InvestimentiAlberghieri.it ricostruisce la storia immobiliare e alberghiera dell’asset: ex sede di Roma Tre, circa 2.200 mq, vendita documentata nel 2011, una prima conversione alberghiera mai arrivata all’apertura e oggi un nuovo progetto da 45 camere firmato Kokomo Capital. Un caso che mostra quanto valore possa essere creato — o distrutto — tra acquisizione, capex, posizionamento e gestione.
Nel mercato alberghiero il dato più interessante non è sempre l’ultima compravendita.
Talvolta è la storia completa dell’asset a spiegare dove si trovi realmente il valore.
È il caso dell’immobile di Via dei Mille 23 a Roma, a poca distanza da Piazza Indipendenza e dalla stazione Termini, destinato a diventare ANAGRAM Rome, nuovo boutique/lifestyle hotel sviluppato da Kokomo Capital.
InvestimentiAlberghieri.it ha ricostruito i principali passaggi pubblicamente documentabili dell’operazione.
La sequenza è particolarmente interessante:
università → immobile terziario → vendita a investitore privato → conversione alberghiera → hotel mai aperto → acquisizione Kokomo → nuovo repositioning → ANAGRAM Rome.
Non è quindi semplicemente la storia di un edificio trasformato in albergo.
È soprattutto un caso di hotel value creation.
Il dossier parte da un indirizzo preciso: Via dei Mille 23
La precedente destinazione universitaria dell’immobile è documentabile.
Materiale accademico riconducibile all’Università degli Studi Roma Tre colloca infatti in Via dei Mille 23 la Facoltà di Scienze della Formazione e strutture del Dipartimento di Scienze dell’Educazione.
Documenti e pubblicazioni universitarie continuano a riportare l’indirizzo almeno nei primi anni del decennio scorso.
Il palazzo ha quindi effettivamente avuto una storia collegata all’attività universitaria.
Ma è andando indietro nella documentazione immobiliare che l’operazione diventa finanziariamente molto più interessante.
2011: l’immobile viene venduto per €7,1 milioni
Il primo numero significativo emerge da Prelios SGR.
Nel giugno 2011 Tecla Fondo Uffici perfeziona la vendita dell’immobile situato proprio in Via dei Mille 23.
Prezzo: €7.100.000
Superficie lorda: circa 2.200 mq
Destinazione: terziaria
Vacancy al momento della vendita: circa 70%
L’acquirente viene indicato da Prelios semplicemente come “investitore privato”.
La vendita generò per il fondo una plusvalenza lorda di circa €1,533 milioni, pari al 27,5% rispetto al book value.
Rapportando il prezzo dichiarato alla superficie dell’epoca, emerge un valore storico nell’ordine di:
€3.227/mq
Il dato non può naturalmente essere utilizzato come valutazione dell’immobile attuale: sono trascorsi quindici anni e asset, destinazione, progetto e mercato sono profondamente cambiati.
Rappresenta però un punto di partenza documentato della catena del valore.
Chi era l’investitore privato?
È uno dei passaggi sui quali è necessaria particolare precisione.
Prelios non rende pubblico il nome dell’acquirente del 2011.
Quando, molti anni dopo, Kokomo Capital acquisisce l’immobile, il CEO Alexander Haas riferisce invece a Hotel Investment Today di aver acquistato il palazzo da una famiglia locale con una lunga tradizione nel settore dell’ospitalità.
Il nome della famiglia, tuttavia, non viene indicato dalla fonte.
In un mercato nel quale diverse famiglie alberghiere romane hanno storicamente operato nell’area Termini–Piazza Indipendenza, sarebbe facile formulare ipotesi.
Sarebbe anche metodologicamente sbagliato.
Investimenti Alberghieri non attribuisce quindi l’asset a una specifica famiglia in assenza di una fonte documentale che consenta di chiudere la catena proprietaria.
Per stabilire con certezza chi abbia posseduto l’immobile fra l’investitore privato del 2011 e la cessione a Kokomo occorrerebbe ricostruire gli atti di provenienza e le relative trascrizioni immobiliari.
Ed è precisamente qui che passa il confine tra market intelligence e semplice rumor di mercato.
Il passaggio più interessante: era già diventato un hotel, ma non aveva mai aperto
La storia cambia completamente quando si osserva lo stato dell’immobile al momento dell’acquisizione da parte di Kokomo.
Secondo quanto dichiarato da Haas, l’edificio era già stato convertito in hotel ma non aveva mai aperto al pubblico.
Questo è probabilmente il passaggio finanziariamente più importante dell’intera operazione.
Non siamo davanti soltanto a un:
office/university-to-hotel conversion.
Siamo davanti a qualcosa di più complesso:
asset terziario → primo investimento di conversione alberghiera → mancata apertura → nuovo investitore → nuovo concept → nuovo capex → nuovo brand → futura apertura.
Dal punto di vista dell’underwriting, la differenza è enorme.
Una conversione alberghiera già eseguita non rappresenta necessariamente valore per il nuovo acquirente.
Occorre verificare:
-
conformità del precedente progetto;
-
qualità delle opere eseguite;
-
layout;
-
dimensionamento delle camere;
-
impiantistica;
-
standard antincendio;
-
FF&E;
-
spazi comuni;
-
back of house;
-
efficienza operativa;
-
coerenza con il nuovo posizionamento;
-
eventuali opere da demolire e ricostruire.
Una parte del capitale precedentemente investito può quindi trasformarsi in sunk cost.
È precisamente il genere di situazione in cui l’analisi dell’immobile non basta più e diventa necessaria una vera lettura alberghiera dell’operazione, tema centrale anche nelle attività di Investhotel.it.
Kokomo Capital: real estate e operations nello stesso modello
Il nuovo investitore presenta caratteristiche interessanti.
Kokomo si definisce una piattaforma europea verticalmente integrata di investimento alberghiero.
Il modello dichiarato poggia su tre attività:
Acquisition → Repositioning → Asset Management.
La società ricerca hotel di medie dimensioni nelle principali gateway cities europee e punta su immobili nei quali posizionamento, investimento e gestione possano liberare valore ancora inespresso.
L’operatività viene poi sviluppata attraverso il brand proprietario ANAGRAM.
Questo significa che Kokomo non acquista semplicemente il real estate per affidarlo successivamente a un operatore.
Controlla invece una parte molto più ampia della catena:
acquisizione, underwriting, concept, capex, brand, posizionamento e gestione.
Ed è una differenza fondamentale.
Come viene frequentemente analizzato su RobertoNecci.it, il valore di un hotel deriva dall’interazione fra:
real estate + impresa + management + posizionamento + distribuzione + capitale.
Un immobile eccellente con una gestione mediocre può generare rendimenti insufficienti.
Un asset imperfetto, correttamente riposizionato, può invece generare una significativa creazione di valore.
ANAGRAM Rome: oggi il progetto prevede 45 camere
Il portfolio ufficiale Kokomo fornisce attualmente un dato preciso.
ANAGRAM Rome: 45 camere
con apertura prevista nel:
2027
La società descrive il progetto come un “converted palazzo” nel centro storico di Roma.
Il calendario è significativo anche perché le informazioni circolate nella fase iniziale dell’operazione indicavano una tempistica più ravvicinata.
Il sito ufficiale dell’investitore rappresenta quindi, al momento, il riferimento più aggiornato.
ANAGRAM Rome | I numeri del dossier
| Indicatore | Dato disponibile |
|---|---|
| Indirizzo storico dell’asset | Via dei Mille 23, Roma |
| Area | Termini – Piazza Indipendenza |
| Superficie storicamente dichiarata | circa 2.200 mq |
| Vendita documentata 2011 | €7,1 milioni |
| Buyer 2011 | investitore privato non identificato pubblicamente |
| Venditore precedente a Kokomo | famiglia romana attiva nell’hospitality, nome non reso pubblico |
| Investitore attuale | Kokomo Capital |
| Brand | ANAGRAM |
| Camere previste | 45 |
| Apertura annunciata | 2027 |
| Prezzo acquisizione Kokomo | non comunicato |
| Renovation investment dichiarato | low double-digit € million |
| ADR target inizialmente indicato | circa €250 |
| Modello | ownership + repositioning + in-house operations |
Il capex è il numero da osservare
Kokomo ha fornito un’indicazione importante sul nuovo investimento.
Haas dichiarava l’intenzione di investire un importo nell’ordine delle “low double-digit million euro” nella renovation dell’immobile.
Non disponiamo del budget analitico e sarebbe scorretto trasformare questa indicazione in un importo preciso.
Ma anche assumendo €10 milioni unicamente come soglia indicativa inferiore, il rapporto rispetto alle 45 camere oggi previste supererebbe:
€222.000 per key
solo relativamente a quell’ordine di grandezza del programma di renovation.
E non conosciamo quali componenti siano incluse nel dato.
Per costruire un vero underwriting sarebbe necessario separare almeno:
Purchase Price
-
transaction costs
-
taxes
-
professional fees
-
construction cost
-
FF&E
-
OS&E
-
financing costs
-
contingency
-
pre-opening
-
working capital
= Total Investment Cost
Ed è quest’ultimo numero, non il solo prezzo dell’immobile, che deve essere confrontato con la redditività futura dell’hotel.
È uno dei principi alla base delle analisi pubblicate da InvestimentiAlberghieri.it.
Circa 49 mq lordi per camera: un dato che racconta il prodotto
Esiste un altro rapporto interessante.
Utilizzando esclusivamente a fini analitici la superficie storica dichiarata da Prelios — circa 2.200 mq — e rapportandola alle 45 camere oggi previste, si ottiene un valore vicino a:
49 mq lordi per key
Naturalmente non significa camere da 49 mq.
Il dato comprende tutte le superfici: camere, corridoi, lobby, locali tecnici, F&B, back of house e aree comuni.
Ma il rapporto suggerisce qualcosa.
ANAGRAM Rome non sembra essere un progetto costruito esclusivamente sulla massimizzazione del numero delle chiavi.
Il modello lifestyle richiede infatti superfici capaci di produrre esperienza, socialità, F&B e relazione con la clientela esterna.
In un boutique hotel, rinunciare a qualche camera può essere economicamente razionale se gli spazi alternativi consentono di:
-
incrementare ADR;
-
aumentare ancillary revenues;
-
sostenere la reputazione;
-
differenziare il prodotto;
-
attirare clientela locale;
-
costruire valore di brand.
La progettazione diventa quindi anche una scelta di capital allocation.
ADR target di circa €250: il problema non è riempire l’hotel
Nella presentazione iniziale del progetto Kokomo indicava un ADR target di circa €250 per Roma. (Hotel Investment Today)
Con 45 camere significa una disponibilità teorica annuale di 16.425 room nights.
A parità di ADR, il solo room revenue teorico sarebbe indicativamente:
| Occupancy | RevPAR | Room Revenue annuo |
|---|---|---|
| 65% | €162,50 | circa €2,67 mln |
| 70% | €175,00 | circa €2,87 mln |
| 75% | €187,50 | circa €3,08 mln |
| 80% | €200,00 | circa €3,29 mln |
Queste non sono previsioni sui risultati futuri di ANAGRAM Rome, ma semplici scenari matematici utili a comprendere la dimensione economica del progetto.
Il punto è evidente.
Con 45 camere e un investimento significativo, il problema non sarà semplicemente raggiungere una buona occupazione.
La vera sfida sarà produrre una combinazione coerente di:
ADR + Occupancy + F&B + ancillary revenue + controllo dei costi + GOP
in grado di remunerare il Total Investment Cost.
Il vero KPI sarà lo Stabilised Yield on Cost
Il mercato tende spesso a fermarsi ad ADR e RevPAR.
Per un investitore non bastano.
ANAGRAM Rome andrà valutato, una volta stabilizzato, attraverso indicatori come:
TRevPAR
GOP
GOPPAR
EBITDA
Payroll Ratio
Flow-through
Capex per key
Yield on Cost
Stabilised Asset Value
Il punto centrale è verificare se il cash flow generato dall’albergo sia coerente con il capitale complessivamente investito.
Per questo HotelManagementGroup.it considera performance operativa, controllo economico e modello gestionale parte integrante della valutazione dell’asset.
Un hotel bello non è automaticamente un buon investimento.
L’investimento diventa valido quando prodotto e gestione convertono capitale in cash flow e cash flow in valore patrimoniale.
Il paradosso economico di Via dei Mille
La storia di Via dei Mille 23 permette anche una riflessione più ampia.
Nel 2011 abbiamo:
2.200 mq di immobile terziario, con circa il 70% delle superfici sfitto.
Il prezzo è €7,1 milioni.
Successivamente arriva un progetto alberghiero.
Viene effettuata una conversione.
Ma l’hotel non apre.
Il capitale immobilizzato non riesce quindi a completare il passaggio decisivo:
da CAPEX a CASH FLOW.
Entra un nuovo investitore.
Kokomo deve nuovamente investire, riposizionare e portare sul mercato il prodotto.
È un esempio quasi didattico della differenza tra:
valore immobiliare teorico e valore alberghiero effettivamente realizzato.
Termini e Piazza Indipendenza stanno diventando un mercato value-add
L’operazione va letta anche nel contesto romano.
Per decenni l’area Termini è stata associata soprattutto ad alberghi indipendenti, gruppi familiari e domanda legata alla stazione.
La situazione sta cambiando.
Il quadrante dispone di alcuni fondamentali difficilmente replicabili:
-
principale hub ferroviario italiano;
-
collegamento diretto con Fiumicino;
-
metropolitane A e B;
-
prossimità al centro storico;
-
Via Nazionale e Repubblica;
-
patrimonio immobiliare storico;
-
domanda internazionale permanente;
-
stock alberghiero ancora molto frammentato.
Questo crea spazio per strategie di hotel repositioning.
L’investitore non compra necessariamente una location luxury consolidata.
Compra un asset nel quale ritiene possibile creare una location alberghiera attraverso il prodotto.
È un paradigma diverso.
Roma: dal prime real estate alla capacità di creare prodotto
La trasformazione del mercato romano è ormai evidente.
Il capitale non ricerca più soltanto trophy assets nelle micro-location tradizionalmente considerate prime.
Cerca anche:
hotel sottoperformanti, immobili convertibili, palazzi storici, progetti incompleti, distressed assets, family-owned hotels e operazioni value-add.
Questa evoluzione premia chi dispone contemporaneamente di:
capitale + execution capability + competenza operativa.
Ed è proprio il modello che Kokomo cerca di costruire.
La società dichiara infatti di voler acquisire immobili con potenziale inespresso, intervenire attraverso brand-led repositioning, design-forward capex e technology integration e successivamente gestirli attraverso ANAGRAM. (KOKOMO)
Dal prezzo di acquisto al valore stabilizzato: la vera equazione dell’hotel investment
L’operazione consente di sintetizzare un concetto fondamentale.
Il rendimento di un investimento alberghiero non può essere letto come:
prezzo di vendita futuro − prezzo di acquisto.
La formula è molto più articolata:
Acquisition Price
-
Transaction Costs
-
Capex
-
Financing Costs
-
Pre-opening
-
Working Capital
= Total Investment Cost
a cui deve contrapporsi:
Revenue
− Operating Costs
= GOP / EBITDA
dal quale dipendono:
Stabilised Yield
Exit Value
Equity IRR
È questo passaggio che trasforma un’operazione immobiliare in un hotel investment.
Il punto di Investimenti Alberghieri
La storia di ANAGRAM Rome consente di identificare almeno cinque lezioni.
Primo: un immobile già convertito in hotel non è necessariamente un hotel economicamente valido.
Secondo: il capitale già investito dal precedente proprietario non costituisce automaticamente valore per il nuovo acquirente.
Terzo: il prezzo di acquisizione rappresenta solo una parte del Total Investment Cost.
Quarto: in un boutique hotel la massimizzazione delle camere non coincide necessariamente con la massimizzazione del valore.
Quinto: il valore stabilizzato dipenderà dalla capacità del management di trasformare concept, design e capex in GOP.
Ed è proprio per questo che casi come Via dei Mille 23 sono più interessanti della semplice notizia di una nuova apertura.
Permettono di osservare come nasce realmente il valore alberghiero.
ANTEPRIMA INVESTIMENTI ALBERGHIERI | Il dossier ANAGRAM Rome
InvestimentiAlberghieri.it rende disponibile un dossier di approfondimento sull’operazione di Via dei Mille, costruito attraverso la ricostruzione dei principali elementi pubblicamente documentabili dell’asset e l’analisi economico-alberghiera del progetto.
Il dossier può essere sviluppato ulteriormente attraverso:
-
ricostruzione della catena proprietaria;
-
atti di provenienza;
-
analisi urbanistica;
-
consistenze e destinazioni;
-
analisi del precedente progetto alberghiero;
-
benchmark Roma;
-
ADR e RevPAR comparables;
-
Total Investment Cost;
-
sensitivity analysis;
-
GOP stabilizzato;
-
yield on cost;
-
valutazione per key;
-
exit value;
-
scenari di rendimento.
Un approccio applicabile non soltanto ad ANAGRAM Rome, ma a operazioni di conversion, repositioning, adaptive reuse, special situations e distressed hospitality.
Per investitori, proprietari, family office, banche, servicer e operatori interessati a ricevere informazioni o approfondire operazioni alberghiere:
info@investimentialberghieri.it
Approfondimenti:
InvestimentiAlberghieri.it – analisi e operazioni alberghiere
Investhotel.it – investment advisory, turnaround e special situations
RobertoNecci.it – analisi, strategie e mercato alberghiero
HotelManagementGroup.it – management, performance e advisory alberghiero
