Due alberghi che nel 2009 disponevano complessivamente di 54 camere e quasi 100 posti letto stanno per scomparire dalla mappa alberghiera di Rimini. Il Comune punta a espropriare Villa del Sole e Superga, demolirli nel 2027 e trasformare l’area in parcheggi e verde pubblico. Dietro la cronaca urbana c’è però un caso emblematico per investitori, banche e proprietari: quando un immobile nato come hotel cessa di avere il proprio highest and best use nella destinazione alberghiera?
A Miramare di Rimini sta arrivando all’ultimo capitolo la storia di due strutture che per decenni hanno fatto parte della piccola hotellerie familiare della Riviera: Hotel Villa del Sole e Hotel Superga, due edifici confinanti di viale Guglielmo Marconi, rispettivamente ai numeri 25 e 23.
Il Comune di Rimini ha deciso di procedere verso l’esproprio e la successiva demolizione dei fabbricati. Il progetto annunciato prevede un investimento complessivo nell’ordine dei 2,5 milioni di euro e la restituzione alla città di circa 750 metri quadrati, destinati a parcheggi, verde, accessibilità e funzioni pubbliche. L’acquisizione dovrebbe essere completata all’inizio del 2027, con l’obiettivo di avviare le demolizioni in primavera.
La vicenda è interessante per InvestimentiAlberghieri.it non tanto per la demolizione in sé, quanto perché rappresenta quasi una fotografia completa del ciclo di vita economico di un hotel:
attività → obsolescenza → chiusura → perdita della funzione economica → degrado → trasformazione dell’uso del suolo.
Ed è proprio questo passaggio che merita di essere analizzato.
Villa del Sole e Superga: due piccoli hotel della Rimini turistica tradizionale
Non si tratta di edifici che non abbiano mai avuto una reale attività alberghiera.
Una guida ufficiale dell’ospitalità riminese del 2009 permette di ricostruire con una certa precisione la configurazione delle due strutture.
L’Hotel Superga, in viale Marconi 23, risultava un 3 stelle con 27 camere e 47 posti letto.
Il vicino Villa del Sole, al civico 25, risultava invece un 2 stelle con 27 camere e 51 posti letto. (Yumpu)
Complessivamente, quindi, i due fabbricati rappresentavano all'epoca:
54 camere e 98 posti letto.
Numeri tutt’altro che marginali se letti nel contesto della micro-hotellerie della Riviera.
Le successive piattaforme turistiche attribuiscono ad entrambe strutture dimensioni intorno alle 29 camere, segnale di possibili modifiche della configurazione ricettiva o semplicemente di diverse modalità di censimento.
La cosa importante è un’altra: erano due veri hotel operativi, non immobili rimasti incompiuti o mere licenze alberghiere sulla carta.
La storia del Superga: il classico hotel familiare della Riviera
Il Superga rappresentava bene il modello che per decenni ha sostenuto il turismo balneare romagnolo.
Tre stelle, struttura di dimensioni contenute, ristorazione interna, rapporto diretto con gli ospiti, convenzione con lo stabilimento balneare e gestione di impostazione familiare.
Le descrizioni storiche dell’hotel evidenziavano ristorante, animazione, parcheggio, spiaggia convenzionata e una proposta costruita principalmente attorno alla pensione e alla vacanza balneare.
Ancora nel 2021 compaiono recensioni di soggiorni effettivamente effettuati nell'hotel. Gli ospiti apprezzavano soprattutto cucina, personale e rapporto qualità-prezzo, mentre ricorrevano osservazioni sulla ridotta dimensione delle camere e dei bagni e sulla necessità di ammodernamento della struttura.
Questo elemento è economicamente significativo.
Il Superga non sembra essere uscito dal mercato perché privo di clientela o perché situato in una destinazione senza domanda.
Il problema appare molto più vicino a quello che caratterizza una parte della piccola hotellerie italiana:
il prodotto alberghiero continua a esistere, ma il fabbricato richiede progressivamente investimenti sempre maggiori per rimanere competitivo.
Quando il capitale necessario alla riqualificazione diventa eccessivo rispetto all'EBITDA potenzialmente ottenibile, la continuità alberghiera smette di essere una conclusione automatica.
Villa del Sole: dal turismo economico all'abbandono
Anche il Villa del Sole aveva una storia turistica reale.
Le fonti commerciali storiche lo descrivevano come piccolo hotel vicino alla spiaggia, in posizione intermedia tra Rimini e Riccione e gestito direttamente dai proprietari. (In Italia)
Nel 2009 disponeva, come visto, di 27 camere e 51 posti letto.
Ancora nel 2018 risultano recensioni di clienti che avevano effettivamente soggiornato nella struttura. Alcune osservazioni dell'epoca segnalavano però già condizioni fisiche non ottimali dell'immobile. (hotels)
Un'altra fonte riferita allo stesso anno menziona una struttura di 29 camere e contiene testimonianze che indicano personale di direzione e gestione ancora operativo.
Il successivo deterioramento è stato rapido.
Nel luglio 2023, Villa del Sole e Superga risultavano già indicati come alberghi in disuso durante un'operazione dei Carabinieri contro le occupazioni abusive. (
Nel 2025 il Villa del Sole era ormai descritto ufficialmente dal Comune come struttura chiusa da tempo e interessata da intrusioni, tanto da richiedere pulizia e chiusura degli accessi con reti elettrosaldate. L'intervento interessò anche il Superga.
In pochi anni si era quindi passati da un'attività ricettiva commercializzata sul mercato a una condizione nella quale il fabbricato generava costi e problemi senza produrre ricavi alberghieri.
La situazione societaria: cosa risulta dalle fonti disponibili
Qui è necessario distinguere rigorosamente gestore dell'hotel, proprietario dell'immobile e società proprietaria attuale.
Sono tre concetti che nel settore alberghiero vengono troppo spesso sovrapposti.
Per il Villa del Sole emerge un dato particolarmente interessante.
Nei database camerali consultabili online risulta infatti l'impresa:
HOTEL VILLA DEL SOLE DI GERSTL TANJA
con:
forma giuridica: impresa individuale
REA: RN-327110
Partita IVA: 02430610218
indirizzo: Via Marconi 25, Rimini
attività: alberghi e strutture simili – ATECO 55.1.
Questo significa che, almeno sotto il profilo dell'attività economica censita, al Villa del Sole è stata collegata un'impresa individuale, non una società di capitali.
E quindi, tecnicamente, non esiste una “compagine societaria” di quell'impresa: un'impresa individuale non ha quote né soci.
Ma attenzione.
Questo dato non dimostra che l'impresa individuale fosse o sia proprietaria del fabbricato.
È precisamente la distinzione che una due diligence professionale deve mantenere.
L'impresa che esercita l'attività alberghiera può infatti essere completamente diversa dal soggetto che possiede il real estate.
Chi possiede oggi Villa del Sole e Superga?
La notizia del 5 settembre 2026 introduce un elemento nuovo e importante: secondo Il Resto del Carlino, i due immobili appartengono entrambi alla stessa società. (Il Resto del Carlino)
Questo significa che, almeno nell'attuale configurazione proprietaria descritta dalla fonte, i due asset sono ricondotti a un unico soggetto societario.
La fonte giornalistica, tuttavia, non indica la ragione sociale, né la partecipazione dei soci.
Le altre fonti pubblicamente accessibili che abbiamo verificato non permettono di collegare in maniera sufficientemente rigorosa la società proprietaria alle anagrafiche delle precedenti attività alberghiere.
Pertanto non sarebbe corretto scrivere un nome sulla base di semplici associazioni online.
Per identificare definitivamente:
-
società proprietaria;
-
soci e percentuali;
-
amministratori;
-
eventuali precedenti proprietari;
-
data e titolo di acquisizione;
-
gravami;
-
ipoteche;
-
eventuali finanziamenti;
-
provenienza ventennale;
servirebbe incrociare visura catastale, ispezione ipotecaria e visura camerale storica.
È esattamente il tipo di verifica che dovrebbe precedere qualsiasi operazione professionale su un asset distressed.
2009-2027: la timeline dei due hotel
La ricostruzione permette comunque di delineare una sequenza abbastanza chiara.
2009
Il Superga è censito come 3 stelle con 27 camere e 47 posti letto. Villa del Sole come 2 stelle con 27 camere e 51 posti letto. (Yumpu)
2018
Villa del Sole è ancora presente sul mercato e risultano soggiorni di clienti. Alcuni feedback evidenziano già problemi di vetustà della struttura. (hotels)
2021
Il Superga continua a ricevere ospiti. Cucina e servizio vengono spesso apprezzati, mentre diverse recensioni sottolineano l'obsolescenza di camere e bagni. (Tripadvisor)
2023
Entrambe le strutture risultano ormai in disuso. Le forze dell'ordine intervengono contro occupazioni abusive. (Newsrimini)
2025
Nuovi interventi di Polizia Locale e Carabinieri. Villa del Sole necessita della chiusura degli accessi e della messa in sicurezza; Superga risulta anch'esso abbandonato. (Comune di Rimini)
maggio 2026
Emerge il progetto comunale di acquisizione e demolizione per creare uno spazio pubblico. (Il Resto del Carlino)
settembre 2026
Il Comune procede con sopralluoghi e progettazione. L'investimento viene indicato in circa 2,5 milioni di euro e la demolizione è programmata per il 2027. (Il Resto del Carlino)
Questa cronologia rende il caso particolarmente istruttivo.
Non è un caso isolato: a Rimini 154 alberghi risultano inattivi
Il valore dell'operazione diventa ancora più evidente leggendo i dati strutturali del mercato riminese.
Nella documentazione urbanistica pubblicata dal Comune di Rimini nell'agosto 2026 vengono censiti 1.073 alberghi, dei quali:
919 attivi
154 non attivi
Gli alberghi inattivi rappresentano quindi circa il 14% del patrimonio censito.
La zona sud, nella quale rientra Miramare, concentra 721 strutture alberghiere, delle quali 95 non attive. (Comune di Rimini)
Il dato forse più significativo riguarda però la dimensione.
Secondo l'analisi comunale:
hotel attivi: media circa 35 camere
hotel inattivi: media circa 22 camere. (Comune di Rimini)
È difficile non leggere in questi numeri una relazione tra scala dell'asset e sostenibilità economica.
Il piccolo hotel indipendente può continuare a funzionare molto bene in determinate condizioni, ma quando deve affrontare contemporaneamente successione generazionale, ristrutturazione, efficientamento energetico, antincendio, digitalizzazione, distribuzione, aumento dei costi del personale e cambiamento della domanda, la dimensione ridotta può diventare un limite strutturale.
Villa del Sole e Superga, con circa 27-29 camere ciascuno, rientrano precisamente in questa fascia.
Il punto che interessa un investitore: l'hotel vale più aperto o chiuso?
La domanda decisiva non è quanto valga il terreno o quanto costi comprare l'immobile.
È:
quale configurazione produce il maggiore valore economico sostenibile?
In valuation internazionale il concetto è quello di Highest and Best Use.
Per stabilire se il miglior utilizzo di un fabbricato sia ancora quello alberghiero bisogna verificare almeno quattro condizioni:
legalmente consentito;
fisicamente possibile;
economicamente sostenibile;
massimamente produttivo.
Un hotel non supera automaticamente questo test semplicemente perché sulla facciata esiste ancora un'insegna.
Il prezzo dell'immobile è solo l'inizio dell'investimento
Per un investitore che avesse ipoteticamente valutato la riattivazione di strutture simili, il vero calcolo non sarebbe stato:
prezzo d'acquisto / numero camere.
Avrebbe dovuto considerare:
**Acquisition Price
-
Transaction Costs
-
Capex strutturale
-
MEP
-
Antincendio
-
Efficientamento energetico
-
FF&E
-
OS&E
-
Pre-opening
-
Working Capital
-
Marketing e repositioning
-
interessi durante i lavori
= Total Investment Cost.**
Solo dopo sarebbe possibile confrontare il capitale complessivamente investito con:
ADR × Occupancy × Available Rooms
e successivamente con GOP, EBITDA e valore terminale dell'asset.
È questa la differenza tra acquistare un immobile alberghiero economico e acquistare una buona opportunità alberghiera.
Non sono affatto sinonimi.
Un semplice esempio
Immaginiamo un piccolo hotel da 28 camere acquistabile a condizioni apparentemente molto favorevoli.
Se la sua riapertura richiedesse:
€1,2 milioni per l'acquisizione,
€1,8 milioni per opere edilizie e impianti,
€500.000 per FF&E, pre-opening e working capital,
l'investimento effettivo diventerebbe €3,5 milioni.
A quel punto l'investitore non dovrebbe più chiedersi:
“Sto comprando 28 camere per €42.800 ciascuna?”
ma:
“Posso remunerare €125.000 di investimento complessivo per camera?”
È una prospettiva completamente diversa.
Il costo del non fare nulla
Villa del Sole e Superga mostrano anche un'altra dinamica spesso sottovalutata.
Un hotel chiuso non rimane economicamente immobile.
Con il passare del tempo possono aumentare:
degrado strutturale, vandalismi, intrusioni, assicurazioni, manutenzione, esposizione legale, costi di sicurezza, adeguamenti normativi futuri e capitale necessario alla riapertura.
Parallelamente possono diminuire:
avviamento, reputazione, rapporti con tour operator, clientela fidelizzata, personale storico e capacità commerciale.
È quindi possibile che:
il valore industriale dell'hotel diminuisca più velocemente dell'eventuale crescita del valore del terreno.
Ed è probabilmente questa la lezione più importante del caso.
Quando la demolizione crea più valore della riqualificazione
Per un operatore alberghiero può sembrare paradossale.
Ma esistono immobili per i quali la demolizione rappresenta economicamente una soluzione migliore della riqualificazione alberghiera.
Nel caso di Miramare il soggetto acquirente sarà pubblico e la funzione perseguita non è un rendimento immobiliare tradizionale, ma la creazione di verde, parcheggi, sicurezza e qualità urbana.
Il principio economico, tuttavia, rimane valido anche per il capitale privato:
un edificio non deve essere conservato semplicemente perché esiste.
Deve essere conservato quando la sua permanenza produce un valore superiore alle alternative.
Da due hotel a un problema urbano
Nel 2023 le strutture erano già oggetto di controlli delle forze dell'ordine per occupazioni abusive.
Nel luglio 2025 il Comune intervenne nuovamente insieme a Polizia Locale e Carabinieri. Al Villa del Sole furono previste pulizia e chiusura degli accessi con reti elettrosaldate; al Superga furono effettuate operazioni sulle aree esterne. (Newsrimini)
A quel punto i due immobili avevano ormai completato una trasformazione economica significativa:
da asset produttivi erano diventati passività urbane.
Il costo della loro inattività non gravava più solamente sulla proprietà.
Aveva iniziato a produrre esternalità sul quartiere.
Ed è precisamente questa la soglia oltre la quale la gestione di un asset distressed diventa un problema anche per amministrazioni pubbliche, banche, creditori e territorio.
Il caso Miramare e il futuro della piccola hotellerie italiana
Villa del Sole e Superga non devono essere letti come la storia di due hotel andati male.
Sarebbe una conclusione troppo semplice.
Rappresentano invece una questione più grande:
cosa fare del patrimonio alberghiero che non riesce più a sostenere economicamente gli investimenti necessari per restare sul mercato?
Le possibilità sono diverse:
1. Riqualificazione alberghiera
Quando location e performance prospettiche consentono di remunerare il capitale necessario.
2. Aggregazione
Due o più piccoli immobili possono talvolta diventare economicamente sostenibili se integrati in un'unica struttura.
3. Repositioning
Cambio di segmento, categoria, brand o modello operativo.
4. Conversione
Quando gli strumenti urbanistici consentono destinazioni economicamente più efficienti.
5. Demolizione e redevelopment
Quando l'edificio non possiede più caratteristiche che giustifichino il recupero.
La scelta dovrebbe nascere da numeri, non dall'attaccamento alla destinazione storica.
La due diligence che avrebbe dovuto precedere qualsiasi investimento
Prima di acquisire un hotel chiuso o distressed, un investitore professionale dovrebbe almeno verificare:
1. Titolarità immobiliare e catena proprietaria
Visure catastali, ipotecarie, provenienza e gravami.
2. Proprietà versus gestione
Capire chi possiede i muri e chi esercitava l'azienda.
3. Urbanistica
Destinazioni ammesse, vincoli, possibilità di ampliamento, demolizione o conversione.
4. Capex reale
Non una semplice stima €/mq, ma un vero progetto di riapertura.
5. Performance prospettica
ADR, occupancy, RevPAR, GOP e EBITDA realistici.
6. Total Investment Cost
Tutto il capitale necessario fino alla stabilizzazione dell'asset.
7. Exit Value
Valore dell'hotel stabilizzato confrontato con il capitale investito.
8. Alternative Use Value
Quanto vale l'immobile se non rimane un hotel.
Solo l'insieme di questi elementi permette di capire se il prezzo apparentemente conveniente nasconde realmente un'opportunità.
Il vero insegnamento di Villa del Sole e Superga
Nel 2009 i due hotel offrivano insieme quasi cento posti letto.
Nel 2021 almeno uno dei due accoglieva ancora clienti.
Nel 2023 entrambi erano già edifici in disuso.
Nel 2027 potrebbero non esistere più.
È una parabola molto più interessante del semplice annuncio di una demolizione.
Perché dimostra un principio fondamentale dell'investimento alberghiero:
un hotel non vale perché è un hotel. Vale se il capitale necessario per mantenerlo o riportarlo sul mercato può essere remunerato dai flussi economici che l'asset sarà in grado di generare.
Quando questo equilibrio viene meno, la domanda non è più come salvare la destinazione alberghiera.
La domanda diventa:
qual è oggi il miglior utilizzo economico di quell'asset?
Ed è questa la domanda che dovrebbe precedere ogni investimento in immobili alberghieri obsoleti, chiusi, distressed o provenienti da situazioni UTP/NPL.
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