Salsomaggiore Terme (PR) — Scheda PRB0483, portafoglio Culturale/Turistico dell'Agenzia del Demanio. Viale delle Fonti 4, frazione Tabiano. Superficie fondiaria 1.289 mq, superficie lorda 915 mq, cinque piani fuori terra in muratura, seconda metà degli anni Cinquanta. Inattivo dal 2008.

Diciotto anni di chiusura.

È il primo numero da mettere in colonna prima di qualunque valutazione immobiliare.

Il secondo è la distanza: circa cinquanta metri dallo stabilimento termale di Tabiano.

In una scheda immobiliare pubblica è il dato che può attirare immediatamente l'attenzione dell'investitore. In una vera analisi economica, però, la prossimità alle terme viene dopo altre domande: quanta superficie è realmente utilizzabile, quante unità possono essere ricavate, quanto capitale serve per riattivare l'edificio e quale modello gestionale può produrre un rendimento coerente con il rischio assunto?

È lo stesso approccio che dovrebbe guidare qualsiasi operazione su immobili alberghieri dismessi: non partire dal prezzo, ma dalla sostenibilità industriale del progetto.

È il metodo che approfondiamo quotidianamente su InvestimentiAlberghieri.it, Investhotel.it e nei contributi pubblicati su RobertoNecci.it.

Cosa sta realmente offrendo il Demanio

Non un albergo.

Un contenitore immobiliare.

La documentazione pubblica indica finiture ancora riconducibili all'impostazione originaria degli anni Cinquanta: pavimenti in marmette di graniglia, rivestimenti in ceramica, infissi in legno con vetro singolo e tapparelle.

La stessa scheda segnala inoltre la necessità di ammodernare e adeguare gli impianti tecnologici e di servizio alle normative vigenti.

Tradotto in un linguaggio da due diligence: il valore degli impianti esistenti deve essere prudentemente considerato prossimo allo zero fino a prova contraria.

Elettrico, idrico-sanitario, climatizzazione, antincendio, ascensore, cablaggio dati, produzione di acqua calda, efficientamento energetico.

Dopo diciotto anni di inattività, la domanda non è quali impianti possano essere recuperati, ma quali componenti dell'edificio abbiano ancora un valore tecnico utilizzabile.

L'involucro è quindi la seconda grande incognita.

Cinque piani in muratura, edificio della seconda metà degli anni Cinquanta, lotto irregolare, terreno non pianeggiante e presenza di strutture di contenimento impongono un livello di verifica superiore a quello di una normale ristrutturazione.

La perizia strutturale non è un passaggio burocratico.

È il primo possibile deal-breaker.

Prima di formulare qualsiasi ipotesi economica servirebbero verifiche sulle murature, sui solai, sulle fondazioni, sui muri di sostegno e sulle condizioni geotecniche del lotto.

Il primo numero industriale: quante camere ci stanno davvero

La superficie lorda complessiva indicata è pari a 915 mq.

Distribuita su cinque livelli significa circa 183 mq lordi per piano.

In un edificio degli anni Cinquanta in muratura portante, assumendo prudenzialmente un rapporto netto/lordo tra l'80% e l'84%, si ottengono circa:

145-155 mq netti per livello.

Il piano terra dovrebbe ospitare almeno:

  • reception;

  • spazi comuni;

  • eventuale sala colazioni;

  • ufficio;

  • servizi;

  • spogliatoi;

  • locali tecnici;

  • deposito.

Resterebbero quindi quattro livelli prevalentemente destinabili alle camere.

Circa 600 mq netti complessivi.

Tolti corridoi, vano scala, ascensore, disimpegni e spazi tecnici — che su una pianta irregolare possono assorbire facilmente il 25-28% della superficie — rimangono indicativamente:

430-450 mq realmente utilizzabili per le camere.

Con camere comprese mediamente tra 18 e 20 mq, bagno incluso, il risultato porta a un ordine di grandezza di:

22-26 chiavi.

Ventiquattro camere rappresentano quindi una buona ipotesi centrale.

Ed è qui che cambia completamente la lettura dell'operazione.

Una struttura alberghiera indipendente di circa 24 camere deve assorbire quasi gli stessi costi di alcune funzioni operative di un albergo più grande, ma distribuendoli su un numero molto inferiore di unità vendibili.

In un mercato fortemente stagionale come Tabiano, questo problema diventa determinante.

Il CapEx: quanto capitale serve realmente

Per un edificio inattivo da diciotto anni occorre ragionare su una riqualificazione sostanzialmente integrale.

Il progetto dovrebbe comprendere, a seconda delle verifiche tecniche e delle autorizzazioni:

  • opere strutturali;

  • eventuali interventi di miglioramento o adeguamento sismico;

  • impiantistica completa;

  • prevenzione incendi;

  • accessibilità;

  • involucro;

  • efficientamento energetico;

  • serramenti;

  • ascensore;

  • distribuzione interna;

  • finiture;

  • sistemazioni esterne.

Per un prodotto mid-scale senza componenti luxury, un ordine di grandezza prudenziale può essere collocato tra:

1.400 e 1.900 €/mq lordo.

Su 915 mq:

circa 1,3-1,7 milioni di euro di opere.

A questo vanno aggiunti FF&E e OS&E.

Utilizzando una forchetta di circa 15.000-25.000 euro per unità su 24 camere:

360.000-600.000 euro.

Poi:

  • progettazione;

  • direzione lavori;

  • sicurezza;

  • collaudi;

  • pratiche;

  • oneri;

  • consulenze;

  • contingency.

L'investimento complessivo può quindi facilmente collocarsi nell'ordine di:

1,9-2,4 milioni di euro

equivalenti a circa:

79.000-100.000 euro per chiave

prima ancora di conoscere eventuale canone concessorio, durata del rapporto con il Demanio e ulteriori obblighi di investimento.

Perché l'ipotesi alberghiera tradizionale rischia di non chiudere

A questo punto serve costruire un conto economico.

Non una previsione.

Uno stress test.

Per un tre stelle superior rinnovato a Tabiano possiamo ipotizzare, a puro titolo parametrico:

  • ADR: 75-90 euro;

  • stagionalità significativa;

  • occupazione annualizzata: 50-55%;

  • RevPAR indicativo: 38-48 euro.

Utilizzando un valore centrale di RevPAR pari a 43 euro:

24 camere × 365 giorni × 43 euro = circa 377.000 euro di ricavi camere.

Aggiungendo ristorazione leggera, colazioni e ricavi accessori:

450.000-480.000 euro di fatturato complessivo.

Con un GOP ipotetico del 24-28%:

110.000-135.000 euro.

Da questo risultato devono ancora essere sottratti:

  • eventuale canone;

  • riserva FF&E;

  • costi finanziari;

  • tassazione;

  • eventuali costi corporate.

Su un investimento di 2,1 milioni di euro, un GOP di 120.000 euro equivale a circa:

5,7% sull'investimento prima del canone e della struttura finanziaria.

Con un eventuale canone di 25.000-30.000 euro, il rendimento operativo sul capitale investito potrebbe rapidamente scendere verso o sotto il 4,5%.

Per un bene illiquido, inserito in una destinazione con elevato stock alberghiero dismesso e con un orizzonte di investimento potenzialmente legato a una concessione, il rapporto rischio-rendimento diventa difficile da sostenere.

La conclusione non è che l'immobile non abbia valore.

È diversa:

l'utilizzo alberghiero tradizionale appare, sulla base di questi parametri, il modello meno convincente.

La parola che precede "albergo"

Nella documentazione del Demanio vengono indicate diverse possibili destinazioni:

Turismo accessibile – Ricettività senior / Residenza Collettiva, Albergo, Attività di benessere, Residenza Turistico-Alberghiera, Usi in atto.

Il dato interessante non è soltanto che sia previsto l'albergo.

È che nell'elenco compaiano espressamente turismo accessibile, ricettività senior e residenza collettiva.

Questo non significa che il Demanio abbia già definito quale sia il modello economicamente migliore.

Significa però che la documentazione stessa apre a utilizzi diversi dalla tradizionale ricettività alberghiera.

Ed è proprio qui che può trovarsi il valore industriale dell'operazione.

Senior hospitality non significa automaticamente RSA

È necessario distinguere con precisione i modelli.

Una cosa è una RSA o una struttura sociosanitaria autorizzata.

Un'altra è una senior residence.

Un'altra ancora è un prodotto di senior hospitality long-stay, destinato a persone autosufficienti o parzialmente autosufficienti che soggiornano per periodi più lunghi beneficiando di servizi alberghieri, assistenza leggera e servizi sanitari o termali esterni.

Le tre configurazioni hanno:

  • autorizzazioni differenti;

  • standard dimensionali differenti;

  • intensità di personale differenti;

  • CapEx differenti;

  • modelli tariffari differenti.

Per questo l'ipotesi più interessante non è necessariamente trasformare l'edificio in una struttura sociosanitaria.

Potrebbe invece essere costruire un prodotto a metà strada tra hospitality, soggiorno terapeutico, senior living temporaneo e turismo accessibile.

Ed è una distinzione fondamentale.

Perché il senior long-stay modifica gli economics

Proviamo a costruire un secondo scenario.

24 unità.

Occupazione media: 85%.

Ricavo medio per unità occupata: 78 euro al giorno.

24 × 85% × 78 × 365 = circa:

581.000 euro annui

Il punto però non è soltanto che il fatturato potrebbe essere superiore a quello alberghiero.

La differenza vera riguarda la qualità del ricavo.

Variabile Hotel termale tradizionale Senior hospitality / long stay
Occupazione annualizzata 50-55% 80-90%
Apertura stagionale 12 mesi
Permanenza media 3-5 notti settimane o mesi
Distribuzione OTA + diretto diretto + accordi + convenzioni
Costo acquisizione cliente elevato più contenuto
Volatilità domanda elevata inferiore
Prevedibilità cash flow bassa-media medio-alta

Il vantaggio non è necessariamente un margine percentuale maggiore.

È la possibilità di costruire un flusso di cassa più stabile, programmabile e finanziabile.

Ed è questo che può rendere più bancabile un investimento vicino ai due milioni di euro.

Il vero asset immateriale è a cinquanta metri

La vicinanza allo stabilimento termale di Tabiano diventa interessante solo se può essere trasformata in una relazione industriale.

L'acqua sulfurea di Tabiano è storicamente associata a trattamenti rivolti alle vie respiratorie e ad altre applicazioni terapeutiche.

Questo posizionamento può essere coerente con soggiorni più lunghi rivolti a clientela senior.

Ma la semplice distanza fisica non produce automaticamente valore.

Occorre verificare:

  • volumi dello stabilimento;

  • continuità operativa;

  • servizi disponibili;

  • clientela;

  • accordi sanitari;

  • convenzioni;

  • possibilità di creare pacchetti;

  • eventuali accordi commerciali.

Cinquanta metri senza un accordo operativo valgono poco.

Cinquanta metri inseriti in un modello integrato di soggiorno, cura e servizi possono invece diventare il principale vantaggio competitivo dell'immobile.

Il rischio che nessun teaser immobiliare evidenzia: il contesto

Tabiano non presenta soltanto un problema di singoli edifici.

Presenta un problema di destinazione.

Il progressivo ridimensionamento del termalismo tradizionale ha lasciato negli anni un numero significativo di strutture alberghiere chiuse o sottoutilizzate.

Per un investitore questo produce almeno tre conseguenze.

1. L'esternalità negativa incide sul valore

Un immobile perfettamente riqualificato può trovarsi accanto ad altri edifici chiusi.

In questo scenario la riqualificazione produce soprattutto valore d'uso, non necessariamente valore immobiliare.

È una distinzione essenziale.

Il cash flow può crescere anche quando il valore di mercato dell'immobile circostante rimane debole.

2. L'exit deve essere costruita sul cash flow

In mercati caratterizzati da elevato stock dismesso, i comparabili immobiliari diventano meno significativi.

Il valore di uscita dipende soprattutto dalla capacità dell'attività di produrre reddito.

Significa che l'operazione deve essere costruita con logica da operatore industriale, non da investitore che acquista, ristruttura e rivende semplicemente il bene.

È uno dei principi che applichiamo anche nelle analisi di turnaround e valorizzazione pubblicate attraverso Investhotel.it.

3. Salsomaggiore e Tabiano non sono lo stesso mercato

La riapertura delle Terme Berzieri a Salsomaggiore rappresenta un segnale importante per il territorio.

Ma sarebbe rischioso assumere automaticamente che il rilancio del centro termale di Salsomaggiore produca lo stesso effetto economico su Tabiano.

Le due località hanno:

  • posizionamenti differenti;

  • acque differenti;

  • storia turistica differente;

  • prodotto termale differente.

Il vero driver dell'ex Albergo Salsomaggiore non è quindi lo spillover generico di Salsomaggiore.

È il rapporto con Tabiano e con il suo stabilimento termale.

Nove domande prima di presentare qualsiasi manifestazione di interesse

1. Qual è la forma giuridica dell'operazione?

Concessione di valorizzazione?

Locazione?

Alienazione?

La risposta determina la struttura finanziaria dell'intero progetto.

In particolare, una concessione presenta livelli di bancabilità differenti rispetto alla piena proprietà.

2. Qual è il canone?

Con un GOP nell'ordine di 120.000-140.000 euro, anche poche decine di migliaia di euro di canone possono modificare radicalmente il rendimento dell'operazione.

Va conosciuto prima di ogni offerta.

3. Esistono vincoli culturali?

L'età dell'immobile rende necessario verificare preventivamente l'eventuale assoggettamento alla disciplina prevista per gli immobili pubblici e l'esito di eventuali verifiche di interesse culturale.

Un vincolo può incidere su:

  • facciate;

  • distribuzione;

  • interventi strutturali;

  • tempi;

  • costi.

Va verificato prima della progettazione definitiva.

4. Quali destinazioni sono urbanisticamente ammissibili?

Senior hospitality, residenza collettiva e struttura sociosanitaria non sono sinonimi.

Ogni configurazione richiede una verifica urbanistica, amministrativa e autorizzativa specifica.

5. Qual è lo stato reale delle strutture?

Serve una perizia con indagini e saggi.

Non una semplice ispezione visiva.

Particolare attenzione dovrebbe essere posta a:

  • murature;

  • solai;

  • fondazioni;

  • muri di sostegno;

  • drenaggi;

  • terreno.

6. Qual è lo stato delle utenze?

Dopo diciotto anni di inattività è necessario verificare:

  • allacci;

  • potenza elettrica disponibile;

  • adduzione gas;

  • acqua;

  • fognatura;

  • fibra;

  • costi di riattivazione.

7. È possibile formalizzare un accordo con lo stabilimento termale?

È probabilmente una delle domande più importanti.

Senza un rapporto industriale con le terme, la prossimità perde gran parte del proprio valore economico.

8. Quali obblighi di investimento sono previsti?

Importo minimo?

Cronoprogramma?

Penali?

Termini di apertura?

Un ritardo autorizzativo può trasformarsi in un problema finanziario se il bando impone scadenze rigide.

9. Quanto stock circostante può essere aggregato?

È forse la domanda più interessante.

Perché il principale limite di questo asset potrebbe essere la sua dimensione.

Ventiquattro unità sono poche.

Ma tre immobili vicini, con servizi centralizzati e 70-80 unità complessive, rappresentano un'operazione completamente diversa.

Il vero investimento potrebbe non essere il singolo edificio, ma la piattaforma.

Da immobile a piattaforma

È qui che il caso Tabiano diventa più interessante.

Un singolo edificio da circa 900 mq può avere difficoltà a sostenere autonomamente:

  • direzione;

  • amministrazione;

  • manutenzione;

  • cucina;

  • lavanderia;

  • servizi sanitari;

  • attività commerciali;

  • marketing.

Ma queste funzioni possono essere centralizzate.

Immaginiamo tre immobili vicini.

Uno dedicato prevalentemente alle camere.

Uno ai servizi.

Uno a soggiorni di lunga durata o appartamenti assistiti.

Il costo unitario delle funzioni comuni scende.

La massa critica cresce.

La capacità di negoziare con operatori sanitari, termali e finanziatori aumenta.

E soprattutto cambia il potere contrattuale dell'investitore.

La vera lettura dell'Ex Albergo Salsomaggiore

L'Ex Albergo Salsomaggiore di Tabiano non appare, sulla base dei dati pubblici disponibili, come una semplice opportunità di riapertura alberghiera.

È soprattutto un caso di:

riconversione funzionale di un immobile alberghiero dismesso all'interno di una destinazione che deve reinventare il proprio modello economico.

Il valore dell'edificio non dipenderà tanto dalla sua storia alberghiera.

Dipenderà dal business che sarà possibile costruire al suo interno.

Un tradizionale tre stelle con 24 camere potrebbe produrre un rendimento troppo basso rispetto a capitale necessario e rischio.

Un prodotto di senior hospitality, long-stay e turismo accessibile integrato con le terme potrebbe invece modificare radicalmente:

  • occupazione;

  • permanenza media;

  • costo di acquisizione;

  • stagionalità;

  • prevedibilità dei flussi.

Questo è il principio che dovrebbe guidare molte operazioni su alberghi chiusi.

Non chiedersi quanto vale oggi l'immobile.

Chiedersi:

quale attività può produrre il massimo valore sostenibile dentro quell'immobile?

È il tipo di analisi che sviluppiamo su InvestimentiAlberghieri.it, RobertoNecci.it e attraverso le attività di advisory di Hotel Management Group.

Quando un immobile alberghiero è chiuso da anni, la vera decisione non è necessariamente se venderlo o riaprirlo.

Può essere necessario capire se:

  • mantenerne la destinazione;

  • riconvertirlo;

  • affidarlo in gestione;

  • locarlo;

  • aggregarlo ad altri immobili;

  • trasformarlo in una nuova piattaforma operativa.

Per approfondire una specifica operazione di investimento, riconversione o valorizzazione:

info@investimentialberghieri.it

La conclusione

Tabiano contiene probabilmente decine di edifici che possono essere letti con la stessa logica.

Presi singolarmente possono apparire immobili difficili.

Presi insieme possono diventare una piattaforma.

Ed è qui che si trova la vera opzione strategica.

In mercati con molto stock dismesso, il primo investitore non deve necessariamente cercare il prezzo più basso.

Deve individuare la massa critica necessaria per ricostruire un'economia di destinazione.

Perché quando gli immobili disponibili sono molti e gli acquirenti pochi, chi riesce ad aggregare per primo non compra soltanto degli edifici.

Comincia a determinare il prezzo di tutti gli altri.

Fonte primaria: Agenzia del Demanio, portale "Crea valore, investi con noi", scheda PRB0483 — Ex Albergo Salsomaggiore, Salsomaggiore Terme. Le stime relative a superfici utili, numero di camere, CapEx, ricavi e marginalità costituiscono elaborazioni parametriche dell'autore e non sostituiscono una due diligence tecnica, urbanistica, legale, gestionale ed estimativa. Canone, durata dell'eventuale concessione e obblighi di investimento dovranno essere verificati sulla documentazione ufficiale della procedura.



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