La società che operava allo stesso indirizzo dello storico albergo romano è in liquidazione giudiziale dal maggio 2025. I bilanci mostrano ricavi azzerati dal 2021 e, per quattro anni, circa 236-242 mila euro annui di costi per il godimento di beni di terzi. Una visura catastale storica indica invece il Vicariato di Roma quale intestatario dell’intero immobile dal marzo 2018. Ma il contratto che collegava proprietà e gestione resta ancora da ricostruire.
Nelle operazioni alberghiere la denominazione dell’hotel può facilmente indurre a sovrapporre tre soggetti che, dal punto di vista giuridico ed economico, possono essere completamente differenti:
l’immobile, l’azienda alberghiera e la società che la gestisce.
Il caso dell’Hotel Villa Morgagni di Roma rappresenta un esempio particolarmente efficace di questa distinzione.
La documentazione acquisita permette oggi di ricostruire il caso con un livello di precisione molto superiore rispetto a quello ottenibile attraverso semplici fonti online.
Da un lato esiste Hotel Villa Morgagni S.r.l. in liquidazione, sottoposta alla Liquidazione Giudiziale n. 405/2025 presso il Tribunale di Roma, dichiarata il 29 maggio 2025. (Portale dei Creditori)
Dall’altro, una visura catastale storica dell’immobile di Via Giovanni Battista Morgagni 25, rilasciata dall’Agenzia delle Entrate il 7 settembre 2026, indica dal marzo 2018 un soggetto diverso dalla società alberghiera quale intestatario catastale dell’intera proprietà.
È proprio questa separazione a cambiare la lettura del caso.
L’immobile: cosa dice esattamente il Catasto
La visura storica identifica l’immobile come:
Comune di Roma – Foglio 594 – Particelle 13 e 14 – Subalterno 501.
L’indirizzo è Via Giovanni Battista Morgagni 25 e il compendio interessa i piani S1, terra, primo, secondo, terzo e quarto.
La categoria catastale è D/2 – alberghi e pensioni, con rendita catastale attuale pari a €71.000,50.
La destinazione alberghiera ha inoltre una storia documentale di oltre vent’anni.
Il 23 gennaio 2004 risulta infatti una variazione catastale descritta come “ABITAZIONE-ALBERGO”; successivamente il compendio viene classificato D/2.
Non siamo quindi davanti a una semplice denominazione commerciale storica.
Catastalmente l’immobile continua a essere identificato come bene destinato ad albergo o pensione.
Il dato decisivo: l’intestazione catastale
La storia degli intestati contiene l’informazione più importante dell’intero dossier.
Tra il 14 febbraio 2017 e il 9 marzo 2018 la visura riporta:
Vicariato di Roma: 2/3
e
Orsola Del Favero: 1/3.
Dal 9 marzo 2018, invece, il documento indica:
VICARIATO DI ROMA – diritto di proprietà per 1/1.
La variazione deriva da un atto di divisione del 9 marzo 2018, Notaio Carlo Cavicchioni, repertorio n. 79.375, trascritto presso Roma 1.
Questo permette oggi di formulare una frase molto precisa:
La visura catastale storica indica il Vicariato di Roma quale intestatario dell’intero immobile di Via Giovanni Battista Morgagni 25 dal 9 marzo 2018.
Non significa ancora trasformare l’intestazione catastale in una conclusione definitiva sulla titolarità giuridica attuale.
Per chiudere quel passaggio occorre verificare la continuità delle trascrizioni presso i Registri Immobiliari.
La distinzione è essenziale soprattutto in un dossier che riguarda una procedura concorsuale.
La società alberghiera racconta invece una storia diversa
Hotel Villa Morgagni S.r.l., codice fiscale e partita IVA 13924211009, risulta costituita nel 2016, con sede proprio in Via Giovanni Battista Morgagni 25 e attività ATECO 55.10.00, relativa ai servizi di alloggio di alberghi e simili.
Il Portale dei Creditori la riporta oggi come Hotel Villa Morgagni S.r.l. in liquidazione, nell'ambito della Liquidazione Giudiziale 405/2025, dichiarata il 29 maggio 2025. Il curatore indicato è Ettore Caratozzolo e il giudice delegato Francesca Vitale. Alla data dell’ultima verifica il portale non riporta documenti della procedura pubblicamente caricati. (Portale dei Creditori)
Pertanto è documentato che:
la società alberghiera è in liquidazione giudiziale.
Non è invece documentato che:
l’immobile alberghiero faccia parte della liquidazione giudiziale.
Sono due informazioni completamente differenti.
Sei anni di bilanci spiegano come si è deteriorata l’attività
Il report economico-finanziario disponibile consente di analizzare gli esercizi dal 2018 al 2023.
| Anno | Ricavi operativi | EBITDA | Risultato netto |
|---|---|---|---|
| 2018 | €961.270 | €62.220 | -€17.510 |
| 2019 | €873.940 | €84.150 | €8.030 |
| 2020 | €106.660 | -€372.400 | -€411.770 |
| 2021 | €0 | -€370.970 | -€302.710 |
| 2022 | €0 | -€112.590 | -€112.600 |
| 2023 | €0 | -€11.530 | -€11.770 |
I ricavi operativi passano quindi da quasi €874 mila nel 2019 a circa €107 mila nel 2020, per poi risultare pari a zero negli esercizi 2021, 2022 e 2023.
Questo è un dato societario molto più robusto rispetto alla semplice osservazione delle vecchie schede dell’hotel ancora presenti online.
Dal 2021, secondo i bilanci analizzati, Hotel Villa Morgagni S.r.l. non genera più ricavi operativi.
Quei 240 mila euro annui che meritano attenzione
Il conto economico contiene però un dato ancora più interessante.
La voce “costo per godimento di beni di terzi” registra:
2018: €236.370
2019: €241.900
2020: €236.940
2021: €236.600
per poi scendere a:
2022: €38.430
2023: €0.
Per quattro esercizi consecutivi la società sostiene quindi un costo estremamente stabile, compreso tra €236 mila e €242 mila l’anno, equivalente indicativamente a circa €20 mila al mese.
Ancora più significativo è quanto avviene nel 2021:
ricavi operativi: zero
ma
costo per godimento di beni di terzi: €236.600.
Questo è un elemento contabile importante.
Ma occorre evitare una conclusione non documentata.
Non possiamo oggi affermare che €236.600 rappresentassero il canone di locazione dell’Hotel Villa Morgagni.
La voce civilistica “godimento di beni di terzi” può comprendere differenti componenti, tra cui locazioni, affitti, leasing e noleggi.
Per identificarne la natura esatta servono le note integrative dei bilanci e, soprattutto, l’eventuale contratto sottostante.
La coincidenza tra un costo annuale estremamente stabile e la presenza di un immobile catastalmente intestato a un soggetto terzo rende però la questione particolarmente meritevole di approfondimento.
OpCo e immobile: quello che possiamo dire e quello che non possiamo dire
I documenti consentono oggi una lettura molto più precisa.
La società che produceva i ricavi alberghieri non compare quale intestataria catastale dell’immobile nella visura acquisita.
Contemporaneamente, la stessa società registra per anni un significativo costo per l’utilizzo di beni di terzi.
Questi elementi sono compatibili con una struttura nella quale la società alberghiera operava come OpCo utilizzando un asset appartenente a un soggetto differente.
Ma “compatibile con” non significa “dimostrato”.
Non abbiamo ancora acquisito il contratto che regolava il rapporto.
Potrebbe trattarsi di:
locazione immobiliare, affitto d’azienda, altra configurazione contrattuale o di un insieme di rapporti differenti.
L’articolo non attribuisce quindi alla società un ruolo contrattuale che non sia ancora documentalmente provato.
Anche il patrimonio della società si deteriora rapidamente
La dinamica patrimoniale è molto significativa.
Il patrimonio netto passa da:
€222.880 nel 2019
a
€140.490 nel 2020
poi diventa negativo:
-€62.330 nel 2021
-€174.920 nel 2022
fino a
-€789.330 nel 2023.
I debiti ammontano invece a circa:
€599 mila nel 2019
€486 mila nel 2020
€683 mila nel 2021
€782 mila nel 2022
€809 mila nel 2023.
Quindi il deterioramento economico e patrimoniale della società è chiaramente precedente all’apertura della liquidazione giudiziale del maggio 2025.
Ciò non permette però, da solo, di individuare le cause giuridiche o economiche dell’insolvenza.
Per quelle servirà la documentazione della procedura.
Nel 2023 scompaiono le immobilizzazioni
Un altro passaggio merita particolare attenzione.
Le immobilizzazioni materiali risultano:
€366.300 nel 2018
€326.470 nel 2019
€284.960 dal 2020 al 2022
e infine
€0 nel 2023.
Le immobilizzazioni immateriali passano analogamente da €257.560 nel 2022 a zero nel 2023.
Il totale delle immobilizzazioni scende quindi da €542.520 a zero in un solo esercizio.
È un passaggio rilevante.
Ma anche qui un articolo rigoroso deve fermarsi prima della speculazione.
Senza la nota integrativa non possiamo stabilire se l’azzeramento sia derivato da:
cessioni, svalutazioni, dismissioni, eliminazioni contabili o altre operazioni.
La spiegazione deve venire dai documenti.
Non dall’interpretazione.
Nel 2023 il rapporto tra attivo e debiti diventa estremo
A fine 2023 il report evidenzia un totale attivo di circa €19.880.
I debiti risultano invece pari a circa €809.210.
Le disponibilità liquide sono indicate in appena €26 e l’indice di disponibilità è pari a 0,03.
Questi dati descrivono il deterioramento della società.
Non descrivono il valore né la situazione finanziaria dell’immobile.
Ed è probabilmente questa la distinzione più importante dell’intero caso.
La liquidazione della società non equivale alla vendita dell’hotel
Alla data dell’analisi non risulta documentata un’asta dell’immobile dell’Hotel Villa Morgagni.
Il Portale dei Creditori conferma la liquidazione giudiziale della società, ma non pubblica attualmente inventario o programma di liquidazione dai quali sia possibile desumere la presenza dell’immobile nell’attivo concorsuale. (Portale dei Creditori)
Parallelamente, la documentazione catastale acquisita indica un soggetto differente come intestatario dell’immobile.
Pertanto non è corretto utilizzare espressioni come:
“Hotel Villa Morgagni all’asta”
oppure
“il Vicariato vende Villa Morgagni”.
Nessuno dei documenti attualmente disponibili supporta queste affermazioni.
Il fatto documentato è diverso:
la società alberghiera è in liquidazione giudiziale, mentre l’immobile risulta catastalmente intestato al Vicariato di Roma.
Cosa sia accaduto al rapporto contrattuale tra i due livelli è ancora da ricostruire.
Qual è allora il vero interrogativo su Villa Morgagni?
Non è tanto:
“quanto vale l’hotel?”
È troppo presto per determinarlo.
E neppure:
“quando andrà all’asta?”
Non risulta oggi alcuna vendita immobiliare documentata.
La domanda più corretta è:
quale rapporto economico e contrattuale esisteva tra la proprietà immobiliare e la società che operava l’hotel, e quale destinazione può avere oggi l’asset?
Per rispondere occorrono ancora quattro documenti fondamentali.
Il primo è l’ispezione ipotecaria in Conservatoria, necessaria per confermare la titolarità giuridica attuale, la continuità delle trascrizioni ed eventuali gravami.
Il secondo è l’atto di divisione del 9 marzo 2018, repertorio 79.375, richiamato nella visura catastale.
Il terzo è rappresentato dalle note integrative dei bilanci, indispensabili per comprendere la natura dei circa €240 mila annui di costi per beni di terzi e l’azzeramento delle immobilizzazioni del 2023.
Il quarto è l’inventario con il programma di liquidazione della L.G. 405/2025, quando disponibile.
Solo dopo questi passaggi sarà possibile chiudere definitivamente il cerchio.
Perché separare sempre real estate e gestione
Il caso Villa Morgagni dimostra un principio fondamentale nelle operazioni alberghiere.
La crisi dell’operatore non implica necessariamente la crisi dell’immobile.
Una società può avere debiti, perdite e problemi di continuità mentre il real estate appartiene a un soggetto economicamente e giuridicamente differente.
Allo stesso modo, un immobile può conservare:
location, destinazione alberghiera e potenziale economico
anche quando la precedente attività operativa è cessata.
Per questo un’analisi corretta deve separare sempre:
real estate → proprietà → contratto → OpCo → performance alberghiera.
È l’approccio utilizzato negli approfondimenti pubblicati da InvestimentiAlberghieri.it e nelle analisi industriali e di turnaround sviluppate attraverso Investhotel.it.
La sostenibilità gestionale e il possibile riposizionamento dell’asset richiedono invece un’analisi operativa specifica, coerente con le attività di HotelManagementGroup.it.
Ulteriori approfondimenti sul settore alberghiero e sulla governance sono disponibili su RobertoNecci.it.
La conclusione: i documenti cambiano la storia
All’inizio Villa Morgagni poteva sembrare semplicemente il caso di un hotel collegato a una società entrata in liquidazione giudiziale.
La documentazione racconta una situazione più complessa.
Hotel Villa Morgagni S.r.l. è in liquidazione giudiziale.
I suoi ricavi operativi risultano azzerati dal 2021.
Per anni la società ha contabilizzato circa €236-242 mila annui di costi per il godimento di beni di terzi.
La visura catastale identifica invece l’immobile alberghiero come categoria D/2 e indica il Vicariato di Roma quale intestatario catastale dell’intera proprietà dal 9 marzo 2018.
Sono fatti distinti.
Ed è proprio mettendoli insieme, senza sovrapporli, che emerge la vera domanda.
Quale rapporto legava l’immobile alla società alberghiera e quale sarà il futuro di Villa Morgagni?
La risposta definitiva non è ancora nei documenti disponibili.
Ma oggi sappiamo con precisione quali documenti mancano per trovarla.
Nota metodologica e tutela legale
Il presente articolo è un approfondimento giornalistico e professionale elaborato sulla base di documentazione societaria, catastale e giudiziaria consultata alla data di pubblicazione.
L’indicazione relativa al Vicariato di Roma deriva esclusivamente dalla visura catastale storica acquisita ed è pertanto descritta come intestazione catastale. Non viene qui formulata un’attestazione notarile della proprietà giuridica attuale, che richiederebbe verifica presso i Registri Immobiliari.
La voce contabile “costo per godimento di beni di terzi” viene riportata secondo i dati di bilancio disponibili e non viene qualificata come canone di locazione dell’immobile, non essendo stato acquisito il contratto né la relativa nota integrativa.
L’articolo non afferma che l’immobile faccia parte dell’attivo della Liquidazione Giudiziale 405/2025, non afferma che sia attualmente in vendita e non afferma l’esistenza di una procedura d’asta immobiliare.
L’eventuale interpretazione della società alberghiera come OpCo è indicata esclusivamente come lettura economico-giuridica compatibile con i documenti disponibili e resta subordinata all’acquisizione dei rapporti contrattuali.
I valori economici riportati si riferiscono alla società Hotel Villa Morgagni S.r.l. e non costituiscono né una valutazione né un’indicazione della situazione patrimoniale del soggetto intestatario catastale dell’immobile.
CONTATTI
Proprietari, investitori, banche, fondi, servicer e operatori interessati ad analisi di asset alberghieri, situazioni distressed, restructuring, turnaround, UTP/NPL e rapporti PropCo/OpCo possono richiedere un approfondimento riservato.
info@investimentialberghieri.it
FONTI DOCUMENTALI
Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma, Territorio – Servizi Catastali
Visura storica per immobile, pratica T306922/2026 del 7 settembre 2026. Foglio 594, particelle 13 e 14, subalterno 501. Categoria D/2.
Agenzia delle Entrate – Storia degli intestati
Visura catastale storica: Vicariato di Roma indicato quale intestatario per 1/1 dal 9 marzo 2018, in forza dell’atto di divisione richiamato nel documento.
ReportAziende – Hotel Villa Morgagni S.r.l.
Report economico-finanziario 2018-2023, con conto economico, stato patrimoniale, indicatori e struttura societaria.
Portale dei Creditori – Liquidazione Giudiziale 405/2025
Hotel Villa Morgagni S.r.l. in liquidazione, Tribunale di Roma, procedura dichiarata il 29 maggio 2025. (Portale dei Creditori)
