale tra hotel, ostello, studentato e serviced accommodation.
I format hybrid possono integrare:
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camere private;
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dormitori;
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long stay;
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student housing;
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coworking;
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ristorazione;
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eventi;
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palestre;
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membership;
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spazi aperti alla comunità locale.
La diversificazione delle fonti di ricavo riduce la stagionalità e rende più stabile il risultato operativo.
È però un modello capital-intensive, che richiede immobili di grande dimensione, progettazione integrata e una struttura finanziaria adeguata.
Il vantaggio economico del posto letto
Nel segmento degli ostelli il RevPAR non è sufficiente.
La metrica centrale diventa il RevPAB, Revenue per Available Bed, cioè il ricavo per posto letto disponibile.
Il vantaggio deriva dalla densità di utilizzo dell’immobile.
Un dormitorio può generare, a parità di superficie, ricavi superiori rispetto a una camera doppia tradizionale. A questo risultato si aggiungono i ricavi complementari prodotti da:
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bar e ristorazione semplificata;
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gruppi;
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eventi;
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coworking;
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membership;
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attività culturali;
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servizi accessori.
La corretta valutazione di un ostello deve quindi considerare non soltanto l’ADR, ma anche:
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ricavo per posto letto;
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ricavo per metro quadrato;
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GOP per posto letto;
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incidenza dei ricavi ancillari;
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occupazione annuale;
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costo del personale per letto;
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valore immobiliare per posto letto;
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qualità del contratto con l’operatore.
Il dossier contiene una sezione dedicata ai benchmark e alle metriche necessarie per confrontare correttamente strutture, città e modelli gestionali.
Gli operatori che stanno costruendo il mercato
La relazione analizza i principali operatori attivi in Italia o interessati a entrarvi.
Tra questi:
a&o Hostels
La maggiore piattaforma europea del segmento è già presente a Venezia, Firenze e Milano e ha manifestato interesse per nuove opportunità in altre città italiane.
Il suo modello comprende acquisizioni, locazioni, conversioni e, in alcuni casi, gestione di strutture appartenenti a terzi.
Meininger Hotels
Propone un format ibrido tra hotel e ostello, con camere private e dormitori nello stesso immobile.
Il prodotto può risultare particolarmente adatto alla riconversione di strutture alberghiere tradizionali o immobili urbani di medio-grande dimensione.
The Social Hub
È uno dei player più rilevanti nel campo dell’hybrid hospitality.
Il modello integra ospitalità, studentato, coworking, eventi e servizi urbani, con investimenti di grande dimensione e un forte orientamento alla rigenerazione immobiliare.
Ostello Bello e YellowSquare
Sono tra le realtà italiane più riconoscibili.
Ostello Bello rappresenta il candidato naturale per una possibile piattaforma nazionale di consolidamento.
YellowSquare ha sviluppato un modello basato sull’integrazione tra ospitalità, socialità, cultura e servizi.
Le piattaforme europee ancora poco presenti
Generator, Room00, Clink e St Christopher’s rappresentano potenziali operatori interessati al mercato italiano nei prossimi anni.
La possibilità di intercettarne le strategie di espansione dipenderà dalla capacità di presentare immobili idonei, progetti autorizzabili e operazioni già preliminarmente strutturate.
La vera opportunità: convertire immobili fuori mercato
La tesi più interessante per l’Italia riguarda la conversione di immobili obsoleti o sottoutilizzati.
Il format ostello o hybrid hospitality può essere applicato a:
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ex uffici;
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immobili pubblici dismessi;
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strutture ricettive non competitive;
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caserme;
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edifici direzionali;
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immobili provenienti da procedure UTP o NPL;
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complessi situati in quartieri in trasformazione.
Il processo di creazione del valore può seguire una logica precisa:
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acquisizione o disponibilità dell’immobile a valori non-hospitality;
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verifica urbanistica e amministrativa;
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progettazione del nuovo format;
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definizione del capex;
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selezione dell’operatore;
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negoziazione del lease o del management contract;
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valorizzazione dell’immobile come prodotto a reddito.
Il passaggio decisivo è la scelta del gestore.
Un immobile privo di brand e di un contratto sostenibile può restare un asset illiquido. Lo stesso immobile, locato a lungo termine a una piattaforma credibile, può diventare finanziabile e vendibile a investitori istituzionali.
Lease, management contract e separazione OpCo/PropCo
Il dossier dedica ampio spazio alle strutture contrattuali.
Locazione di lunga durata
È la formula prevalente per le catene.
I contratti possono prevedere:
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durata tra 15 e 25 anni;
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canone fisso;
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indicizzazione;
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componente variabile;
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contributi del proprietario al capex;
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garanzie della capogruppo;
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clausole di keep-open;
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meccanismi di step-up.
La qualità del covenant dell’operatore incide direttamente sul valore dell’immobile.
Contratto di gestione
La proprietà mantiene il rischio operativo e beneficia del brand, della distribuzione e delle competenze dell’operatore.
La negoziazione deve presidiare performance test, approvazione del budget, incentive fee, FF&E reserve e diritti di risoluzione.
OpCo e PropCo
La separazione tra società operativa e società immobiliare è la struttura naturale per un progetto di piattaforma.
La PropCo valorizza gli immobili e i contratti di locazione.
La OpCo gestisce le strutture, sviluppa il brand e viene valutata attraverso multipli operativi.
Questa architettura potrebbe sostenere la nascita della prima piattaforma italiana di consolidamento del segmento.
Il rischio normativo deve essere analizzato prima dell’investimento
In Italia l’ostello è generalmente una categoria ricettiva autonoma e non una semplice versione economica dell’albergo.
La disciplina varia tra regioni e comuni e può incidere su:
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destinazione d’uso;
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cambio di destinazione;
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requisiti strutturali;
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superfici per posto letto;
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servizi comuni;
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autorizzazioni;
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classificazione;
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somministrazione;
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organizzazione di eventi;
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compatibilità con student housing e long stay.
Nei progetti hybrid la complessità aumenta, perché diverse discipline possono sovrapporsi nello stesso immobile.
La due diligence urbanistica e amministrativa deve quindi essere svolta prima di impegnarsi nell’acquisto o nella locazione.
Un buon progetto operativo non può compensare un immobile incompatibile con la destinazione prevista.
Un mercato destinato a consolidarsi
Il mercato italiano si trova in una fase simile a quella vissuta dal comparto alberghiero prima dell’ingresso massiccio degli investitori istituzionali.
Esistono:
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domanda;
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capitale;
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immobili;
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operatori;
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interesse internazionale.
Manca ancora un’infrastruttura transazionale sufficientemente organizzata.
Le opportunità più concrete riguardano tre aree:
Origination per catene internazionali
Ricerca di immobili, analisi preliminare, verifica della fattibilità e negoziazione con la proprietà.
Valorizzazione di immobili italiani
Analisi di highest and best use, conversione, selezione del tenant e strutturazione dell’operazione.
Creazione di una piattaforma nazionale
Aggregazione di strutture indipendenti, standardizzazione operativa, sviluppo del brand e successiva apertura al capitale istituzionale.
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Il dossier “Il mercato degli investimenti in ostelli in Italia” contiene:
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quadro europeo e italiano;
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operazioni istituzionali;
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modelli economici;
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rendimenti operativi e immobiliari;
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benchmark per posto letto;
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mappa degli operatori;
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strutture di partnership;
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contratti di lease e management;
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modelli OpCo/PropCo;
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quadro normativo;
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matrice dei rischi;
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opportunità di investimento e advisory.
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I dati, i multipli e gli intervalli economici contenuti nella relazione rappresentano benchmark di mercato. Ogni decisione di investimento deve essere supportata da una due diligence tecnica, urbanistica, amministrativa, gestionale e finanziaria sul singolo asset.
Avete un immobile o un progetto da valorizzare?
Un ex ufficio, un albergo sottoperformante, un immobile pubblico dismesso o una struttura ricettiva non più competitiva potrebbero possedere un valore superiore nella destinazione ostello o hybrid hospitality.
Hotel Management Group supporta proprietà, investitori e operatori nella:
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valutazione del potenziale dell’immobile;
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verifica preliminare del modello economico;
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individuazione dell’operatore;
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strutturazione di lease e management contract;
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analisi della sostenibilità gestionale;
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costruzione di operazioni OpCo/PropCo;
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ricerca di partner industriali e finanziari.
Il mercato si sta consolidando. Attendere significa rischiare di entrare quando il premio di rendimento sarà già stato assorbito.
Scrivete subito a info@investimentialberghieri.it indicando:
città, superficie, destinazione attuale, stato dell’immobile e obiettivo dell’operazione.
La documentazione sarà valutata per verificare la possibilità di avviare un processo di valorizzazione, individuare un operatore o strutturare un’operazione di investimento.
Il network
Investhotel.it – advisory, valutazioni e operazioni nel mercato alberghiero.
InvestimentiAlberghieri.it – analisi, operazioni e strategie per gli investimenti hospitality.
RobertoNecci.it – analisi professionali su gestione, finanza e industria alberghiera.
NecciHotels.it – esperienza imprenditoriale e operativa nella gestione degli hotel.
HotelManagementGroup.it – advisory integrata per proprietà, investitori e operatori alberghieri.
Roberto Necci - r.necci@robertonecci.it
