La società italiana è in liquidazione giudiziale, il vecchio gruppo Sonder ha cessato le attività e il marchio è passato a TravelAI. Gli immobili, però, sono rimasti. E proprio tra landlord, vecchi lease e nuovi operatori potrebbe nascondersi la vera special situation.
Quando fallisce un modello operativo alberghiero, non falliscono automaticamente gli immobili nei quali quel modello operava.
È da questa distinzione che bisogna partire per comprendere il caso Sonder Italy.
Il Tribunale di Roma ha aperto il 12 marzo 2026 la Liquidazione Giudiziale n. 237/2026 di Sonder Italy S.r.l.. L’udienza per l’esame dello stato passivo è fissata al 30 settembre 2026.
Ma per il mercato dell’hospitality real estate questa è soltanto la prima informazione.
La domanda più interessante è un’altra:
che cosa è successo agli immobili, ai contratti di locazione e alle 177 unità che risultavano uscire dal network Sonder tra Roma e Milano?
Per rispondere occorre separare quattro livelli che troppo spesso vengono confusi:
brand → società operativa → contratto immobiliare → proprietà dell’asset.
Ed è proprio nella separazione tra questi quattro elementi che può emergere una special situation.
I numeri del dossier Sonder Italy
12 marzo 2026
Apertura della Liquidazione Giudiziale di Sonder Italy S.r.l.
30 settembre 2026
Udienza indicata per l’esame dello stato passivo.
€12,99 milioni
Ricavi attribuiti a Sonder Italy nel 2023.
177 unità
Unità censite da THRENDS in uscita dal network Sonder tra Milano e Roma nel Q4 2025.
93 unità a Milano
84 unità a Roma
0 immobili acquistati da TravelAI
Il nuovo proprietario del marchio Sonder ha acquistato brand e domini, ma non real estate, lease, inventory, dipendenti o precedente attività operativa.
È quest’ultimo dato a cambiare completamente la lettura dell’operazione.
Sonder Italy: quasi 13 milioni di ricavi prima della crisi
I dati societari disponibili attribuiscono a Sonder Italy S.r.l. circa €12,99 milioni di ricavi nel 2023, rispetto a circa €6,69 milioni dell’esercizio precedente.
Una crescita estremamente rapida.
Ma nel settore hospitality l’aumento delle camere e del fatturato non coincide necessariamente con l’aumento del valore economico.
Un operatore asset-light può sviluppare rapidamente il proprio portafoglio attraverso contratti di locazione, management agreement e altre formule contrattuali senza possedere gli immobili.
La crescita può però portare con sé impegni rilevanti:
-
canoni fissi;
-
garanzie ai landlord;
-
minimum guarantee;
-
personale;
-
FF&E;
-
costi di apertura;
-
tecnologia;
-
distribuzione;
-
working capital;
-
Capex contrattualmente assunto.
Se il margine prodotto dagli asset non riesce a sostenere questi impegni, ogni nuova struttura può aumentare contemporaneamente ricavi e rischio finanziario.
È una delle lezioni più importanti lasciate dal caso Sonder.
Dal progetto Marriott alla cessazione delle attività
Nel 2024 Sonder aveva avviato una partnership internazionale con Marriott.
Il progetto avrebbe dovuto rafforzare distribuzione e riconoscibilità del portafoglio attraverso l’ecosistema Marriott Bonvoy.
Ma il 9 novembre 2025 Marriott International annunciò la cessazione dell’accordo con Sonder per default contrattuale.
Le strutture Sonder cessarono conseguentemente di essere disponibili per nuove prenotazioni attraverso Marriott Bonvoy.
Il giorno successivo, 10 novembre 2025, Sonder Holdings annunciò l’immediato wind-down delle proprie attività e l’intenzione di avviare una liquidazione Chapter 7 negli Stati Uniti, insieme a procedure d’insolvenza nelle altre giurisdizioni interessate.
Da quel momento parlare genericamente di “Sonder” diventa improprio.
Occorre distinguere:
-
il precedente gruppo Sonder;
-
Sonder Italy S.r.l.;
-
il marchio Sonder;
-
gli immobili precedentemente utilizzati dal gruppo.
Non sono la stessa cosa.
Il Sonder di oggi non è il precedente operatore
Nel luglio 2026 il marchio Sonder e il dominio Sonder.com sono stati acquisiti da UpNext Ventures Inc., operante come TravelAI.
L’operazione ha riguardato il marchio SONDER, oltre 50 registrazioni internazionali e più di 70 domini.
Ma TravelAI ha chiarito un elemento decisivo:
non ha acquistato il precedente business operativo Sonder.
Non sono stati acquisiti:
-
immobili;
-
contratti di locazione;
-
inventory;
-
personale;
-
attività operative.
Il nuovo Sonder è quindi essenzialmente un asset di brand e distribuzione, non la prosecuzione societaria del vecchio operatore.
È una distinzione fondamentale.
Vedere oggi Sonder.com nuovamente online non significa che la precedente piattaforma hospitality sia tornata operativa.
TravelAI stessa precisa che immobili precedentemente gestiti da Sonder possono essere oggi amministrati da altri operatori oppure essere ritornati ai rispettivi proprietari.
Ed è precisamente qui che comincia il dossier italiano.
177 unità fuori dal network: la mappa italiana
Il Chains Monitor Q4 2025 di THRENDS censiva nove strutture in uscita dal network Sonder tra Milano e Roma.
Complessivamente:
| Città | Struttura | Unità |
|---|---|---|
| Milano | Sonder Atelier | 55 |
| Milano | Sonder Manzoni | 38 |
| Milano | Totale | 93 |
| Roma | Sonder Barberini | 11 |
| Roma | Sonder Antinoo | 12 |
| Roma | Sonder Palazzo Taverna | 7 |
| Roma | Sonder Piazza San Pietro | 19 |
| Roma | Sonder Piazza Venezia | 9 |
| Roma | Sonder San Lorenzo | 18 |
| Roma | Sonder Trastevere | 8 |
| Roma | Totale | 84 |
|
|
TOTALE | 177 |
Il numero è abbastanza rilevante da trasformare la liquidazione di Sonder Italy da semplice notizia societaria a dossier immobiliare e operativo.
Ma serve una precisazione essenziale.
Queste 177 unità non sono 177 immobili appartenenti a Sonder Italy e non possono essere automaticamente considerate attività comprese nella liquidazione.
Sono unità precedentemente appartenenti al network Sonder.
Per ciascun asset occorre quindi ricostruire una catena diversa:
proprietario → vecchio contratto Sonder → eventuale risoluzione → operatore subentrato → situazione attuale.
È qui che inizia la vera due diligence.
Milano: 93 unità concentrate in due asset
La situazione milanese è particolarmente interessante perché le 93 unità risultavano concentrate in appena due strutture.
Sonder Manzoni — 38 unità
Sonder Manzoni operava in Corso di Porta Romana 48.
La struttura derivava dalla riqualificazione di un edificio trasformato in appartamenti e suite con servizi comuni, reception, palestra e componenti hospitality.
THRENDS registra successivamente 38 unità in uscita dal network Sonder.
L’elemento interessante è evidente.
L’operatore è uscito.
Ma:
l’edificio rimane;
la riqualificazione rimane;
le camere rimangono;
la domanda alberghiera milanese rimane.
La questione diventa quindi capire chi controlla oggi l’operatività economica dell’asset e a quali condizioni.
Sonder Atelier — 55 unità
Sonder Atelier, in Via Presolana 6, rappresentava altre 55 unità.
La struttura era commercializzata come serviced apartment con reception, palestra, lounge, corte interna e parcheggio.
Atelier e Manzoni rappresentavano quindi complessivamente 93 unità nel solo mercato milanese.
Per un investitore immobiliare il punto non è più sapere perché Sonder sia uscita.
Il punto è conoscere:
-
proprietario;
-
vecchio canone;
-
durata originaria del lease;
-
eventuali garanzie;
-
modalità di uscita;
-
nuovo operatore;
-
nuovo canone;
-
performance dell’asset dopo la sostituzione.
Questi dati permetterebbero di misurare concretamente quanto la crisi dell’operatore abbia modificato il valore immobiliare.
Roma: 84 unità distribuite nel centro della città
A Roma il portafoglio era molto più frammentato.
Le 84 unità risultavano distribuite tra:
Barberini, Antinoo, Palazzo Taverna, Piazza San Pietro, Piazza Venezia, San Lorenzo e Trastevere.
È un modello completamente diverso da Milano.
Poche unità per asset, ma localizzazioni spesso estremamente centrali e caratterizzate da una domanda turistica strutturale.
Piazza Venezia, ad esempio, era commercializzata da Sonder nel pieno centro storico.
Palazzo Taverna continua invece a essere presente sui sistemi di distribuzione ricettiva.
È la dimostrazione concreta di un principio fondamentale:
la crisi dell’operatore non determina necessariamente la crisi dell’asset.
Un immobile può perdere il proprio tenant ma mantenere intatti:
-
location;
-
autorizzazioni;
-
camere;
-
arredi;
-
domanda;
-
capacità di generare ricavi.
Può quindi essere riaffidato, riconvertito o riposizionato.
Distressed company non significa distressed real estate
Questa è probabilmente la conclusione più importante dell’intero dossier.
Sonder Italy è in liquidazione giudiziale.
Questo non significa automaticamente che gli immobili nei quali operava:
-
appartengano a Sonder;
-
appartengano alla procedura;
-
siano in vendita;
-
siano distressed;
-
siano gravati dai debiti dell’operatore.
Potremmo trovarci, struttura per struttura, davanti a situazioni completamente diverse.
Per esempio:
1. Immobile sano + tenant fallito
Il proprietario possiede un asset valido ma perde improvvisamente l’operatore.
2. Lease economicamente insostenibile
La crisi diventa l’occasione per rinegoziare il rapporto tra PropCo e OpCo.
3. Nuovo operatore già subentrato
L’asset può avere superato la crisi senza alcun problema immobiliare.
4. Immobile da riposizionare
Il serviced apartment può essere trasformato in boutique hotel, aparthotel, extended stay o altra formula.
5. Landlord creditore della procedura
L’opportunità non riguarda necessariamente il real estate, ma il credito e la ristrutturazione contrattuale.
Sono scenari molto diversi.
E richiedono analisi diverse.
Dove può trovarsi oggi la vera opportunità
1. Nei landlord rimasti senza operatore
Un proprietario che aveva affidato l’immobile a Sonder può essersi trovato con un asset perfettamente funzionante ma senza il soggetto che ne assicurava gestione e canone.
In questo scenario possono aprirsi opportunità per:
-
nuovi tenant alberghieri;
-
operatori white label;
-
management company;
-
gruppi di serviced apartments;
-
investitori capaci di acquisire o ricapitalizzare l’asset.
2. Nei lease da riscrivere
Il fallimento dell’operatore può consentire di sostituire contratti sottoscritti in una fase espansiva con accordi più sostenibili.
Per il proprietario, un canone nominalmente inferiore ma realmente pagabile può produrre più valore di un lease teoricamente elevato ma economicamente insostenibile.
3. Nel repositioning degli immobili
Le strutture ex Sonder possono prestarsi a strategie differenti:
-
aparthotel;
-
boutique hotel;
-
extended stay;
-
corporate housing;
-
student hospitality;
-
short stay;
-
hotel tradizionale.
La migliore destinazione dipende da layout, location, autorizzazioni, dimensione delle unità e Capex.
4. Nei rapporti con la procedura
La liquidazione giudiziale può inoltre interessare:
-
proprietari;
-
fornitori;
-
dipendenti;
-
controparti commerciali;
-
landlord titolari di crediti;
-
soggetti titolari di garanzie.
L’esame dello stato passivo previsto per il 30 settembre 2026 rappresenta quindi un passaggio da monitorare.
La lezione finanziaria: asset-light non significa risk-light
Il caso Sonder introduce anche un tema molto più ampio.
Per anni il mercato ha interpretato il modello asset-light come sinonimo di minor rischio.
Ma il rischio immobiliare non scompare.
Si sposta dal mattone al contratto.
Se un operatore assume lease, minimum guarantee e obblighi economici superiori alla capacità dell’asset di produrre EBITDAR, ogni nuovo contratto può aumentare la vulnerabilità finanziaria.
Ecco perché banche e investitori non dovrebbero valutare un operatore hospitality soltanto attraverso:
-
numero delle camere;
-
occupancy;
-
ADR;
-
crescita dei ricavi.
Occorre analizzare anche:
-
EBITDAR;
-
fixed rent coverage;
-
durata residua dei lease;
-
minimum guarantee;
-
Capex commitment;
-
garanzie;
-
break option;
-
working capital;
-
liquidità dell’operatore.
La crescita delle camere gestite può essere un indicatore di successo.
Oppure di rischio futuro.
Dipende dalla qualità economica dei contratti sottostanti.
Perché il caso Sonder interessa Investimenti Alberghieri
InvestimentiAlberghieri.it analizza il mercato hospitality non soltanto attraverso compravendite e aste, ma anche attraverso distressed situations, UTP/NPL, procedure concorsuali, cambi di operatore e opportunità pre-asta.
Sonder Italy è particolarmente interessante perché mostra come una possibile opportunità possa emergere prima che un immobile venga pubblicamente posto in vendita.
Per Investhotel.it, la questione centrale è individuare situazioni nelle quali intervenire sul rapporto tra proprietà, debito, contratto e gestione, attraverso analisi industriali, turnaround e ricerca di nuove configurazioni operative.
HotelManagementGroup.it interviene invece sulla valutazione della sostenibilità gestionale, del posizionamento competitivo e della capacità economica della struttura.
Approfondimenti sull’industria alberghiera, sulla governance e sui modelli di gestione sono disponibili anche su RobertoNecci.it.
La vera partita comincia adesso
Il dossier Sonder Italy non termina con la liquidazione della società.
Comincia da lì.
Le 177 unità censite in uscita dal network tra Milano e Roma rappresentano una mappa iniziale sulla quale ricostruire:
proprietà → vecchio lease → uscita Sonder → nuovo operatore → nuovo contratto → performance attuale.
Ed è proprio all’interno di questa catena che possono emergere le situazioni più interessanti.
Non necessariamente immobili da comprare.
Ma:
contratti da ristrutturare, operatori da sostituire, asset da riposizionare, landlord da assistere e capitali da riallocare.
La vera opportunità non è acquistare ciò che resta di Sonder.
È capire chi controlla oggi gli asset che Sonder non controlla più.
Ed è lì che il mercato diventa interessante.
CONTATTI
Proprietari di strutture precedentemente gestite da Sonder, investitori, banche, servicer e operatori interessati a hospitality distressed, restructuring e special situations possono richiedere un’analisi riservata dell’asset e delle possibili strategie di valorizzazione.
info@investimentialberghieri.it
