Invimit e hospitality: patrimonio pubblico, fondi immobiliari e valorizzazione turistica dell’Italia

Invimit è uno dei soggetti più importanti per comprendere il rapporto tra patrimonio immobiliare pubblico, fondi immobiliari, rigenerazione urbana e possibili sviluppi dell’hospitality italiana.

Con questo dossier si chiude la serie dedicata ai grandi soggetti che incidono, direttamente o indirettamente, sul futuro degli investimenti alberghieri.

Abbiamo analizzato i grandi gruppi del lusso, gli operatori globali, i private equity internazionali, le piattaforme istituzionali, le SGR italiane, i proprietari privati, le piattaforme lifestyle e il capitale pubblico-istituzionale.

Invimit rappresenta l’ultimo tassello.

Non perché sia un operatore alberghiero.

Non perché sia un brand hotel.

Non perché sia una catena.

Non perché sia una piattaforma hospitality specializzata come Castello SGR.

Non perché sia un grande proprietario privato di trophy hotel come Gruppo Statuto.

Non perché sia una piattaforma esperienziale come Gruppo Barletta.

Invimit è rilevante per un motivo diverso: lavora sul patrimonio immobiliare pubblico italiano.

E il patrimonio pubblico italiano è una delle più grandi riserve potenziali di valore immobiliare, urbano, sociale e turistico del Paese.

Dentro questo patrimonio possono esserci uffici, ex caserme, edifici storici, ex immobili pubblici, complessi da rigenerare, strutture sottoutilizzate, asset in città medie, immobili in territori turistici, edifici con valore architettonico, immobili centrali e portafogli che potrebbero essere riattivati attraverso nuove funzioni.

Tra queste funzioni, in alcuni casi, può esserci anche l’hospitality.

Hotel.

Serviced apartments.

Student housing.

Senior housing.

Residenze gestite.

Ostelli evoluti.

Medical hospitality.

Turismo termale.

Hospitality culturale.

Strutture per formazione.

Mixed-use con componente ricettiva.

Il punto centrale è questo: l’Italia non ha soltanto bisogno di nuovi hotel.

Ha bisogno di capire quali immobili pubblici possano tornare a generare valore.

Invimit è importante perché opera esattamente su questo confine.

Tra patrimonio e mercato.

Tra Stato e investimento.

Tra dismissione e rigenerazione.

Tra edificio inattivo e nuova funzione.

Tra valore contabile e valore urbano.

Tra patrimonio pubblico e sviluppo territoriale.

Tesi del dossier

La tesi centrale è che Invimit sia rilevante per l’hospitality italiana non perché sia un investitore alberghiero puro, ma perché può contribuire a trasformare una parte del patrimonio immobiliare pubblico in infrastruttura economica, urbana e turistica.

Il suo ruolo va letto in modo ampio.

Invimit non deve essere interpretata solo come una SGR che gestisce fondi immobiliari.

Deve essere interpretata come uno strumento pubblico-istituzionale capace di portare logiche di mercato dentro la valorizzazione del patrimonio pubblico.

Questa funzione è molto importante per il settore alberghiero.

Perché molti progetti hospitality in Italia non partono da hotel esistenti.

Partono da immobili da riconvertire.

Ex uffici.

Ex caserme.

Ex colonie.

Ex ospedali.

Ex scuole.

Palazzi storici.

Complessi pubblici.

Immobili dismessi.

Edifici sottoutilizzati.

Aree da rigenerare.

In molti casi, il problema non è soltanto immobiliare.

È funzionale.

La domanda da porsi non è solo: quanto vale l’immobile?

La domanda vera è: quale funzione può generare più valore per l’immobile, per il territorio e per il sistema pubblico?

A volte la risposta può essere uffici.

A volte residenziale.

A volte student housing.

A volte senior housing.

A volte servizi pubblici.

A volte cultura.

A volte formazione.

A volte mixed-use.

A volte hotel.

A volte hospitality ibrida.

Invimit è rilevante perché può contribuire a rendere questa trasformazione più ordinata, più professionale e più leggibile per investitori, operatori, enti pubblici e territori.

Che cos’è Invimit

Invimit SGR è Investimenti Immobiliari Italiani SGR S.p.A., una società di gestione del risparmio interamente partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

La sua missione è collegata alla valorizzazione e alla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico attraverso fondi comuni di investimento immobiliare chiusi.

Questo è il punto di partenza.

Invimit nasce per lavorare su un tema strutturale del Paese: il patrimonio immobiliare pubblico italiano è vastissimo, ma spesso non è pienamente valorizzato.

Una parte è utilizzata.

Una parte è sottoutilizzata.

Una parte è dismessa.

Una parte è obsoleta.

Una parte è difficilmente leggibile dal mercato.

Una parte ha vincoli.

Una parte richiede capex.

Una parte necessita di nuove destinazioni d’uso.

Una parte può essere messa a reddito.

Una parte può essere venduta.

Una parte può essere rigenerata.

Una parte può essere trasformata in infrastruttura urbana, sociale o turistica.

Invimit lavora su questa complessità attraverso una logica di fondo immobiliare.

Questo è importante perché il fondo consente di:

• organizzare il patrimonio;

• conferire immobili;

• gestire portafogli;

• attrarre risorse;

• applicare strategie differenziate;

• migliorare la trasparenza;

• separare proprietà, gestione e valorizzazione;

• rendere più professionale il rapporto con il mercato;

• accompagnare dismissioni;

• promuovere rigenerazione e riuso.

Nel rapporto con l’hospitality, questa funzione è molto rilevante.

Perché gli hotel non nascono solo da investitori privati.

Possono nascere anche dalla corretta valorizzazione di patrimonio pubblico.

Invimit e il patrimonio pubblico

Il patrimonio pubblico italiano è una risorsa enorme.

Ma è anche una delle sfide più complesse del Paese.

Il suo valore non è automatico.

Un immobile pubblico può essere in una posizione straordinaria, ma non essere utilizzabile.

Può avere pregio storico, ma non avere una funzione.

Può avere potenziale turistico, ma non essere adatto a un hotel senza investimenti significativi.

Può essere centrale, ma avere vincoli urbanistici.

Può essere grande, ma inefficiente.

Può essere bello, ma troppo costoso da riconvertire.

Può essere disponibile, ma privo di operatore.

Questa è la complessità.

Valorizzare il patrimonio pubblico non significa semplicemente venderlo.

Significa capire come farlo tornare utile.

Il valore pubblico può assumere forme diverse:

• valore economico;

• valore sociale;

• valore urbano;

• valore turistico;

• valore culturale;

• valore ambientale;

• valore occupazionale;

• valore fiscale;

• valore di rigenerazione;

• valore di servizio per la comunità.

Invimit è importante perché si colloca proprio nel punto in cui questi valori devono essere tradotti in strumenti immobiliari e finanziari.

Invimit e hospitality

Invimit non è una piattaforma alberghiera.

Ma il suo rapporto con l’hospitality è potenzialmente molto importante.

Il motivo è semplice: molti immobili pubblici possono avere, in alcuni casi, una vocazione turistico-ricettiva.

Non tutti.

Ma alcuni sì.

Per esempio:

• immobili storici in centri urbani;

• ex caserme in città d’arte;

• ex colonie marine;

• immobili in località turistiche;

• palazzi pubblici non più utilizzati;

• strutture con grandi corti o parchi;

• immobili vicino a università, ospedali o stazioni;

• complessi in aree da rigenerare;

• asset in città medie con domanda business e leisure;

• immobili in destinazioni termali o culturali.

In questi casi, l’hospitality può diventare una delle funzioni possibili.

Ma deve essere valutata con rigore.

Non basta dire che un palazzo storico può diventare hotel.

Bisogna verificare:

• domanda;

• accessibilità;

• layout;

• camere potenziali;

• vincoli;

• capex;

• impianti;

• destinazione urbanistica;

• autorizzazioni;

• sostenibilità;

• operatore;

• brand;

• tempi;

• rendimento;

• impatto sul territorio.

L’hospitality può creare valore solo se è coerente con l’immobile e con il mercato.

Invimit può essere importante proprio perché può aiutare a portare disciplina dentro questa valutazione.

REgenera e la rigenerazione del patrimonio pubblico

REgenera è una missione strategica dedicata alla rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico in disuso o sottoutilizzato.

Questo è uno dei concetti più importanti per leggere Invimit.

Non si tratta soltanto di dismissione.

Si tratta di rigenerazione.

La differenza è fondamentale.

La dismissione vende.

La rigenerazione riattiva.

La dismissione riduce patrimonio.

La rigenerazione crea funzione.

La dismissione può essere necessaria.

Ma non sempre basta.

Un immobile pubblico dismesso può diventare valore solo se viene letto dentro una strategia.

REgenera va proprio in questa direzione.

Il suo obiettivo è attivare il potenziale inespresso degli immobili pubblici a beneficio del Paese.

Nel rapporto con l’hospitality, questa impostazione è molto interessante.

Perché un hotel, un serviced apartment, una residenza gestita o una struttura ricettiva possono essere strumenti di rigenerazione.

Possono riportare vita in un edificio.

Possono creare lavoro.

Possono attrarre visitatori.

Possono generare servizi.

Possono riattivare un quartiere.

Possono favorire la cura del patrimonio.

Possono aumentare la qualità urbana.

Ma devono farlo senza snaturare il contesto.

Questa è la sfida più delicata.

Invimit e i fondi diretti

Invimit opera attraverso diversi fondi diretti, ognuno con finalità e caratteristiche specifiche.

Questa articolazione è importante perché mostra che il patrimonio pubblico non è omogeneo.

Servono strumenti diversi per patrimoni diversi.

Tra i fondi e comparti più rilevanti, in chiave generale e anche indirettamente hospitality, si possono ricordare:

• i3-Patrimonio Italia;

• i3-Università;

• i3-Valore Italia;

• i3-Silver;

• i3-Sviluppo Italia;

• i3-Sviluppo Italia Comparto 8-ter;

• i3-Sviluppo Italia Comparto 8-quater;

• i3-Sviluppo Italia Comparto Invitalia;

• i3-Sviluppo Italia Comparto Regione Piemonte;

• i3-Sviluppo Italia Comparto Napoli;

• i3-INPS;

• MEFIN;

• fondi e comparti collegati a patrimoni di enti pubblici.

Non tutti questi strumenti hanno una vocazione alberghiera.

Ma molti possono intercettare temi vicini all’hospitality:

• rigenerazione;

• residenzialità gestita;

• asset turistici;

• immobili pubblici;

• ex caserme;

• patrimoni da dismettere;

• student housing;

• senior housing;

• funzioni miste;

• asset da mettere a reddito;

• immobili da riconvertire.

La lettura corretta è questa: Invimit non è importante solo per ciò che oggi è hotel, ma per ciò che potrebbe diventare funzione turistica, ricettiva o gestita in futuro.

i3-Patrimonio Italia

i3-Patrimonio Italia è uno dei fondi più rilevanti nella logica della valorizzazione del patrimonio pubblico.

Il fondo è orientato soprattutto ad acquisire immobili a uso ufficio di proprietà degli enti territoriali, utilizzati dagli stessi o da altre pubbliche amministrazioni.

A prima vista, questo sembra lontano dall’hospitality.

In realtà, è utile per capire il metodo Invimit.

Molti immobili pubblici hanno una funzione direzionale o amministrativa.

Alcuni continueranno ad averla.

Altri potrebbero essere razionalizzati.

Altri potrebbero essere rilocati.

Altri potrebbero essere valorizzati.

Altri, in futuro, potrebbero essere convertiti a nuove funzioni.

Il tema non è trasformare automaticamente uffici pubblici in hotel.

Il tema è comprendere che il patrimonio pubblico deve essere letto dinamicamente.

Un immobile che oggi è ufficio può domani restare ufficio, diventare residenza gestita, diventare student housing, diventare servizi, diventare mixed-use o, in casi specifici, diventare hospitality.

La chiave è la funzione.

Il valore nasce quando la funzione è coerente con il luogo.

i3-Università

i3-Università è un fondo dedicato a immobili destinati a edilizia universitaria, anche residenziale, e a istituti pubblici di ricerca.

Questo fondo è molto interessante per l’hospitality perché si collega al tema dello student housing.

Lo student housing non è un hotel.

Ma ha molte logiche comuni con l’hospitality:

• accoglienza;

• servizi;

• manutenzione;

• gestione operativa;

• sicurezza;

• community;

• spazi comuni;

• pricing;

• occupazione;

• customer experience;

• rapporto con la città.

Le città universitarie italiane hanno un enorme bisogno di residenze per studenti.

Roma.

Milano.

Bologna.

Firenze.

Torino.

Padova.

Pisa.

Napoli.

Palermo.

Catania.

Venezia.

Perugia.

Molte altre.

Lo student housing evoluto può diventare parte della modernizzazione del real estate pubblico.

E può dialogare con aparthotel, long stay, serviced apartments, ostelli evoluti e altre forme di urban hospitality.

Il futuro non sarà fatto solo di hotel tradizionali.

Sarà fatto anche di immobili gestiti.

Invimit, attraverso strumenti come i3-Università, opera su una frontiera molto vicina all’hospitality.

i3-Silver e senior housing

i3-Silver è collegato alla riqualificazione e conversione di asset verso forme di senior housing.

Anche questo tema sembra lontano dagli hotel.

In realtà è molto vicino.

Il senior housing evoluto è real estate gestito.

Richiede:

• servizi;

• reception o presidio;

• sicurezza;

• manutenzione;

• spazi comuni;

• socialità;

• assistenza leggera;

• wellness;

• relazione con sanità e territorio;

• gestione professionale;

• qualità dell’esperienza.

Queste logiche sono molto simili a quelle dell’hospitality.

Il confine tra abitare, soggiornare, curarsi e vivere servizi sarà sempre più mobile.

In Italia, la popolazione invecchia.

Il tema dell’abitare senior diventerà centrale.

Alcuni immobili pubblici potrebbero essere più adatti al senior housing che all’hotel.

Altri potrebbero essere adatti a medical hospitality.

Altri a strutture miste con salute, wellness, residenza e accoglienza temporanea.

Il punto è che l’hospitality del futuro non sarà solo turismo.

Sarà anche gestione di bisogni abitativi, sanitari, temporanei e relazionali.

i3-Sviluppo Italia

i3-Sviluppo Italia è uno dei fondi più importanti per leggere il rapporto tra patrimonio pubblico, valorizzazione e nuove funzioni.

Il fondo include diversi comparti, tra cui quelli collegati a immobili dello Stato, enti territoriali, Ministero della Difesa, Invitalia, Regione Piemonte e altri patrimoni.

In chiave hospitality, è uno degli strumenti più interessanti.

Perché lavora su immobili che spesso non sono più utilizzati per finalità istituzionali.

Questo è il punto chiave.

Quando un immobile pubblico non serve più alla sua funzione originaria, deve essere ripensato.

Non basta mantenerlo fermo.

Non basta lasciarlo decadere.

Non basta venderlo senza progetto.

Bisogna capire quale funzione possa generare valore.

Nel caso di i3-Sviluppo Italia, possono emergere molte ipotesi:

• residenziale;

• uffici;

• student housing;

• senior housing;

• servizi;

• cultura;

• mixed-use;

• turismo;

• hospitality;

• strutture gestite;

• funzioni sociali.

La logica hospitality può essere una delle possibili risposte quando immobile, posizione, domanda e vincoli lo consentono.

Comparto 8-ter

Il Comparto 8-ter di i3-Sviluppo Italia è collegato a immobili di proprietà dello Stato e di enti territoriali non più utilizzati per finalità istituzionali.

Questo tipo di patrimonio è molto interessante.

Perché spesso include beni che hanno bisogno di una nuova vita.

L’hospitality può essere una funzione coerente quando l’immobile si trova in una città d’arte, in una zona turistica, vicino a infrastrutture, in un contesto urbano da rigenerare o in un territorio con domanda potenziale.

Ma non sempre.

In alcuni casi, la funzione migliore può essere abitativa.

In altri, pubblica.

In altri, sociale.

In altri, mista.

La scelta deve nascere da una valutazione seria.

Un hotel richiede caratteristiche precise:

• accessibilità;

• profondità di pianta compatibile;

• camere realizzabili;

• impianti;

• distribuzione verticale;

• uscite di sicurezza;

• spazi comuni;

• autorizzazioni;

• operatori;

• domanda;

• sostenibilità economica.

Il Comparto 8-ter è interessante perché contiene proprio quel tipo di patrimonio da cui potrebbero nascere operazioni di rigenerazione complessa.

Comparto 8-quater ed ex caserme

Il Comparto 8-quater è collegato a immobili dello Stato non più utilizzati dal Ministero della Difesa, spesso ex caserme o beni simili.

Questo tema è centrale per molte città italiane.

Le ex caserme sono una delle grandi riserve urbane del Paese.

Spesso sono grandi.

Centrali o semicentrali.

Storiche.

Recintate.

Sottoutilizzate.

Difficili da trasformare.

Ma strategiche.

Un’ex caserma può diventare molte cose:

• campus universitario;

• student housing;

• social housing;

• senior housing;

• mixed-use;

• centro culturale;

• uffici pubblici;

• parco urbano;

• hotel;

• ostello evoluto;

• serviced apartments;

• polo di formazione;

• centro congressi;

• funzione ibrida.

La funzione hospitality può essere interessante se l’immobile è in una destinazione con domanda turistica o business.

Ma il vero valore spesso nasce dal mixed-use.

Le ex caserme sono troppo grandi per essere lette solo come hotel.

Possono diventare pezzi di città.

In alcuni casi, l’hotel può essere una componente di un progetto più ampio.

Questo è il punto più importante.

Non bisogna chiedersi solo se una caserma può diventare albergo.

Bisogna chiedersi quale nuova centralità urbana possa generare.

Comparto Invitalia e asset turistici

Il Comparto Invitalia è particolarmente rilevante perché comprende asset turistici ubicati in regioni come Calabria, Puglia e Sardegna.

Qui il collegamento con l’hospitality è più diretto.

Siamo nel perimetro di immobili turistici.

Questo è molto importante.

Calabria, Puglia e Sardegna sono territori con enorme potenziale turistico, ma con caratteristiche diverse.

La Puglia ha avuto una crescita fortissima negli ultimi anni.

La Sardegna è una delle destinazioni leisure più riconoscibili del Mediterraneo.

La Calabria ha un potenziale enorme ma ancora non pienamente espresso.

In questi territori, gli asset turistici possono avere bisogno di:

• rilancio;

• nuova gestione;

• rinegoziazione dei contratti;

• messa a reddito;

• capex;

• destagionalizzazione;

• miglioramento del prodotto;

• integrazione con il territorio;

• operatori più forti;

• posizionamento più chiaro.

Il Comparto Invitalia dimostra che Invimit non lavora solo su uffici o immobili amministrativi.

Può intervenire anche su portafogli con vocazione turistica.

Questo rende il caso particolarmente interessante per il mercato alberghiero.

Invimit e il Mezzogiorno

Il Mezzogiorno è uno dei territori più importanti per una logica Invimit.

Perché possiede un enorme patrimonio turistico, pubblico e immobiliare.

Ma spesso questo patrimonio è sottoutilizzato.

Il Sud Italia ha:

• coste straordinarie;

• borghi;

• città storiche;

• patrimonio culturale;

• aree interne;

• ex colonie;

• immobili pubblici;

• caserme;

• strutture turistiche da rilanciare;

• destinazioni con domanda potenziale;

• territori da destagionalizzare;

• aree con bisogno di occupazione;

• asset che richiedono capex.

Qui il mercato privato può essere più prudente.

Il rischio può apparire elevato.

La domanda può essere stagionale.

La gestione può essere complessa.

La visibilità internazionale può essere discontinua.

Il ruolo di un soggetto pubblico-istituzionale può essere decisivo.

Non per sostituire il mercato.

Ma per attivarlo.

Per rendere leggibili gli asset.

Per organizzare il patrimonio.

Per attrarre operatori.

Per migliorare governance.

Per creare condizioni di investimento.

Invimit può essere uno degli strumenti di questa attivazione.

Invimit e città medie

Le città medie italiane sono un’altra grande opportunità.

Non tutto il turismo italiano deve concentrarsi su Roma, Milano, Firenze, Venezia, Capri, Como e Costiera Amalfitana.

Esistono città medie con potenziale enorme:

• Parma;

• Modena;

• Ferrara;

• Mantova;

• Lecce;

• Bari;

• Catania;

• Palermo;

• Perugia;

• Ancona;

• Trieste;

• Genova;

• Torino;

• Verona;

• Padova;

• Ravenna;

• Matera;

• Cagliari;

• Salerno;

• Pisa;

• Lucca;

• Arezzo;

• Brescia;

• Bergamo.

In molte di queste città, il patrimonio pubblico può avere un ruolo decisivo.

Un immobile pubblico riattivato può diventare:

• hotel business/leisure;

• student housing;

• centro congressi;

• residenza gestita;

• hub culturale;

• uffici pubblici moderni;

• serviced apartments;

• mixed-use;

• spazi per formazione;

• funzioni sociali e turistiche.

La domanda non è sempre da luxury hotel.

A volte è da midscale evoluto.

A volte da aparthotel.

A volte da studentato.

A volte da hospitality culturale.

A volte da struttura ibrida.

Le città medie richiedono soluzioni intelligenti, non repliche dei modelli delle grandi capitali.

Invimit e Roma

Roma è uno dei mercati più importanti per qualsiasi ragionamento sul patrimonio pubblico.

La Capitale ha una quantità enorme di immobili pubblici, storici, centrali, sottoutilizzati o potenzialmente riconvertibili.

Roma ha anche una domanda turistica globale.

Questo rende il rapporto tra patrimonio pubblico e hospitality particolarmente delicato.

Da un lato, la città potrebbe valorizzare molti asset attraverso funzioni ricettive.

Dall’altro, non tutto può diventare hotel.

Roma ha bisogno di equilibrio.

Ha bisogno di residenze.

Di student housing.

Di servizi.

Di funzioni culturali.

Di rigenerazione.

Di spazi pubblici.

Di usi misti.

L’hospitality deve essere inserita dentro una visione urbana.

Invimit può avere un ruolo importante perché molti immobili romani richiedono proprio una lettura complessa.

Non basta massimizzare il valore immobiliare.

Bisogna capire quale funzione rafforza davvero la città.

Un hotel in centro può essere utile.

Ma anche uno studentato, un polo culturale o una residenza gestita possono generare valore.

La sfida è scegliere bene.

Invimit e le ex colonie

Le ex colonie marine sono una categoria molto interessante per il turismo italiano.

Molte si trovano lungo la costa.

Spesso hanno dimensioni rilevanti.

Hanno storia.

Hanno valore architettonico.

Ma sono difficili da riutilizzare.

In alcuni casi possono diventare:

• hotel;

• resort;

• student housing estivo/invernale;

• senior housing;

• centri wellness;

• strutture sanitarie leggere;

• poli formativi;

• ostelli evoluti;

• spazi culturali;

• mixed-use turistico;

• campus sportivi.

La loro trasformazione è complessa perché richiede capex, autorizzazioni, sostenibilità, accessibilità, gestione e domanda.

Ma il potenziale è significativo.

L’Italia ha molte coste dove strutture di questo tipo potrebbero essere ripensate.

Non sempre in chiave luxury.

A volte in chiave sociale.

A volte in chiave formativa.

A volte in chiave turistica accessibile.

A volte in chiave wellness.

L’hospitality può essere una delle soluzioni, ma non l’unica.

Invimit è rilevante perché può contribuire a portare metodo in queste scelte.

Invimit e turismo termale

Anche il turismo termale può dialogare con il patrimonio pubblico.

Molte destinazioni termali italiane hanno immobili pubblici o ex pubblici di grande valore.

Stabilimenti storici.

Grand hotel da rilanciare.

Parchi.

Complessi sanitari.

Edifici monumentali.

Strutture ricettive obsolete.

Il turismo termale tradizionale è cambiato.

Oggi il mercato chiede:

• wellness;

• medical wellness;

• longevity;

• spa;

• prevenzione;

• natura;

• silenzio;

• design;

• alimentazione;

• attività fisica;

• ospitalità integrata;

• esperienze personalizzate.

Alcuni immobili pubblici potrebbero essere riconvertiti verso queste funzioni.

Non basta riaprire vecchie strutture.

Bisogna costruire prodotti contemporanei.

Invimit, CDP, enti locali, operatori privati e brand specializzati potrebbero avere ruoli complementari.

Il termale italiano è una delle grandi riserve di valore ancora da esprimere pienamente.

Invimit e turismo lento

Il patrimonio pubblico può avere un ruolo importante anche nel turismo lento.

Borghi.

Aree interne.

Cammini.

Ferrovie storiche.

Edifici minori.

Case cantoniere.

Ex scuole.

Ex uffici pubblici.

Piccole strutture dismesse.

Questi immobili, se ben gestiti, possono diventare parte di una rete di ospitalità diffusa.

Non tutto deve essere grande.

Non tutto deve essere luxury.

Non tutto deve diventare hotel tradizionale.

Il turismo lento richiede strutture leggere, autentiche, ben connesse al territorio.

Può includere:

• locande;

• piccoli hotel;

• ostelli evoluti;

• residenze temporanee;

• strutture per cammini;

• cicloturismo;

• agriturismo evoluto;

• hospitality culturale;

• centri di interpretazione del territorio;

• spazi formativi;

• retreat.

Il patrimonio pubblico diffuso può essere una piattaforma per questo tipo di sviluppo.

Ma serve gestione.

Senza gestione, gli immobili restano vuoti.

Il vero tema non è solo il recupero edilizio.

È il modello operativo.

Invimit e sostenibilità

La sostenibilità è centrale nel ruolo di Invimit.

La rigenerazione del patrimonio pubblico evita nuovo consumo di suolo e consente di riutilizzare ciò che già esiste.

Questa è una delle leve più importanti.

Nel settore hospitality, la sostenibilità non riguarda solo energia e ambiente.

Riguarda anche:

• riuso dell’esistente;

• riduzione del consumo di suolo;

• efficienza energetica;

• accessibilità;

• inclusione sociale;

• impatto urbano;

• rapporto con comunità locali;

• qualità del lavoro;

• conservazione del patrimonio;

• mobilità;

• resilienza climatica;

• gestione dei flussi;

• integrazione con la destinazione.

Un hotel ricavato da un immobile pubblico rigenerato può essere sostenibile solo se rispetta questi elementi.

Non basta recuperare un edificio.

Bisogna recuperarlo con una funzione coerente.

Invimit può contribuire a portare la sostenibilità nella fase strategica, non solo nella fase tecnica.

Invimit e digitalizzazione

La valorizzazione del patrimonio pubblico non può prescindere dalla digitalizzazione.

Questo vale anche per l’hospitality.

Molti immobili pubblici sono poco leggibili dal mercato perché le informazioni sono frammentate.

Servono dati.

Schede immobiliari.

Due diligence.

Documentazione urbanistica.

Vincoli.

Layout.

Stato manutentivo.

Potenzialità funzionali.

Costi stimati.

Scenari di valorizzazione.

Possibili operatori.

Modelli economici.

La digitalizzazione può rendere il patrimonio più trasparente.

Può favorire il dialogo con investitori.

Può ridurre asimmetrie informative.

Può accelerare processi.

Può permettere valutazioni più accurate.

Nel settore alberghiero, questo è decisivo.

Un investitore hospitality non può valutare un asset se non dispone di informazioni chiare.

Il patrimonio pubblico deve diventare più leggibile.

Solo così può diventare più investibile.

Invimit e operatori privati

Invimit non può valorizzare il patrimonio pubblico da sola.

Ha bisogno di operatori.

Developer.

Hotel operator.

Gestori di student housing.

Gestori di senior housing.

Operatori wellness.

Brand alberghieri.

Società di gestione.

Advisor.

Enti locali.

Investitori.

Banche.

Fondi.

Il punto è creare ecosistemi di valorizzazione.

Nel caso dell’hospitality, l’operatore è essenziale.

Un immobile può essere interessante, ma senza un gestore credibile resta un progetto teorico.

Il gestore porta:

• know-how;

• business plan;

• standard;

• distribuzione;

• personale;

• esperienza operativa;

• pricing;

• marketing;

• controllo dei costi;

• capacità di apertura;

• gestione del rischio.

Invimit può organizzare il patrimonio.

Ma il valore operativo richiede soggetti specializzati.

Il futuro sarà sempre più fatto di partnership pubblico-private.

Invimit e Agenzia del Demanio

Il rapporto con Agenzia del Demanio è molto importante.

Entrambi operano sul patrimonio pubblico, ma con ruoli diversi.

L’Agenzia del Demanio gestisce e valorizza beni dello Stato.

Invimit opera attraverso fondi immobiliari e strumenti di gestione del risparmio.

La complementarità può essere significativa.

Il Demanio può identificare, razionalizzare, gestire e programmare.

Invimit può strutturare fondi, valorizzare portafogli e dialogare con il mercato.

Nel rapporto con l’hospitality, questa complementarità è potenzialmente molto utile.

Molti immobili pubblici hanno bisogno di passare da una logica amministrativa a una logica di investimento.

Non per perdere il controllo pubblico.

Ma per diventare attivabili.

Quando un bene pubblico resta bloccato, non produce valore.

Quando viene inserito in una strategia di valorizzazione, può diventare parte della trasformazione di una città o di un territorio.

Invimit e CDP

Il confronto con CDP Real Asset / CDP Immobiliare è naturale.

Entrambe appartengono al mondo pubblico-istituzionale.

Ma hanno ruoli diversi.

Elemento	Invimit	CDP Real Asset / CDP Immobiliare
Identità	SGR interamente partecipata dal MEF	Polo CDP per real asset, fondi e sviluppo immobiliare
Focus	Patrimonio immobiliare pubblico	Turismo, infrastrutture, fondi, sviluppo, patrimonio
Hospitality	Potenziale valorizzazione di asset pubblici e turistici	Fondo Nazionale del Turismo e strumenti dedicati
Forza	Fondi immobiliari pubblici e rigenerazione del patrimonio	Capitale paziente, partnership, risorse dedicate al turismo
Logica	Rendere produttivo il patrimonio pubblico	Attivare investimenti e impatto territoriale

Invimit lavora più direttamente sul patrimonio pubblico.

CDP lavora più direttamente su strumenti di investimento e sviluppo turistico.

Le due logiche sono complementari.

Un immobile pubblico può essere valorizzato da Invimit e, in alcuni casi, dialogare con strumenti CDP o con operatori privati.

Invimit contro Castello SGR

Castello SGR è una piattaforma privata con forte focus hospitality.

Invimit ha una missione pubblica.

Elemento	Invimit	Castello SGR
Identità	SGR del MEF per patrimonio pubblico	SGR privata con focus hospitality
Hospitality	Possibile funzione di valorizzazione pubblica	Hotel, resort, luxury, HIIP
Forza	Patrimonio pubblico e rigenerazione	Specializzazione alberghiera e turistica
Asset	Ex immobili pubblici, fondi, portafogli	Resort, hotel, asset da riposizionare
Logica	Valore pubblico e mercato	Valore hospitality e capitale privato

Castello cerca asset turistici da rilanciare.

Invimit cerca funzioni per il patrimonio pubblico.

In alcuni casi, le due logiche potrebbero incontrarsi.

Invimit contro DeA Capital Real Estate

DeA Capital Real Estate è una grande piattaforma istituzionale privata.

Invimit è una SGR pubblica.

Elemento	Invimit	DeA Capital Real Estate
Identità	SGR interamente partecipata dal MEF	SGR immobiliare istituzionale privata
Focus	Patrimonio pubblico	Fondi, portafogli, asset complessi
Hospitality	Possibile riconversione e valorizzazione	Asset alberghieri, conversioni, fondi
Forza	Accesso al patrimonio pubblico	Scala gestionale e mercato
Logica	Valore pubblico e rigenerazione	Valore investibile e istituzionalizzazione

DeA istituzionalizza asset di mercato.

Invimit rende attivabile patrimonio pubblico.

Invimit contro Gruppo Statuto

Gruppo Statuto rappresenta il grande proprietario privato di trophy hotel.

Invimit rappresenta il patrimonio pubblico da valorizzare.

Elemento	Invimit	Gruppo Statuto
Identità	SGR pubblica	Proprietario privato luxury
Hospitality	Potenziale conversione di patrimonio pubblico	Trophy hotel con brand globali
Forza	Portafogli pubblici e rigenerazione	Asset iconici e rarità
Hotel	Possibile funzione per immobili pubblici	Icona da possedere e valorizzare
Mercato	Patrimonio da attivare	Luxury già riconoscibile

Statuto compra icone.

Invimit può trasformare immobili dormienti in nuove funzioni.

Invimit contro Gruppo Barletta

Gruppo Barletta lavora su esperienza, lifestyle e racconto.

Invimit lavora su patrimonio, fondi e rigenerazione.

Elemento	Invimit	Gruppo Barletta
Identità	SGR pubblica del MEF	Gruppo privato real estate e hospitality lifestyle
Hospitality	Funzione possibile di valorizzazione pubblica	Hotel, club, treni, esperienze
Forza	Patrimonio pubblico	Creazione di format esperienziali
Hotel	Uso possibile di asset pubblici	Esperienza da costruire
Logica	Riuso e rigenerazione	Brand, racconto e lifestyle

Invimit lavora sul contenitore pubblico.

Barletta lavora sull’esperienza.

Un progetto pubblico rigenerato potrebbe avere bisogno di entrambe le logiche: patrimonio attivato e format forte.

Invimit contro COIMA

COIMA lavora sulla rigenerazione urbana privata-istituzionale.

Invimit lavora sulla rigenerazione del patrimonio pubblico.

Elemento	Invimit	COIMA
Identità	SGR pubblica per patrimonio immobiliare	Piattaforma di sviluppo e rigenerazione urbana
Hospitality	Possibile riuso turistico-ricettivo	Hotel come funzione dentro mixed-use
Forza	Patrimonio pubblico diffuso	Creazione di nuove centralità urbane
Asset	Immobili pubblici, fondi, ex caserme	Distretti, uffici, living, retail
Logica	Riuso del patrimonio	Costruzione di contesto urbano

COIMA crea quartieri.

Invimit può riattivare immobili pubblici dentro quartieri esistenti.

Invimit contro Blackstone

Blackstone rappresenta il capitale globale privato.

Invimit rappresenta il capitale pubblico-istituzionale italiano.

Elemento	Invimit	Blackstone
Identità	SGR pubblica del MEF	Global private equity e real estate
Hospitality	Potenziale funzione di valorizzazione pubblica	Portafogli, piattaforme, asset class globale
Forza	Accesso e gestione del patrimonio pubblico	Capitale, scala, execution globale
Hotel	Possibile destinazione d’uso	Asset da trasformare e monetizzare
Orizzonte	Valore pubblico, rigenerazione, mercato	Rendimento, scala, exit

Blackstone cerca piattaforme scalabili.

Invimit può contribuire a creare le condizioni per rendere alcuni asset pubblici leggibili anche al capitale privato.

Dove una logica Invimit può funzionare in Italia

Area	Opportunità potenziale
Roma	Palazzi pubblici, ex caserme, student housing, hospitality culturale
Napoli	Patrimonio pubblico, turismo urbano, rigenerazione, serviced apartments
Palermo	Immobili storici, turismo culturale, funzioni miste
Torino	Ex immobili pubblici, student housing, residenze gestite, uffici
Bologna	Ex ospedali, università, student housing, mixed-use
Bari	Patrimonio pubblico, turismo business/leisure, rigenerazione
Catania	Immobili pubblici, turismo culturale, student housing
Genova	Waterfront, immobili pubblici, hospitality urbana
Venezia Mestre	Student housing, long stay, hospitality sostenibile
Calabria	Asset turistici, borghi, coste, turismo lento
Puglia	Asset pubblici e turistici, masserie pubbliche, borghi
Sardegna	Immobili turistici, ex colonie, open air, strutture stagionali
Aree interne	Turismo lento, borghi, ricettività diffusa, riuso di piccoli immobili
Terme italiane	Stabilimenti storici, wellness, medical hospitality
Ex caserme	Mixed-use, hotel, student housing, servizi urbani

La logica Invimit non riguarda soltanto i grandi hotel.

Riguarda il riuso intelligente del patrimonio pubblico.

Quali asset sarebbero più Invimit-ready

Non tutti gli asset pubblici sono adatti a una logica hospitality.

Gli asset più coerenti sono quelli in cui il riuso può generare valore economico e territoriale.

Tipo di asset	Possibile logica Invimit
Palazzo storico in città d’arte	Hotel, serviced apartments, cultura o mixed-use
Ex caserma urbana	Rigenerazione, student housing, hotel, servizi
Ex colonia marina	Turismo, senior housing, wellness, formazione
Immobile pubblico in area turistica	Hospitality o funzione ricettiva ibrida
Ex ospedale storico	Mixed-use, senior housing, medical hospitality
Edificio vicino a università	Student housing, long stay, servizi
Immobile in città media	Business/leisure hotel o residenza gestita
Complesso in area interna	Turismo lento, formazione, retreat
Asset turistico esistente	Rinegoziazione locativa, messa a reddito, rilancio
Patrimonio diffuso	Rete di funzioni locali e ricettività leggera

La lezione è chiara.

Un asset Invimit-ready non deve essere soltanto vendibile.

Deve essere riattivabile.

Come rendere un asset interessante per una logica Invimit

Un immobile pubblico diventa più interessante per una logica Invimit quando presenta dieci caratteristiche.

1. Funzione potenziale chiara

L’asset deve poter essere destinato a una funzione coerente: hotel, residenza, student housing, servizi, cultura o mixed-use.

2. Valore territoriale

La riattivazione deve generare benefici per il contesto.

3. Domanda reale

Deve esistere una domanda turistica, abitativa, universitaria, sanitaria, culturale o direzionale.

4. Governance leggibile

Proprietà, vincoli, autorizzazioni e destinazioni d’uso devono essere chiariti.

5. Capex misurabile

Il costo della trasformazione deve essere stimabile e sostenibile.

6. Operatore potenziale

La funzione deve poter attrarre un gestore credibile.

7. Sostenibilità

Il riuso deve ridurre consumo di suolo e migliorare efficienza, accessibilità e impatto.

8. Inserimento urbano

L’asset deve dialogare con quartiere, mobilità, servizi e comunità.

9. Modello economico

La funzione deve essere sostenibile nel tempo.

10. Scalabilità o replicabilità

Il progetto deve poter diventare esempio per altri immobili simili.

Un immobile pubblico non deve essere solo recuperato.

Deve tornare utile.

Perché molti asset pubblici non sono ancora pronti

Molti immobili pubblici italiani hanno potenziale ma non sono pronti per il mercato.

Le criticità sono frequenti:

• informazioni incomplete;

• vincoli non chiariti;

• destinazioni d’uso non aggiornate;

• costi di recupero elevati;

• proprietà complessa;

• assenza di business plan;

• mancanza di operatori;

• tempi autorizzativi lunghi;

• stato manutentivo critico;

• accessibilità debole;

• incertezza urbanistica;

• assenza di domanda chiara;

• difficoltà nel dialogo pubblico-privato.

Questi problemi non eliminano il valore.

Ma lo bloccano.

Il patrimonio pubblico spesso non è privo di valore.

È privo di struttura.

Invimit può contribuire a trasformare patrimonio bloccato in patrimonio attivabile.

Che cosa può imparare il mercato italiano

Il caso Invimit offre molte lezioni per l’hospitality italiana.

1. Il patrimonio pubblico è una riserva strategica

Non deve essere letto solo come costo o dismissione, ma come piattaforma di sviluppo.

2. Non tutto deve diventare hotel

La funzione deve essere scelta in base a domanda, asset, territorio e sostenibilità.

3. L’hospitality può essere rigenerazione

Hotel, serviced apartments e strutture gestite possono riattivare immobili e quartieri.

4. Le ex caserme sono grandi opportunità urbane

Ma spesso richiedono mixed-use, non solo ricettività.

5. Student housing e senior housing sono vicini all’hospitality

Il futuro sarà sempre più real estate gestito.

6. Gli asset turistici pubblici richiedono operatori forti

Senza gestione, il recupero edilizio non basta.

7. Il Mezzogiorno ha bisogno di attivazione

Il patrimonio pubblico può sostenere nuove economie turistiche.

8. La sostenibilità parte dal riuso

Recuperare immobili esistenti è una leva ambientale e urbana.

9. Il pubblico deve parlare il linguaggio del mercato

Dati, fondi, governance e trasparenza sono essenziali.

10. Pubblico e privato devono collaborare

La valorizzazione del patrimonio richiede fondi, operatori, capitali e territori.

Per approfondire questi temi sono disponibili le guide alberghiere pubblicate su www.robertonecci.it, gli articoli del blog di Investimenti Alberghieri e gli aggiornamenti del blog InvestHotel.

Invimit come benchmark per gli investitori alberghieri

Invimit è un benchmark per almeno dieci categorie di operatori.

La prima è quella degli enti pubblici. Mostra che il patrimonio deve essere gestito con strumenti professionali.

La seconda è quella degli investitori immobiliari. Gli immobili pubblici possono generare opportunità se diventano leggibili.

La terza è quella degli hotel operator. Alcuni asset pubblici possono diventare prodotti ricettivi se la funzione è coerente.

La quarta è quella dei developer. La rigenerazione pubblica richiede competenze tecniche, urbanistiche e finanziarie.

La quinta è quella degli advisor. Le operazioni Invimit-like richiedono competenze su fondi, patrimonio pubblico, hospitality, vincoli, operatori e impatto.

La sesta è quella delle città. Un immobile pubblico riattivato può cambiare un quartiere.

La settima è quella delle destinazioni turistiche. Gli asset pubblici possono diventare infrastrutture di accoglienza, cultura o servizi.

L’ottava è quella dei fondi privati. Il pubblico può preparare asset che il mercato potrà valorizzare.

La nona è quella delle comunità locali. Il riuso del patrimonio deve produrre benefici, non solo operazioni immobiliari.

La decima è quella del sistema Paese. Il patrimonio pubblico è una leva di competitività nazionale.

Invimit insegna che nell’hospitality il capitale non deve solo comprare.

Deve attivare.

Riusare.

Rigenerare.

Organizzare.

Rendere leggibile.

Coinvolgere operatori.

Creare funzioni.

E trasformare immobili pubblici in valore economico, sociale e territoriale.

FAQ su Invimit e investimenti alberghieri

Che cos’è Invimit?

Invimit SGR è Investimenti Immobiliari Italiani SGR S.p.A., società di gestione del risparmio interamente partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, dedicata alla valorizzazione e rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico.

Invimit è un operatore alberghiero?

No. Invimit non è un brand né un gestore alberghiero. È una SGR pubblica che opera attraverso fondi immobiliari chiusi per valorizzare patrimoni pubblici.

Perché Invimit è rilevante per l’hospitality?

Perché alcuni immobili pubblici o asset turistici possono essere valorizzati attraverso funzioni ricettive, residenze gestite, serviced apartments, student housing, senior housing o mixed-use con componente hospitality.

Che cos’è REgenera?

REgenera è la missione strategica di Invimit dedicata alla rigenerazione del patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato o sottoutilizzato.

Che cos’è i3-Patrimonio Italia?

È un fondo immobiliare di Invimit orientato all’acquisizione e valorizzazione di immobili pubblici, in particolare a uso ufficio, di proprietà di enti territoriali.

Che cos’è i3-Università?

È un fondo dedicato a immobili destinati a edilizia universitaria, anche residenziale, e a istituti pubblici di ricerca.

Perché i3-Silver è vicino all’hospitality?

Perché lavora su senior housing, una forma di real estate gestito con logiche vicine all’ospitalità: servizi, gestione, sicurezza, community e qualità dell’esperienza.

Perché le ex caserme sono importanti?

Perché rappresentano grandi riserve urbane che possono essere rigenerate con funzioni miste: student housing, servizi, cultura, residenza, uffici, hotel o hospitality ibrida.

Invimit può valorizzare asset turistici?

Sì, in alcuni casi. Il Comparto Invitalia di i3-Sviluppo Italia, per esempio, include asset turistici ubicati in regioni come Calabria, Puglia e Sardegna.

Che cosa può imparare l’Italia da Invimit?

Che il patrimonio pubblico non deve restare immobile: deve essere organizzato, rigenerato e trasformato in funzioni utili, sostenibili e capaci di generare valore per territori e comunità.

Conclusione

Invimit chiude idealmente questa serie sugli investitori, proprietari, fondi, piattaforme e soggetti capaci di incidere sul futuro dell’hospitality italiana.

Non perché sia un investitore alberghiero tradizionale.

Non perché sia un operatore.

Non perché sia un brand.

Non perché possieda necessariamente trophy hotel.

Invimit è importante perché lavora su una delle risorse più grandi e complesse del Paese: il patrimonio immobiliare pubblico.

In Italia non manca il patrimonio.

Non mancano gli edifici.

Non mancano i luoghi.

Non mancano la storia, la cultura e le destinazioni.

Quello che spesso manca è la funzione.

Manca la struttura.

Manca la governance.

Manca il modello operativo.

Manca il capitale per trasformare.

Manca la capacità di collegare patrimonio, mercato, territorio e gestione.

Invimit lavora proprio su questo confine.

Tra immobile e funzione.

Tra patrimonio e mercato.

Tra Stato e investitori.

Tra dismissione e rigenerazione.

Tra valore contabile e valore urbano.

Tra edificio pubblico e nuova vita.

Per l’hospitality italiana, la lezione è molto chiara.

Non tutti gli immobili pubblici devono diventare hotel.

Ma alcuni possono diventare strumenti straordinari di sviluppo turistico.

Altri possono diventare student housing.

Altri senior housing.

Altri serviced apartments.

Altri funzioni culturali.

Altri mixed-use.

Altri infrastrutture sociali.

La vera sfida non è trasformare tutto in ricettività.

La vera sfida è scegliere la funzione giusta.

Con REgenera, Invimit introduce una logica di riattivazione del patrimonio.

Con i fondi diretti, organizza portafogli e strategie.

Con i3-Sviluppo Italia, affronta immobili dello Stato e degli enti territoriali non più utilizzati per finalità istituzionali.

Con il comparto 8-quater, entra nel tema delle ex caserme.

Con il comparto Invitalia, tocca asset turistici in territori ad alto potenziale.

Con i3-Università e i3-Silver, intercetta due frontiere vicine all’hospitality: student housing e senior housing.

Per il mercato italiano, il messaggio è forte.

Il patrimonio pubblico non deve essere soltanto conservato.

Deve essere attivato.

Non deve essere soltanto venduto.

Deve essere valorizzato.

Non deve essere soltanto restaurato.

Deve trovare funzione.

Non deve essere soltanto contabilizzato.

Deve generare impatto.

Nel mercato contemporaneo, l’hotel più importante non nasce sempre da un fondo privato o da un brand globale.

A volte può nascere dalla capacità di dare nuova vita a un immobile pubblico dimenticato.

Invimit insegna proprio questo: il futuro dell’hospitality italiana passerà anche dalla capacità del Paese di trasformare il proprio patrimonio pubblico in valore vivo, utile, sostenibile e capace di generare sviluppo.

Immobili pubblici, ex caserme, palazzi storici, asset turistici, ex colonie, student housing, senior housing, serviced apartments, hotel, funzioni miste e progetti di rigenerazione richiedono una lettura integrata tra patrimonio, urbanistica, hospitality, fondi immobiliari, operatori, sostenibilità, territorio, vincoli e mercato.

Per valutazioni alberghiere, operazioni di investimento, sviluppo, repositioning, advisory strategica e valorizzazione di asset hospitality, visita Hotel Management Group.

Hotel Management Group affianca proprietà, investitori e operatori nella valutazione, nello sviluppo e nella valorizzazione di asset alberghieri.

Roberto Necci - r.necci@robertonecci.it