L’ex villaggio Valtur sull’isola di Santo Stefano entra nell’orbita di capitale saudita e della famiglia Benetton. Ma il dato realmente interessante non è il cambio di proprietà: è la trasformazione attesa dell’asset. Meno camere, più spazio, più servizi, maggiore ADR e un posizionamento cinque stelle. In altre parole, un’operazione di value creation alberghiera costruita non sul passato del resort, ma sul valore che potrebbe generare dopo il repositioning.

Il mercato alberghiero italiano continua ad attrarre capitale internazionale, soprattutto quando l’oggetto dell’investimento non è semplicemente un hotel, ma un asset difficilmente replicabile.

È il caso del resort di Santo Stefano, nell’arcipelago de La Maddalena.

Secondo le informazioni diffuse sulla recente operazione, la proprietà fa oggi capo alla Santo Stefano Resort, partecipata per il 90% da una componente riconducibile a Red Sea Global e per il restante 10% a una componente italiana legata alla famiglia Benetton.

Il prezzo dell’operazione non è stato reso pubblico.

Ma per comprendere il significato industriale dell’investimento il prezzo di ingresso, da solo, sarebbe comunque insufficiente.

La domanda più interessante è un’altra:

quanto potrà valere Santo Stefano dopo la trasformazione?

Non è un’acquisizione immobiliare. È una trasformazione del prodotto

Il complesso dispone oggi di oltre 300 camere.

Le indicazioni emerse sul futuro dell’asset parlano di un riposizionamento verso un resort cinque stelle luxury, accompagnato da una riduzione del numero delle camere.

Ed è proprio questo il passaggio che cambia completamente la lettura economica dell’operazione.

Nel settore alberghiero tradizionale ridurre il numero delle camere può apparire come una diminuzione della capacità produttiva.

Nel luxury hospitality può invece rappresentare una delle principali leve di creazione di valore.

Meno camere possono significare:

  • superfici più ampie;

  • maggiore incidenza di suite;

  • più privacy;

  • spazi comuni di qualità superiore;

  • maggiore componente wellness;

  • F&B più strutturato;

  • servizi personalizzati;

  • incremento della spesa media dell’ospite;

  • maggiore ADR;

  • maggiore valore immobiliare per chiave.

La capacità produttiva non deve quindi essere misurata esclusivamente attraverso il numero delle camere.

Deve essere misurata attraverso il valore economico generato da ciascuna camera.

Ed è qui che il progetto di Santo Stefano potrebbe cambiare radicalmente scala.

Il vero vantaggio competitivo è la scarsità

Una camera può essere ricostruita.

Un hotel può essere ristrutturato.

Un brand può essere sostituito.

Una location come Santo Stefano, invece, non può essere replicata.

È questa scarsità a rappresentare uno degli elementi centrali del valore.

Un resort situato su un’isola dell’arcipelago de La Maddalena non compete soltanto attraverso il prodotto alberghiero.

Compete attraverso:

location + privacy + paesaggio + accessibilità limitata + esperienza + capacità di pricing.

Ne deriva una conseguenza importante per chi analizza gli investimenti alberghieri.

Gli asset straordinari non possono essere valutati esclusivamente attraverso il valore per camera o attraverso i multipli delle transazioni comparabili.

Perché due hotel con lo stesso numero di camere possono avere prospettive economiche completamente differenti quando uno dei due dispone di una location non riproducibile.

Il valore non risiede quindi esclusivamente nel real estate.

Risiede nella possibilità di trasformare quella posizione in cash flow alberghiero ad alto valore aggiunto.

È la stessa logica che Investhotel analizza nelle operazioni di repositioning e che Hotel Management Group applica nella valutazione industriale degli asset ricettivi.

Dal villaggio turistico al luxury resort

La trasformazione di Santo Stefano racconta anche l’evoluzione del mercato turistico italiano.

Il modello storico del grande villaggio turistico era costruito prevalentemente su:

numero camere × occupazione × durata del soggiorno.

Il modello luxury contemporaneo aggiunge altre variabili:

ADR × esperienza × servizi ancillari × brand × distribuzione internazionale × spesa media per ospite.

La differenza è sostanziale.

Un resort con meno camere può teoricamente produrre più ricavi e più valore se riesce ad aumentare significativamente:

  • tariffa media;

  • RevPAR;

  • spesa F&B;

  • ricavi wellness;

  • ricavi da esperienze;

  • durata della stagione;

  • quota di clientela internazionale;

  • marginalità operativa.

Il vero obiettivo di un repositioning non è quindi vendere più camere.

È monetizzare meglio ogni ospite e ogni metro quadrato dell’asset.

Il CAPEX determinerà il successo dell’operazione

Il passaggio da villaggio turistico tradizionale a resort cinque stelle richiederà inevitabilmente un investimento significativo.

E il CAPEX rappresenterà probabilmente la variabile più importante nella determinazione del rendimento finale.

La trasformazione potrebbe richiedere interventi su:

  • camere e suite;

  • bagni;

  • impiantistica;

  • ristorazione;

  • piscine;

  • wellness;

  • beach facilities;

  • landscaping;

  • spazi comuni;

  • infrastrutture energetiche;

  • back of house;

  • tecnologia;

  • sostenibilità;

  • logistica interna;

  • servizi per gli ospiti.

Il contesto insulare aggiunge inoltre una complessità importante.

Trasportare materiali, gestire cantieri, movimentare personale e garantire forniture può incidere sensibilmente sul costo finale dell’investimento.

Per questo la valutazione economica dell’operazione dovrebbe essere costruita almeno su quattro elementi:

prezzo di acquisizione + CAPEX + EBITDA stabilizzato + valore di uscita.

Qualunque giudizio sul valore sarebbe incompleto senza conoscere questa equazione.

La vera domanda: quale EBITDA può produrre Santo Stefano?

Nel real estate alberghiero il valore futuro non dipende esclusivamente dalla qualità fisica dell’immobile.

Dipende soprattutto dalla capacità dell’asset di generare reddito.

Per un investitore, quindi, la domanda decisiva non è:

quanto costa ristrutturare Santo Stefano?

Ma:

quale EBITDA potrà produrre Santo Stefano una volta stabilizzato?

È questa la variabile che può trasformare un grande investimento immobiliare in un’operazione alberghiera industrialmente sostenibile.

L’obiettivo sarà probabilmente quello di costruire un prodotto capace di sostenere tariffe significativamente superiori rispetto al passato, aumentando contemporaneamente il valore percepito dell’esperienza.

Se questo accadrà, la riduzione delle camere potrebbe diventare un elemento positivo.

Non meno capacità.

Più valore per camera.

Red Sea Global: capitale con competenze industriali

L’ingresso della componente saudita è particolarmente interessante per la natura dell’investitore.

Red Sea Global opera nello sviluppo di destinazioni turistiche e hospitality di fascia alta ed è controllata dal Public Investment Fund saudita.

Non siamo quindi davanti soltanto a capitale finanziario.

Siamo davanti a un soggetto che possiede esperienza nella costruzione e nello sviluppo di destinazioni luxury.

Ed è una differenza importante.

Perché un progetto come Santo Stefano necessita non soltanto di capitale, ma di capacità di:

  • definire il concept;

  • progettare il prodotto;

  • costruire il posizionamento;

  • attrarre domanda internazionale;

  • aumentare il pricing;

  • integrare hotel ed esperienza;

  • trasformare una struttura in una destinazione.

Il capitale, da solo, non crea valore.

È la capacità di trasformare il capitale in prodotto alberghiero competitivo a farlo.

Il precedente passaggio del 2021

L’asset aveva già attraversato un’importante operazione immobiliare.

Nel 2021 Santo Stefano Resort faceva parte di un portafoglio acquisito da DeA Capital Real Estate SGR da Amundi Real Estate Italia SGR.

Il portafoglio, del valore complessivo dichiarato di circa 44 milioni di euro, comprendeva diversi immobili oltre al villaggio turistico.

È quindi importante evitare una lettura errata: quella cifra non rappresentava il valore attribuito esclusivamente al resort di Santo Stefano.

Ma il passaggio è interessante perché evidenzia l’evoluzione dell’asset.

Prima prevalentemente real estate.

Oggi potenzialmente real estate + hospitality transformation.

Ed è proprio in questo passaggio che può nascere valore.

La Sardegna sta cambiando mercato

La Sardegna rappresenta uno dei territori italiani nei quali questa trasformazione è più evidente.

Il capitale internazionale non cerca semplicemente alberghi.

Cerca:

  • location irripetibili;

  • possibilità di repositioning;

  • scarsità dell’offerta;

  • domanda internazionale;

  • spazio per aumentare l’ADR;

  • possibilità di creare prodotti luxury;

  • capacità di generare valore attraverso la trasformazione.

Questo determina una crescente polarizzazione del mercato.

Gli hotel ordinari vengono valutati principalmente sulla redditività esistente.

Gli asset straordinari vengono invece valutati anche sulla redditività potenziale.

Ed è una distinzione fondamentale.

InvestimentiAlberghieri.it monitora proprio queste dinamiche: acquisizioni, distressed asset, turnaround, operazioni value-add, investimenti e trasformazioni del patrimonio alberghiero italiano.

“Ex Valtur” descrive il passato, non l’operazione

Il riferimento all’“ex Valtur” serve a identificare la storia del complesso.

Non deve però confondere la lettura dell’operazione.

Il marchio Valtur appartiene oggi al gruppo Nicolaus e l’operazione di Santo Stefano riguarda l’asset immobiliare e ricettivo, non il trasferimento dell’attuale brand Valtur.

Ed è significativo anche dal punto di vista narrativo.

Perché il valore futuro di Santo Stefano probabilmente avrà poco a che vedere con ciò che il resort è stato.

Dipenderà da ciò che diventerà.

Il vero deal non è comprare Santo Stefano. È trasformarlo

Questa operazione contiene una lezione interessante per l’intero mercato alberghiero italiano.

Il valore non si crea necessariamente acquistando un asset sottovalutato.

Può essere creato acquistando un asset sottoutilizzato rispetto al proprio potenziale.

La differenza è enorme.

Nel primo caso si scommette sul prezzo.

Nel secondo si scommette sulla trasformazione.

Santo Stefano possiede molte delle caratteristiche che interessano oggi al capitale internazionale:

location irripetibile, scarsità, potenziale luxury, possibilità di repositioning e capacità teorica di aumentare significativamente il valore per camera.

La vera investment thesis può quindi essere sintetizzata in una formula:

acquisire un grande villaggio, ridurne la densità, aumentare la qualità, aumentare l’ADR, aumentare l’EBITDA e trasformare una struttura turistica in un asset luxury internazionale.

Naturalmente serviranno capitale, tempo, execution e capacità gestionale.

Ma è proprio questo il punto.

Il valore di Santo Stefano non è nell’ex Valtur che è stato acquistato.

È nel resort che riusciranno a costruire.

Approfondimenti su investimenti, operazioni alberghiere e strategie di valorizzazione sono disponibili su RobertoNecci.it, Investhotel, InvestimentiAlberghieri.it e Hotel Management Group.

Analisi di investimenti e valorizzazioni alberghiere

Per analisi preliminari di acquisizione, studi di fattibilità, business plan, valutazioni economiche, repositioning, operazioni value-add e strategie di valorizzazione alberghiera:

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