A Premeno, sulle alture del Lago Maggiore, è proposto sul mercato un immobile alberghiero di circa 2.400 mq con un prezzo richiesto di €4,5 milioni. Il dato equivale a circa €1.875 al metro quadrato. Ma nell’hospitality real estate il prezzo dell’immobile rappresenta soltanto il primo elemento dell’equazione: per un investitore contano soprattutto CAPEX, posizionamento, capacità ricettiva effettivamente utilizzabile e redditività prospettica verificabile attraverso una due diligence.

Un asset alberghiero da €4,5 milioni nell’Alto Verbano

A Premeno, nel Verbano-Cusio-Ossola, è attualmente pubblicizzato per la vendita un immobile a destinazione alberghiera con un prezzo richiesto di €4.500.000.

Secondo i dati pubblicati nell’annuncio immobiliare, la proprietà sviluppa circa 2.400 mq commerciali, è articolata su quattro piani e dispone di 20 posti auto.

Il rapporto immediatamente ricavabile dai dati pubblicati è quindi:

€4.500.000 / 2.400 mq = circa €1.875 per mq.

Si tratta di un parametro immobiliare oggettivo, ma non sufficiente per stabilire se l’investimento sia conveniente.

La convenienza di un’acquisizione alberghiera non può infatti essere determinata esclusivamente dividendo il prezzo richiesto per la superficie dell’immobile.

È necessario comprendere quale attività alberghiera possa essere sostenuta economicamente da quell’immobile e con quale investimento complessivo.

L’Hotel Vittoria e il contesto di Premeno

Fonti pubblicamente accessibili riconducono la struttura all’Hotel Vittoria di Premeno, albergo situato in Via Regina Elena e operativo nel segmento tre stelle superior.

Il sito ufficiale dell’Hotel Vittoria presenta una struttura con ristorante, camere di differenti tipologie e servizi destinati anche a clientela leisure e gruppi.

L’annuncio immobiliare descrive inoltre la posizione a circa 850 metri di altitudine, sulle colline dell’Alto Verbano, indicando una distanza di circa dieci minuti dal Lago Maggiore.

Premeno presenta quindi caratteristiche differenti rispetto alle destinazioni direttamente lacuali.

Ed è proprio questa differenza che può rappresentare il principale elemento da analizzare in un eventuale progetto di investimento.

Non necessariamente un hotel situato sulle alture del Lago Maggiore deve competere direttamente con gli alberghi di Stresa o delle altre località fronte lago.

Potrebbe, al contrario, sviluppare un posizionamento autonomo fondato su natura, tranquillità, outdoor, turismo attivo, ristorazione, retreat e soggiorni esperienziali.

Ma questa è una possibile ipotesi strategica, non una valutazione dell’attuale attività.

Il prezzo richiesto è soltanto il primo numero dell’investimento

Uno degli errori più frequenti nell’analisi degli hotel in vendita consiste nel considerare il prezzo immobiliare come investimento complessivo.

In realtà, un investitore dovrebbe ragionare almeno su cinque componenti:

Acquisition Price


Transaction Costs


CAPEX


Pre-opening / Repositioning Costs


Working Capital

=

Total Investment Cost

È quest’ultimo valore che dovrebbe essere confrontato con la capacità prospettica dell’asset di produrre reddito.

Per questa ragione, sapere che un immobile alberghiero viene proposto a €4,5 milioni rappresenta soltanto il punto di partenza.

Prima di esprimere qualsiasi giudizio sul prezzo sarebbe necessario conoscere almeno:

  • stato tecnico effettivo dell’immobile;

  • conformità urbanistica e catastale;

  • stato degli impianti;

  • caratteristiche delle camere;

  • superfici operative e non operative;

  • eventuali necessità di adeguamento;

  • FF&E;

  • interventi necessari per il posizionamento prescelto;

  • eventuali lavori sulle aree comuni;

  • capitale circolante necessario;

  • struttura dell’operazione.

Senza questi elementi definire un hotel “caro” o “economico” sarebbe metodologicamente scorretto.

Le condizioni dell’immobile: ciò che dichiara l’annuncio

L’annuncio immobiliare riferisce che la struttura sarebbe stata oggetto nel tempo di interventi di manutenzione e ammodernamento e indica la copertura come completamente rinnovata.

Lo stesso annuncio descrive l’immobile come in buone condizioni generali.

Si tratta di informazioni provenienti dall’inserzionista e che, in un processo di acquisizione, dovrebbero naturalmente essere verificate autonomamente attraverso una due diligence tecnica.

È una distinzione importante.

Un investment advisor non dovrebbe sostituire le dichiarazioni commerciali dell’inserzionista con proprie conclusioni tecniche.

Il compito dell’investitore è verificarle.

La rete commerciale dichiarata: un elemento da analizzare

Un ulteriore elemento riportato nell’annuncio riguarda l’attività commerciale sviluppata nel tempo dalla proprietà.

Secondo quanto dichiarato dall’inserzionista, sarebbero stati costruiti rapporti con oltre 500 aziende, agenzie e operatori commerciali interessati all’organizzazione di soggiorni e pacchetti turistici.

È un'informazione potenzialmente interessante.

Ma anche in questo caso la corretta metodologia di investimento richiede di distinguere la dichiarazione commerciale dal suo eventuale valore economico.

Durante una due diligence sarebbe opportuno verificare, ad esempio:

  • quanti rapporti siano effettivamente attivi;

  • quale produzione abbiano generato;

  • con quale frequenza;

  • quale sia la concentrazione del fatturato;

  • quali siano le condizioni commerciali;

  • se esistano contratti trasferibili;

  • quanto il rapporto dipenda personalmente dall’attuale proprietà;

  • quale percentuale della produzione possa ragionevolmente essere mantenuta dopo un cambio di controllo.

Soltanto dopo queste verifiche un network commerciale può eventualmente essere considerato nell’analisi economica dell’operazione.

Immobiliare e azienda alberghiera sono due valori differenti

Un altro punto fondamentale riguarda il perimetro della transazione.

Nelle operazioni alberghiere è essenziale distinguere tra:

real estate value, relativo all’immobile;

e

business value, relativo all’attività economica eventualmente esercitata al suo interno.

La distinzione non è puramente teorica.

Un acquirente deve comprendere con precisione cosa sia effettivamente oggetto della compravendita.

A seconda della struttura dell’operazione potrebbero entrare nel perimetro:

  • immobile;

  • azienda o ramo d’azienda;

  • beni mobili;

  • attrezzature;

  • FF&E;

  • autorizzazioni;

  • marchio;

  • database;

  • rapporti commerciali;

  • contratti;

  • personale;

  • sistemi informatici;

  • eventuali altre attività o passività.

La struttura giuridica e fiscale di un asset deal può essere profondamente differente da quella di uno share deal o dell’acquisizione di un ramo d’azienda.

Anche per questo motivo il prezzo pubblicizzato di un immobile non consente, isolatamente, di valutare l’intera operazione.

Il tema strategico: quale prodotto può funzionare a Premeno?

L’aspetto più interessante dell’asset è probabilmente la possibilità di interrogarsi sul futuro posizionamento.

Non significa che la struttura attuale debba necessariamente essere modificata.

Significa semplicemente che qualsiasi acquirente professionale dovrebbe confrontare almeno due scenari.

Scenario A — continuità

Il primo scenario consiste nella prosecuzione del modello alberghiero esistente.

In questo caso l’analisi dovrebbe concentrarsi sui risultati storici effettivi dell’attività.

Sarebbero necessari almeno:

  • fatturato degli ultimi esercizi;

  • camere disponibili;

  • camere vendute;

  • occupancy;

  • ADR;

  • RevPAR;

  • ricavi F&B;

  • altri ricavi;

  • costo del personale;

  • costi energetici;

  • costi distributivi;

  • GOP;

  • EBITDA;

  • stagionalità;

  • segmentazione della clientela;

  • produzione per canale.

Solo disponendo di questi dati sarebbe possibile valutare economicamente la continuità del modello.

Scenario B — riposizionamento

Il secondo scenario consiste invece nell’analizzare un eventuale riposizionamento.

La localizzazione potrebbe teoricamente consentire di studiare concept legati a:

  • leisure;

  • outdoor;

  • cycling;

  • hiking;

  • wellness;

  • retreat;

  • turismo esperienziale;

  • piccoli eventi;

  • corporate off-site;

  • soggiorni di gruppo.

Sono ipotesi di lavoro, non indicazioni circa l’attuale struttura né raccomandazioni di investimento.

Ogni eventuale progetto dovrebbe essere preceduto da una market analysis capace di verificare domanda, competitor, ADR sostenibile, durata della stagione e capacità di generare ricavi accessori.

Il Lago Maggiore non basta: serve una micro-location analysis

Una destinazione turistica conosciuta non rende automaticamente redditizio ogni albergo presente nella sua area.

La vera analisi dovrebbe scendere dal livello della destinazione alla micro-localizzazione.

Per Premeno bisognerebbe comprendere:

  • origine geografica della domanda;

  • stagionalità;

  • durata media del soggiorno;

  • peso dei gruppi;

  • capacità di attrarre clientela internazionale;

  • differenziale tariffario rispetto alle località lacuali;

  • accessibilità;

  • generatori di domanda presenti nel territorio;

  • comportamento dei competitor;

  • performance degli hotel comparabili.

Soltanto dopo questa analisi potrebbe essere costruito un posizionamento coerente.

Quanto dovrebbe produrre l’hotel?

La domanda è inevitabile.

Ma non esiste una risposta seria senza conoscere i dati operativi.

Qualsiasi simulazione pubblicata attribuendo all’hotel un determinato fatturato, ADR, occupazione o GOP rischierebbe di essere scambiata impropriamente per una stima dell’attuale attività.

È quindi preferibile utilizzare una metodologia inversa.

Un investitore dovrebbe partire dal Total Investment Cost e determinare quale livello di redditività sarebbe necessario per remunerare il capitale investito secondo il rendimento obiettivo.

In forma semplificata:

Total Investment Cost → rendimento richiesto → EBITDA/GOP necessario → fatturato necessario → ADR e occupancy compatibili.

Questo approccio permette di rispondere alla domanda realmente importante:

il mercato di Premeno può sostenere economicamente il prodotto che vogliamo realizzare?

Se la risposta è positiva, l’operazione può meritare approfondimento.

Se per raggiungere il rendimento richiesto fosse invece necessario ipotizzare livelli tariffari, occupazione o marginalità incompatibili con il mercato locale, sarebbe il business plan stesso a evidenziare la criticità.

Il vero numero da conoscere è l’All-in Cost

Il prezzo richiesto di €4,5 milioni deve quindi essere inserito in una struttura finanziaria più ampia.

Supponiamo, esclusivamente a fini metodologici e senza alcun riferimento ai lavori effettivamente necessari su questo immobile, che un generico progetto alberghiero richieda ulteriori investimenti.

Il costo reale dell’operazione diventerebbe:

Acquisition Price + CAPEX + Transaction Costs + Working Capital.

Il valore risultante rappresenterebbe l’All-in Cost.

È sull’All-in Cost, e non sul solo prezzo pubblicizzato, che dovrebbe essere misurato il rendimento dell’investimento.

Questa distinzione è particolarmente importante nell’hospitality perché anche immobili apparentemente competitivi dal punto di vista immobiliare possono richiedere investimenti importanti per raggiungere il livello di prodotto necessario al business plan.

Allo stesso modo, strutture con un prezzo immobiliare apparentemente più elevato possono risultare economicamente efficienti se richiedono CAPEX limitati e producono già cash flow adeguati.

Prima dell’offerta: le quattro due diligence

Per un asset come quello di Premeno l’analisi dovrebbe idealmente articolarsi su almeno quattro livelli.

1. Due diligence immobiliare

Verifica di:

titolarità, urbanistica, catasto, conformità edilizia, destinazione d’uso, impianti, antincendio, eventuali gravami e stato manutentivo.

2. Due diligence alberghiera

Analisi di:

camere, superfici, layout, servizi, F&B, organizzazione, posizionamento, clientela e capacità operativa.

3. Due diligence economico-finanziaria

Ricostruzione di:

ricavi, costi, GOP, EBITDA, capitale circolante, investimenti storici e capacità di generare cash flow.

4. Market & feasibility study

Valutazione di:

mercato, competitor, domanda, segmentazione, ADR sostenibile, occupancy stabilizzata, RevPAR e scenari di sviluppo.

Soltanto l’integrazione delle quattro analisi consente di trasformare un asking price in una decisione di investimento.

€4,5 milioni: opportunità o prezzo elevato?

Con le sole informazioni pubblicamente disponibili non sarebbe corretto dare una risposta definitiva.

Il prezzo richiesto è noto.

La superficie dichiarata è nota.

Sono inoltre disponibili numerose informazioni commerciali sull’immobile e sulla localizzazione.

Quello che manca, per una valutazione finanziaria dell’investimento, è il dataset decisivo:

performance storica + CAPEX + business plan + struttura della transazione.

Ed è proprio questo il punto.

L’investitore professionale non dovrebbe chiedersi:

“€4,5 milioni sono pochi o molti?”

Dovrebbe chiedersi:

“Quanto capitale complessivo dovrò investire e quale cash flow potrà realisticamente produrre questo asset dopo l’acquisizione?”

Sono due domande completamente diverse.

La prima riguarda un prezzo.

La seconda riguarda un investimento.

Ed è la seconda che determina la creazione di valore.

Nota metodologica e fonti

Le informazioni relative all’immobile riportate nel presente articolo derivano esclusivamente da fonti pubblicamente accessibili, tra cui l’annuncio immobiliare Idealista relativo all’edificio alberghiero di Via Regina Elena a Premeno e il sito ufficiale dell’Hotel Vittoria.

Le indicazioni riguardanti condizioni, manutenzioni, rapporti commerciali e caratteristiche della proprietà sono riportate esclusivamente come informazioni dichiarate nelle relative fonti pubbliche e non costituiscono verifiche autonome da parte di InvestimentiAlberghieri.it.

Le considerazioni strategiche contenute nell’articolo hanno natura esclusivamente metodologica e illustrativa. Non rappresentano una valutazione ufficiale dell’immobile, una stima dei risultati dell’attuale gestione, un giudizio sulla proprietà o sull’attività esercitata, né una raccomandazione all’acquisto o all’investimento.

Qualsiasi eventuale operazione dovrebbe essere preceduta da autonome verifiche tecniche, urbanistiche, catastali, legali, fiscali, economico-finanziarie e commerciali svolte dai rispettivi professionisti incaricati.

Le informazioni pubblicamente disponibili possono essere soggette a modifiche, aggiornamenti o rettifiche successive alla pubblicazione.

Investimenti Alberghieri

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