Alchemy Partners e la piattaforma ASHG: anatomia di un investitore alberghiero “special situations

Analisi di Roberto Necci per Investimenti Alberghieri

La tesi, in apertura, è semplice: Alchemy Partners non è un investitore alberghiero occasionale. Non entra nell’hospitality come diversificazione tattica o come scommessa immobiliare isolata. Applica invece agli hotel una logica ricorrente di special situations: acquistare asset o piattaforme con un problema risolvibile, immettere capitale, correggere gestione e posizionamento, e trasformare il potenziale in valore.

L’ingresso nel capitale del gruppo britannico Barons Eden, nel marzo 2025, è stato definito dagli advisor coinvolti come il decimo investimento di Alchemy nell’ospitalità europea in 14 anni attraverso i suoi Special Opportunities Funds. Non è un dettaglio statistico: è la conferma che l’hospitality, per Alchemy, non è una parentesi, ma una verticale industriale.

Oggi questa esposizione corre su due binari distinti. Da un lato c’è Alchemy Step Hotel Group, o ASHG, piattaforma alberghiera europea dedicata. Dall’altro ci sono partecipazioni in operatori britannici dell’ospitalità, con logiche di consolidamento e buy-and-build. Vale la pena smontare il modello pezzo per pezzo, perché descrive con precisione come il capitale istituzionale internazionale guarda agli hotel di taglia media: quelli che in Italia chiamiamo spesso, con eccessiva diffidenza, “asset secondari”.

Chi è Alchemy Partners

Fondata a Londra nel 1997, Alchemy Partners è un gestore di private equity e special situations che investe in aziende distressed, sottovalutate o in difficoltà operativa, prevalentemente in Europa. La sua attività si muove tra debito ed equity, con una specializzazione nelle situazioni complesse: aziende con struttura finanziaria fragile, asset con potenziale non espresso, piattaforme operative da riorganizzare.

Il track record dichiarato supera i 4-5 miliardi di sterline investiti in oltre 200 operazioni dalla fondazione. Il veicolo più recente, l’Alchemy Special Opportunities Fund V, ha raccolto commitment per circa un miliardo di euro, superando il proprio target.

È dentro questo perimetro che l’hotel diventa una classe di asset interessante. Non l’hotel perfetto, stabilizzato, già pienamente valorizzato. Ma l’hotel con un problema: un immobile valido gravato da gestione debole, posizionamento superato, brand non adeguato, struttura proprietaria complessa o debito che comprime la capacità di investimento.

Per un investitore special situations, il problema non è un ostacolo. È il punto di ingresso.

Il modello ASHG: capitale più operatore captive

Tra il 2021 e il 2022 Alchemy ha costituito, insieme all’operatore tedesco Step Partners, una joint venture dedicata all’investimento alberghiero: Alchemy Step Hotel Group, con sede a Francoforte.

La dotazione iniziale è di 250 milioni di euro di equity committed. Il dettaglio rilevante è che la piattaforma non dipende dal debito bancario per eseguire le acquisizioni. In un mercato alberghiero dove molte operazioni si bloccano per tempi di finanziamento, covenant, perizie o incertezza creditizia, la capacità di chiudere rapidamente con capitale già disponibile diventa un vantaggio competitivo decisivo.

I criteri d’investimento pubblicati dalla piattaforma sono particolarmente istruttivi per chi lavora sul lato sell-side.

Taglia. Hotel singoli oltre le 90 camere, con preferenza per il range 90-250 camere, e portafogli nella fascia 2-4 stelle.

Geografia. Germania e Paesi limitrofi, con focus su città secondarie, mercati regionali solidi e destinazioni con domanda mista business e leisure.

Ticket. Operazioni tipicamente comprese tra 10 e 50 milioni di euro, con apertura a deal più grandi quando il profilo industriale lo giustifica.

Struttura. Asset in freehold oppure crediti senior garantiti, con logica anche loan-to-own. Preferenza per strutture libere da contratti di gestione vincolanti o con management agreement prossimi alla scadenza.

Creazione di valore. Riposizionamento, refurbishment, conversione a brand internazionali, turnaround operativo e reporting di livello istituzionale.

Il disegno è chiaro: capitale più operatore. Alchemy porta capacità finanziaria, disciplina d’investimento e lettura delle special situations. Step Partners porta gestione alberghiera, controllo operativo e capacità di esecuzione. La proprietà dell’asset e la gestione operativa restano distinte, ma coordinate dentro un’unica tesi industriale.

Per chi si occupa di contratti di management, franchising alberghiero e operazioni di compravendita, ASHG è un caso da manuale: mostra come un investitore possa creare valore non semplicemente comprando muri, ma costruendo una piattaforma capace di intervenire su prodotto, brand, gestione, costi, distribuzione e posizionamento.

Cosa compra davvero ASHG

ASHG non compra l’hotel “bello”. Compra l’hotel migliorabile.

Il bersaglio tipico è una struttura di taglia media, spesso in città secondarie, con domanda esistente ma performance inferiore al potenziale. Può essere un hotel indipendente, un asset sotto-brandizzato, una struttura con capex arretrato, un immobile appesantito da una gestione non più adeguata o un credito garantito da un albergo sottostante.

Il punto non è la location trophy. Il punto è lo spread tra valore attuale e valore potenziale.

In questa logica, il brand internazionale non è un accessorio estetico. È uno strumento di creazione di valore. La conversione sotto insegne Marriott, Accor o IHG consente di aumentare riconoscibilità, distribuzione, standard operativi, capacità commerciale e appetibilità dell’asset in uscita.

Ma il brand, da solo, non basta. Il vero lavoro è operativo: camere, prodotto, pricing, canali, costi, revenue management, qualità del management, manutenzione, capex e controllo di gestione. È qui che il modello “capitale più operatore captive” diventa più forte rispetto a un investimento puramente finanziario.

Il portafoglio: 14 hotel, due mercati

Il nucleo storico della piattaforma è tedesco. Tra il 2021 e il 2023 ASHG ha acquisito cinque hotel in Germania, poi convertiti sotto insegne Marriott: Courtyard, Moxy e Tribute Portfolio. Il refurbishment è stato completato nel biennio 2023-2024, trasformando asset regionali in prodotti alberghieri più leggibili per il mercato internazionale.

Nel quarto trimestre 2024 è arrivato l’ingresso in Belgio, con due operazioni distinte. La prima è l’acquisizione del portafoglio FLI Group, composto da otto hotel, acquistato da Hamilton Hotel Partners con JLL advisor del venditore. La seconda è l’acquisizione separata del Gresham Belson Hotel di Bruxelles.

Portafoglio ASHG — sintesi aggiornata a giugno 2026

Il portafoglio belga è particolarmente interessante perché mostra la fase intermedia del piano di valorizzazione. Diverse strutture sono ancora in fase di rebranding verso collezioni soft come Handwritten Collection di Accor e Tribute Portfolio di Marriott. Questo significa che ASHG non ha semplicemente comprato un portafoglio a reddito: ha comprato una piattaforma da trasformare.

La distinzione è importante. Un portafoglio a regime si valuta principalmente sui flussi esistenti. Una piattaforma in trasformazione si valuta sulla capacità di modificare quei flussi.

Barons Eden e Buzzworks: l’altro binario hospitality

Accanto ad ASHG, Alchemy investe direttamente in operatori britannici dell’ospitalità. Qui il modello è diverso: non si parte necessariamente dall’immobile alberghiero, ma da piattaforme operative con potenziale di consolidamento.

Nel marzo 2025 Alchemy ha acquisito una quota in Barons Eden, gruppo che controlla Hoar Cross Hall nello Staffordshire ed Eden Hall nel Nottinghamshire, due tra i più grandi spa resort d’Europa. La tesi dichiarata è quella di consolidare e professionalizzare un mercato hotel & spa ancora frammentato.

Pochi mesi dopo è arrivato il finanziamento del management buyout di Buzzworks Holdings, gruppo scozzese attivo nella ristorazione e nell’hospitality, con 22 locali e un fatturato vicino ai 37 milioni di sterline. L’ambizione esplicita è superare i 100 milioni, anche attraverso l’espansione verso il format “venues with rooms”: luoghi di ristorazione e intrattenimento che integrano progressivamente camere e ospitalità.

Qui l’hotel entra non come asset immobiliare puro, ma come estensione operativa di una piattaforma hospitality già scalabile.

Lo schema, tuttavia, resta coerente: asset o operatore con potenziale inespresso, capitale paziente, management professionale, crescita per linee interne ed esterne, e possibilità di aumentare il valore attraverso struttura, brand, prodotto e controllo operativo.

La lezione per il mercato italiano

Allo stato delle fonti pubbliche, non risultano acquisizioni alberghiere dirette di Alchemy in Italia. Il perimetro confermato resta Germania, Belgio e Regno Unito.

Eppure il modello ASHG è un benchmark prezioso per il nostro mercato, perché il profilo-target della piattaforma coincide quasi perfettamente con una parte rilevante dello stock alberghiero italiano: hotel 3-4 stelle, di taglia media, spesso indipendenti, localizzati in città secondarie o destinazioni con domanda mista business e leisure.

Sono asset che difficilmente rientrano nella categoria trophy, ma che possono diventare molto interessanti se letti con una logica industriale: riposizionamento, capex mirato, conversione a brand, revisione della gestione, miglioramento del revenue management e professionalizzazione del controllo economico.

In Italia, però, l’esecuzione è più complessa.

Il primo nodo è il vincolo alberghiero, che limita le opzioni alternative sull’immobile e riduce la flessibilità strategica dell’investitore.

Il secondo è l’affitto d’azienda, molto diffuso nel nostro mercato, che spesso separa proprietà immobiliare e gestione operativa. Per un investitore come ASHG, che cerca controllo sul turnaround, acquistare un asset occupato da un contratto lungo e poco flessibile può rendere l’operazione non eseguibile.

Il terzo è la scarsità di asset realmente disponibili in vacant possession, cioè liberi da gestioni vincolanti e immediatamente riposizionabili.

Sono proprio queste le situazioni in cui una corretta strutturazione dell’operazione fa la differenza tra un deal possibile e un dossier destinato a rimanere sulla carta. Valutazione alberghiera, analisi dei contratti, lettura del capex, sostenibilità del canone, potenziale di brandizzazione e piano industriale non sono passaggi accessori: sono il cuore della transazione.

Loan-to-own e NPL alberghieri: il vero punto di contatto

Un aspetto particolarmente rilevante per l’Italia è l’interesse di ASHG anche per crediti senior garantiti.

Questa apertura introduce una logica loan-to-own: l’investitore può entrare non acquistando direttamente l’hotel, ma comprando o finanziando il credito garantito dall’asset, con la possibilità di arrivare successivamente al controllo dell’immobile o della piattaforma sottostante.

Per il mercato italiano, dove molti asset alberghieri sono illiquidi, frammentati o appesantiti da situazioni bancarie pregresse, questa è una chiave di lettura importante. Il dossier NPL alberghieri non va visto solo come un tema finanziario, ma come possibile canale di accesso a strutture che, sul mercato ordinario, non arriverebbero mai in modo pulito.

Il loan-to-own, naturalmente, richiede competenze molto diverse da una compravendita tradizionale. Non basta capire il valore dell’immobile. Bisogna leggere posizione debitoria, garanzie, tempi giudiziali, continuità aziendale, occupazione dell’asset, contratti in essere, capex necessario e valore industriale post-ristrutturazione.

È un terreno complesso. Ma è esattamente il tipo di complessità in cui un investitore special situations può trovare rendimento.

Perché gli “asset secondari” non sono secondari

Il messaggio più interessante del caso Alchemy-ASHG è culturale prima ancora che finanziario.

Il mercato italiano tende spesso a dividere gli hotel in due categorie: da un lato gli asset iconici, trophy, nelle grandi città o nelle destinazioni di lusso; dall’altro tutto il resto, spesso liquidato come prodotto secondario.

Il modello ASHG dimostra che questa distinzione è troppo semplice.

Un hotel di taglia media in una città secondaria può essere un asset molto interessante se ha domanda reale, prodotto migliorabile, struttura contrattuale gestibile e spazio per un riposizionamento. Non è un ripiego rispetto al trophy asset. È un’altra tesi d’investimento.

In un mercato come quello italiano, dove la gran parte dello stock è indipendente e sotto-istituzionalizzata, questa lettura è particolarmente rilevante. Il valore non nasce solo dalla location. Nasce dalla combinazione tra immobile, gestione, brand, contratti, capex e capacità di execution.

Il problema italiano non è la mancanza di asset. È la difficoltà di renderli investibili.

In sintesi

Alchemy Partners dimostra che gli hotel di taglia media in città secondarie non sono necessariamente un segmento minore. Possono essere una classe di asset con una tesi industriale autonoma: acquistare una situazione complessa, risolvere il problema operativo o finanziario, riposizionare il prodotto e riportarlo dentro parametri istituzionali.

La piattaforma ASHG è la traduzione più chiara di questa logica: capitale committed, operatore captive, brand internazionali, turnaround operativo e disciplina da private equity.

Per il mercato italiano, il caso è insieme un’opportunità e una sfida. L’opportunità è evidente: il nostro Paese è ricco di hotel 3-4 stelle indipendenti, strutture di taglia media, asset familiari e prodotti che potrebbero beneficiare di capitale, brand e gestione professionale. La sfida è altrettanto evidente: vincoli, affitti d’azienda, contratti lunghi, proprietà frammentate e situazioni debitorie complesse rendono l’esecuzione molto più difficile.

Se un investitore con questo profilo decidesse di entrare in Italia, lo schema più probabile non sarebbe l’acquisto dell’hotel perfetto. Sarebbe quello già visto in ASHG: capitale estero, operatore specializzato, asset da riposizionare, possibile ingresso anche attraverso il credito, e conversione progressiva verso standard internazionali.

In altre parole: non comprare l’immobile perfetto, ma comprare il problema giusto. E saperlo risolvere.

Continueremo a seguire le mosse di Alchemy Partners e della piattaforma ASHG nell’Osservatorio Investimenti Alberghieri.

Hai un hotel da riposizionare, valorizzare o rendere più investibile?

Il modello ASHG vive su una cosa precisa: la capacità di trasformare un hotel con potenziale inespresso in un asset più redditizio, più leggibile e più appetibile per il mercato.

Se sei una proprietà, un investitore o un operatore e vuoi capire come migliorare valore, gestione, posizionamento e redditività del tuo hotel, Hotel Management Group affianca proprietà e investitori in tre aree chiave:

• valutazione dell’asset e analisi del potenziale;

• piano di riposizionamento commerciale e operativo;

• gestione, turnaround e valorizzazione della struttura ricettiva.

Scopri Hotel Management Group → https://www.hotelmanagementgroup.it/

Scopri Investhotel Capital Partners → https://www.investhotel.it/ 

Scopri le nostre guide alberghiere → https://www.robertonecci.it/

Visita l'archivio completo di →  https://www.investimentialberghieri.it/blog

Roberto Necci - r.necci@robertonecci.it