Il punto non è che un hotel venga demolito. Il punto è che, in una determinata micro-localizzazione, il capitale può arrivare a giudicare più redditizio vendere metri quadrati residenziali che continuare a vendere camere.

È quanto sta accadendo a Lido di Camaiore, dove sono iniziati i lavori di demolizione del Piccolo Hotel, destinato a lasciare spazio a un nuovo edificio composto da otto appartamenti di fascia alta.

Una trasformazione immobiliare che, letta esclusivamente come fatto di cronaca, racconta poco.

Per chi si occupa di investimenti alberghieri, invece, apre una questione centrale: qual è il vero valore di un hotel quando la sua destinazione alternativa può generare un valore superiore rispetto alla prosecuzione dell’attività ricettiva?

Secondo quanto riportato dalla stampa locale, il progetto prevede la realizzazione di sette appartamenti di circa 80 metri quadrati e di un attico duplex di circa 110 metri quadrati, distribuiti su quattro livelli.

La proprietà è Fata Srl di Barga, già attiva a Lido di Camaiore in un'altra operazione di riconversione di una struttura alberghiera.

Un hotel può valere più da chiuso che da aperto

È una delle situazioni più delicate nella valutazione degli asset ricettivi.

Il valore di un hotel non coincide automaticamente con il valore dell'immobile che lo ospita.

Allo stesso modo, il valore immobiliare non coincide necessariamente con quello espresso dall'attività alberghiera.

In presenza di immobili ben localizzati, soprattutto in destinazioni turistiche mature e con forte domanda residenziale, possono convivere almeno tre valori differenti:

  • valore immobiliare dell'edificio;

  • valore economico dell'azienda alberghiera;

  • valore potenziale derivante da una destinazione alternativa.

Quando il terzo valore supera in maniera significativa gli altri due, la riconversione diventa economicamente razionale.

È uno dei principi che analizziamo su Investimenti Alberghieri: prima di stabilire quanto vale un hotel bisogna capire quale utilizzo consenta all'asset di produrre il maggiore valore sostenibile.

Dal ricavo per camera al valore per metro quadrato

La trasformazione del Piccolo Hotel cambia completamente la logica economica dell'investimento.

Un albergo produce valore attraverso:

  • occupazione;

  • ADR;

  • RevPAR;

  • ricavi ancillari;

  • EBITDA;

  • capacità di generare cassa nel tempo.

Un progetto residenziale, invece, monetizza principalmente:

  • superficie commercializzabile;

  • valore di vendita al metro quadrato;

  • qualità del prodotto;

  • tempi di assorbimento del mercato;

  • costo di costruzione;

  • margine dello sviluppatore.

Il confronto, quindi, non può essere fatto semplicemente tra “hotel” e “appartamenti”.

Deve essere costruito attraverso due scenari economico-finanziari contrapposti.

Scenario 1 — Continuità alberghiera

Un investitore dovrebbe stimare:

Valore hotel = EBITDA normalizzato / rendimento atteso

A questo valore devono poi essere sottratti gli eventuali CAPEX necessari per riportare la struttura a uno standard competitivo.

Una struttura obsoleta può infatti apparire economicamente interessante sulla base del prezzo di acquisto, ma perdere rapidamente valore quando si incorporano ristrutturazione, impianti, efficientamento energetico, camere, aree comuni e adeguamenti normativi.

Scenario 2 — Conversione residenziale

Nel secondo scenario il parametro cambia:

Ricavi potenziali = superficie vendibile × valore medio di vendita al mq

Da questi ricavi devono essere sottratti:

  • prezzo di acquisizione;

  • demolizione;

  • costruzione;

  • progettazione;

  • oneri urbanistici;

  • costi finanziari;

  • commercializzazione;

  • fiscalità;

  • imprevisti;

  • margine minimo richiesto dall'investitore.

È soltanto dopo questo confronto che diventa possibile capire quale destinazione esprima realmente il maggiore valore.

Il precedente di Villa Alice

Il Piccolo Hotel non rappresenta un episodio isolato.

Lo stesso investitore aveva già operato su Villa Alice, altra ex struttura ricettiva di Lido di Camaiore, trasformata in appartamenti di fascia alta.

Il precedente è significativo non tanto per confrontare direttamente i prezzi delle singole unità immobiliari, quanto perché dimostra la presenza di un mercato disposto ad assorbire prodotto residenziale di qualità in una localizzazione turistica consolidata.

Questo cambia completamente il paradigma dell'investimento.

Se il mercato residenziale riesce a remunerare il capitale più rapidamente e con un rendimento corretto per il rischio superiore rispetto alla gestione alberghiera, la riconversione può diventare la scelta economicamente dominante.

Lido di Camaiore: il tema non riguarda un solo hotel

La questione diventa ancora più interessante osservando il fenomeno su scala territoriale.

Negli ultimi anni diverse strutture ricettive della zona sono state oggetto di trasformazioni, progetti di valorizzazione o cambi di destinazione.

Parallelamente, altri investitori hanno scelto la strada opposta: acquistare strutture alberghiere esistenti, investire in CAPEX e riposizionarle verso una fascia di mercato superiore.

Sono due strategie perfettamente opposte.

E possono essere entrambe corrette.

Il discrimine è rappresentato da:

  • posizione;

  • dimensione;

  • numero delle camere;

  • possibilità di ampliamento;

  • qualità dell'immobile;

  • costo di ristrutturazione;

  • stagionalità;

  • redditività potenziale;

  • valore immobiliare alternativo.

La decisione corretta non nasce quindi dalla destinazione attuale dell'immobile.

Nasce dai numeri.

Il vero errore è valutare l’hotel in un solo scenario

Molte operazioni alberghiere vengono ancora analizzate utilizzando un'unica prospettiva.

Il proprietario ragiona sul valore dell'immobile.

Il gestore ragiona sull'EBITDA.

L'investitore immobiliare ragiona sul prezzo al metro quadrato.

La banca analizza la capacità di rimborso.

Ma nessuna di queste letture, isolatamente, è sufficiente.

La corretta valutazione dovrebbe invece mettere a confronto contemporaneamente:

Scenario A

mantenimento della gestione attuale;

Scenario B

ristrutturazione e riposizionamento alberghiero;

Scenario C

affidamento a un nuovo operatore;

Scenario D

locazione dell'azienda o dell'immobile;

Scenario E

vendita dell'asset;

Scenario F

conversione verso un utilizzo alternativo, quando urbanisticamente possibile.

È da questo confronto che emerge il valore strategico dell'asset, che può essere profondamente diverso dal semplice valore immobiliare.

La domanda decisiva: quanto capitale serve per salvare la funzione alberghiera?

Nel caso di strutture ricettive di piccole dimensioni esiste inoltre una variabile frequentemente sottovalutata: il CAPEX.

Mantenere un albergo operativo non significa soltanto evitare la demolizione.

Significa continuare a investire.

Una struttura deve competere ogni giorno con:

  • nuovi hotel;

  • strutture recentemente ristrutturate;

  • appartamenti turistici;

  • branded residences;

  • hospitality alternativa;

  • standard qualitativi crescenti.

Se per mantenere competitivo un piccolo hotel servono investimenti elevati rispetto alla capacità futura di produrre EBITDA, il valore dell'azienda può ridursi rapidamente.

Ed è proprio in questa fase che il valore immobiliare alternativo può diventare dominante.

Il rischio per le destinazioni turistiche

Quello che è razionale per il singolo proprietario può però generare conseguenze differenti per il territorio.

Se numerosi alberghi vengono progressivamente trasformati in residenze, una destinazione può perdere capacità ricettiva.

Il problema non dovrebbe quindi essere affrontato semplicemente opponendosi alle riconversioni.

La domanda più importante è un'altra:

perché il mercato attribuisce maggiore valore alla trasformazione residenziale rispetto alla permanenza della funzione alberghiera?

Le cause possono essere molte:

  • dimensione insufficiente degli hotel;

  • strutture fisicamente obsolete;

  • forte stagionalità;

  • elevato fabbisogno di CAPEX;

  • difficoltà nel passaggio generazionale;

  • modesta redditività operativa;

  • frammentazione proprietaria;

  • crescita del valore immobiliare residenziale.

Contrastare il fenomeno senza comprenderne le ragioni economiche significa intervenire sull'effetto e non sulla causa.

Prima di vendere un hotel bisogna capire cosa si sta realmente vendendo

La domanda corretta non è quindi:

“Quanto vale questo hotel?”

La domanda corretta è:

“Quale configurazione consente a questo asset di esprimere il massimo valore compatibile con il rischio, il capitale necessario e le condizioni di mercato?”

Un hotel può avere valore come:

  • azienda operativa;

  • immobile locato;

  • struttura da riposizionare;

  • asset da affidare a un nuovo gestore;

  • operazione di turnaround;

  • progetto di sviluppo immobiliare.

Separare la componente immobiliare da quella gestionale è quindi essenziale.

Su questi temi Hotel Management Group opera nell'analisi, valutazione e sviluppo strategico degli asset alberghieri, mentre Investhotel Capital Partners approfondisce operazioni di turnaround, ristrutturazione aziendale, valorizzazione e situazioni speciali.

Ulteriori analisi sul settore alberghiero, sulla governance e sulla gestione sono disponibili su RobertoNecci.it.

Il caso Piccolo Hotel: la vera informazione è nella scelta del capitale

La demolizione del Piccolo Hotel racconta quindi qualcosa di più importante della trasformazione fisica dell'edificio.

Racconta una decisione di allocazione del capitale.

In quella specifica localizzazione, un investitore ha ritenuto più interessante creare prodotto residenziale rispetto a mantenere la destinazione alberghiera.

Non significa che il residenziale sia sempre preferibile.

Significa esattamente il contrario: ogni asset deve essere analizzato senza pregiudizi sulla sua destinazione attuale.

In alcuni casi il massimo valore nascerà dalla gestione alberghiera.

In altri da una ristrutturazione.

In altri ancora da una nuova gestione o da un nuovo brand.

E in alcuni casi la risposta potrà essere una destinazione completamente differente.

È questa la differenza tra acquistare semplicemente un immobile e comprendere realmente un investimento alberghiero.

Per analisi di asset alberghieri, valutazioni della componente immobiliare e gestionale, scenari di valorizzazione, turnaround e operazioni di investimento:

info@investimentialberghieri.it

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Hotel Management Group
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