Il complesso dei Salesiani di Monteortone arriva sul mercato con circa 10.000 mq coperti, 25 ettari di proprietà, struttura ricettiva, centro termale e un patrimonio storico difficilmente replicabile. Il prezzo non è pubblico. Ma nell'investimento alberghiero il valore non si determina partendo dalla richiesta del venditore: si determina dal reddito futuro che l'asset può produrre e dal capitale necessario per arrivarci.
Il fatto
Il complesso dei Salesiani di Monteortone, nel territorio di Abano Terme, è stato posto sul mercato.
La proprietà comprende un articolato patrimonio immobiliare e fondiario: l'ex convento, la struttura ricettiva, spazi destinati alla ristorazione e agli eventi, attività termali e circa 25 ettari di terreno, per una superficie interna complessiva indicata nell'ordine dei 10.000 mq.
Il prezzo è riservato.
Ed è proprio l'assenza di un prezzo pubblico a rendere il caso interessante.
Perché consente di ribaltare il ragionamento.
Non chiedersi:
quanto vale l'immobile?
Ma:
quanto può permettersi di pagarlo un investitore affinché l'operazione produca un rendimento coerente con il rischio assunto?
È la stessa impostazione che dovrebbe precedere qualsiasi acquisizione analizzata su InvestimentiAlberghieri.it, nelle attività advisory di HotelManagementGroup.it, nelle operazioni di valorizzazione sviluppate attraverso Investhotel.it e negli approfondimenti professionali pubblicati su RobertoNecci.it.
Il primo dato che cambia completamente la lettura: 182 mq per camera
Le informazioni disponibili indicano una capacità ricettiva nell'ordine delle 55 camere.
Se rapportiamo 10.000 mq coperti a 55 camere otteniamo:
circa 182 mq costruiti per camera.
È un rapporto eccezionalmente elevato.
Ed è probabilmente il primo vero elemento da analizzare.
Un hotel non produce ricavi proporzionalmente ai metri quadrati posseduti.
Produce ricavi principalmente attraverso:
-
camere;
-
ristorazione;
-
wellness e terme;
-
meeting;
-
eventi;
-
attività accessorie;
-
utilizzo commerciale degli spazi.
Un numero elevatissimo di metri quadrati per camera può quindi rappresentare contemporaneamente:
un'enorme opportunità di posizionamento
e
un'enorme struttura di costo.
Riscaldare, raffrescare, mantenere, assicurare, sorvegliare e ristrutturare 10.000 mq costa indipendentemente dal fatto che l'hotel venda 30, 40 o 55 camere.
Monteortone non può quindi essere analizzato come un semplice hotel da 55 camere.
Deve essere analizzato come una destination property.
25 ettari: patrimonio immobiliare o capitale improduttivo?
La proprietà dispone di circa 250.000 mq di terreno.
È una dimensione enorme rispetto alla capacità alberghiera.
Ma anche in questo caso il valore teorico del terreno non coincide automaticamente con il valore economico per l'investitore.
Il vero quesito è:
quanto di quei 25 ettari può contribuire a generare ADR, occupazione o ricavi accessori?
Le possibilità sono numerose:
-
outdoor wellness;
-
percorsi salute;
-
attività sportive;
-
matrimoni;
-
eventi;
-
corporate retreat;
-
ristorazione immersiva;
-
eventi privati;
-
attività legate ai Colli Euganei;
-
esperienze termali;
-
medical wellness;
-
percorsi natura;
-
attività premium destinate agli ospiti.
Se adeguatamente progettato, il terreno può diventare un forte moltiplicatore del valore.
Se rimane semplicemente parco, rischia invece di generare prevalentemente costi di manutenzione.
Il mercato di Abano offre una base solida, ma non basta
Abano Terme e Montegrotto costituiscono uno dei principali distretti termali europei.
Questo riduce uno dei rischi tipici delle operazioni di riconversione: la destinazione possiede già una domanda turistica strutturata.
Ma proprio per questo la competizione è elevata.
Il progetto non può essere costruito replicando semplicemente il tradizionale albergo termale.
Il mercato richiede un prodotto capace di intercettare contemporaneamente:
-
wellness;
-
leisure;
-
short break;
-
clientela internazionale;
-
medical wellness;
-
eventi;
-
matrimoni;
-
retreat aziendali;
-
turismo culturale;
-
Colli Euganei;
-
Padova;
-
Venezia.
La differenza fra un buon investimento e un investimento mediocre sarà quindi determinata soprattutto dal posizionamento.
Tre scenari economici
Non essendo disponibili prezzo di acquisto, bilanci, stato dettagliato dell'immobile, investimenti necessari e piano industriale, i valori che seguono devono essere considerati esclusivamente scenari illustrativi.
Non rappresentano una perizia né una valutazione definitiva dell'asset.
Servono invece a comprendere quale struttura economica potrebbe sostenere l'operazione.
| Scenario | Ricavi annui | EBITDA stimato | Yield di capitalizzazione | Valore operativo teorico |
|---|---|---|---|---|
| Hotel termale tradizionale | €3,2 mln | €0,57 mln | 9,0% | €6,3 mln |
| Resort upper-upscale | €5,4 mln | €1,3 mln | 7,75% | €16,8 mln |
| Destination resort luxury | €8,0–8,5 mln | €2,3 mln | 6,75% | €34 mln circa |
Questi tre scenari dimostrano quanto il valore dell'asset dipenda dal modello operativo.
Lo stesso immobile può sostenere valori completamente differenti.
Scenario 1 — Restare un albergo termale tradizionale
Assumiamo:
55 camere
Occupazione media: 60%
ADR: €170
Camere vendute: circa 12.000 annue
Ricavi camere: circa €2 milioni
Ricavi aggiuntivi da F&B, terme ed eventi: circa €1,1 milioni
Fatturato complessivo: circa €3,2 milioni
Con EBITDA margin del 18%:
EBITDA: circa €570.000
Capitalizzando questo risultato al 9%:
valore operativo teorico: circa €6,3 milioni.
Il problema emerge immediatamente.
Con questa configurazione diventa difficile sostenere:
un prezzo immobiliare significativo + un CAPEX importante + costi finanziari + costi di pre-opening.
È probabilmente lo scenario meno interessante.
Scenario 2 — Resort upper-upscale
Supponiamo invece un riposizionamento vero.
Occupazione stabilizzata: 68%
ADR: €225
Ricavi camere: circa €3,1 milioni
Ricavi F&B, wellness, terme, eventi e meeting: circa €2,3 milioni
Ricavi complessivi: circa €5,4 milioni
EBITDA margin: 24%
EBITDA: circa €1,3 milioni.
Capitalizzando il risultato a un rendimento del 7,75%:
valore stabilizzato: circa €16,5-17 milioni.
A questo livello il progetto comincia ad assumere una struttura finanziaria interessante.
Ma manca ancora la variabile decisiva:
quanto capitale serve per arrivarci?
CAPEX: il numero che può decidere l'intera operazione
Un complesso di queste dimensioni non richiede soltanto nuove camere e arredi.
La due diligence dovrebbe verificare almeno:
-
strutture;
-
coperture;
-
impiantistica;
-
climatizzazione;
-
efficientamento energetico;
-
antincendio;
-
accessibilità;
-
cucine;
-
ristorante;
-
spa;
-
piscine;
-
centro termale;
-
camere;
-
aree comuni;
-
tecnologia;
-
sistemazioni esterne;
-
vincoli storico-architettonici;
-
costi professionali;
-
pre-opening;
-
working capital.
Su 10.000 mq, le differenze diventano enormi.
€800/mq = €8 milioni
€1.200/mq = €12 milioni
€1.500/mq = €15 milioni
€2.000/mq = €20 milioni
E questo prima di considerare integralmente il prezzo di acquisto.
Il vero prezzo dell'operazione non è quindi il prezzo dell'immobile.
È:
Acquisition Price + CAPEX + Professional Fees + Pre-Opening + Working Capital + Cost of Finance.
Il rendimento deve essere misurato sul capitale totale investito
Qui entra in gioco il parametro che spesso viene ignorato nelle operazioni immobiliari:
EBITDA Yield on Cost
Formula:
EBITDA stabilizzato / Total Investment Cost
Supponiamo che lo scenario upper-upscale produca €1,3 milioni di EBITDA.
Caso A
Investimento complessivo:
€20 milioni
EBITDA:
€1,3 milioni
Yield on Cost:
6,5%
Per un'operazione con rischio di sviluppo, ristrutturazione, riposizionamento e ramp-up commerciale potrebbe essere un rendimento insufficiente.
Caso B
Investimento complessivo:
€16 milioni
Yield on Cost:
8,1%
La situazione migliora, ma il margine rispetto al rischio rimane da valutare attentamente.
Caso C
Investimento complessivo:
€14 milioni
Yield on Cost:
9,3%
L'operazione comincia a diventare significativamente più interessante.
Ed ecco perché il prezzo di acquisto non può essere valutato indipendentemente dal CAPEX.
Se ristrutturare Monteortone richiedesse €10 milioni, un investitore disposto ad allocare complessivamente €14 milioni avrebbe teoricamente soltanto:
€4 milioni disponibili per acquisition price, costi finanziari e altre componenti.
È un esempio volutamente semplificato.
Ma dimostra perfettamente il meccanismo.
Lo scenario più interessante: non un hotel, ma una destinazione
Esiste però una terza possibilità.
Ed è quella che potrebbe permettere all'asset di esprimere maggiormente il proprio potenziale.
Non semplicemente ristrutturare il vecchio hotel.
Ma costruire un:
Thermal & Wellness Destination Resort
capace di combinare:
-
ospitalità;
-
patrimonio storico;
-
terme;
-
wellness;
-
medical wellness;
-
ristorazione;
-
natura;
-
eventi;
-
corporate;
-
retreat;
-
destination wedding.
In questo scenario ipotizziamo:
Occupazione: 72%
ADR: €295
Ricavi camere: circa €4,3 milioni
Ricavi extra: circa €4 milioni
Fatturato complessivo: oltre €8 milioni
EBITDA margin: 28%
EBITDA: circa €2,3 milioni.
Capitalizzando il risultato al 6,75%:
valore stabilizzato teorico: circa €34 milioni.
Il potenziale cambia completamente.
Ma aumentano contemporaneamente:
-
CAPEX;
-
complessità gestionale;
-
rischio di execution;
-
costi di branding;
-
costi di distribuzione;
-
investimento commerciale;
-
durata del ramp-up.
Il valore finale più alto non significa automaticamente rendimento maggiore.
Il vero problema delle 55 camere
Rimane una domanda centrale:
55 camere sono sufficienti?
Con 10.000 mq disponibili il rapporto è di circa:
182 mq per camera.
Se la capacità ricettiva potesse essere portata a 80 camere:
125 mq per camera.
Con 100 camere:
100 mq per camera.
Resterebbe comunque un rapporto molto generoso.
Naturalmente qualsiasi incremento deve essere verificato sotto il profilo:
-
urbanistico;
-
edilizio;
-
autorizzativo;
-
storico-architettonico;
-
alberghiero.
Ma dal punto di vista economico questa analisi potrebbe modificare radicalmente il valore dell'operazione.
Perché aggiungere camere non significa soltanto aumentare il fatturato.
Significa distribuire i costi fissi di 10.000 mq su una base ricavi più ampia.
Il prezzo corretto nasce da un reverse valuation
La domanda quindi non dovrebbe essere:
“Quanto chiede il venditore?”
Ma:
“Quanto posso pagare affinché il rendimento dell'operazione resti coerente con il rischio?”
È un approccio di reverse valuation.
Si parte dal valore stabilizzato.
Si sottraggono:
-
CAPEX;
-
costi professionali;
-
pre-opening;
-
working capital;
-
financing costs;
-
developer profit;
-
contingency;
-
rendimento richiesto.
Quello che rimane rappresenta il prezzo massimo teoricamente sostenibile per l'acquisizione.
Un esempio
Supponiamo:
Valore stabilizzato:
€17 milioni
CAPEX:
€8 milioni
Professional fees + pre-opening + working capital:
€2 milioni
Margine di sicurezza e remunerazione del rischio:
€2 milioni
Acquisition price massimo teorico:
circa €5 milioni.
Se invece il venditore chiedesse €10 milioni, l'investimento complessivo salirebbe verso €20 milioni.
Con EBITDA stabilizzato di €1,3 milioni:
Yield on Cost = 6,5%.
E a quel punto la bellezza del complesso non compenserebbe necessariamente il rischio finanziario.
Cosa potrebbe cambiare completamente il valore
Prima di formulare qualsiasi offerta servirebbero almeno sette verifiche.
1. Possibilità di aumentare il numero delle camere
È probabilmente uno degli elementi più importanti.
2. Stato degli impianti
Può modificare il CAPEX di diversi milioni.
3. Situazione termale
Autorizzazioni, concessioni, pozzi, portata e caratteristiche dell'acqua devono essere verificati approfonditamente.
4. Vincoli sull'immobile
La componente storica rappresenta valore, ma può limitare gli interventi.
5. Possibilità di monetizzare i 25 ettari
Il terreno deve contribuire al modello economico.
6. Posizionamento
Un hotel termale tradizionale e un destination resort producono valori radicalmente differenti.
7. Operatore e brand
Per sostenere ADR vicini o superiori ai €300 diventa determinante la capacità di posizionamento internazionale.
La vera opportunità
Monteortone possiede caratteristiche difficili da replicare:
storia + terme + grandi superfici + 25 ettari + destinazione consolidata + vicinanza a Padova e Venezia.
Sono elementi che possono creare un prodotto alberghiero straordinario.
Ma non esiste alcuna automaticità fra unicità dell'immobile e redditività dell'investimento.
Anzi.
Più l'asset è complesso, più deve essere analizzato finanziariamente.
È lo stesso principio che guida le analisi pubblicate su InvestimentiAlberghieri.it, gli approfondimenti di RobertoNecci.it, le operazioni di valorizzazione di Investhotel.it e le attività di advisory di HotelManagementGroup.it.
Quanto vale quindi Monteortone?
Con le informazioni pubblicamente disponibili non sarebbe professionale indicare un valore puntuale.
Ma si può arrivare a una conclusione molto chiara.
Se resta un hotel termale tradizionale da 55 camere, la capacità di sostenere un investimento elevato appare limitata.
Se viene trasformato in resort upper-upscale, il valore può aumentare significativamente.
Se viene costruita una vera destination property internazionale, il valore potenziale può diventare molto più elevato.
Ma in ogni scenario esiste una sola regola:
il valore deve essere compatibile con il rendimento.
Un immobile può avere un valore storico enorme.
Può avere un valore immobiliare importante.
Può avere un valore simbolico straordinario.
Ma un investitore professionale deve aggiungere una quarta domanda:
quanto capitale devo investire per trasformarlo in un'attività capace di remunerare quel capitale?
Conclusione
Il complesso dei Salesiani di Monteortone è un asset estremamente interessante.
Ma la sua complessità impone disciplina.
10.000 mq non sono automaticamente valore.
25 ettari non sono automaticamente valore.
Una sorgente termale non è automaticamente valore.
Un monastero storico non è automaticamente valore.
Diventano valore quando possono essere trasformati in:
ADR + occupazione + ricavi accessori + EBITDA + cash flow + exit value.
Per questo, prima di qualsiasi negoziazione, servono almeno:
-
due diligence tecnica;
-
due diligence urbanistica;
-
analisi del mercato;
-
studio della capacità ricettiva ottimale;
-
piano CAPEX;
-
business plan;
-
analisi del rendimento;
-
valutazione del valore stabilizzato;
-
definizione del prezzo massimo di acquisto.
Solo dopo arriva l'offerta.
Perché nell'investimento alberghiero professionale non si parte da quanto vuole incassare chi vende.
Si parte da quanto può guadagnare chi compra.
Analisi e consulenza per investimenti alberghieri
InvestimentiAlberghieri.it sviluppa analisi economiche e strategiche su acquisizioni, conversioni, riposizionamenti e valorizzazioni di strutture alberghiere.
Le analisi possono comprendere:
-
valore dell'asset;
-
CAPEX;
-
business plan;
-
ADR e occupazione potenziale;
-
GOP ed EBITDA;
-
rendimento sul capitale;
-
scelta tra gestione diretta, locazione, management contract o vendita;
-
valore stabilizzato;
-
strategie di exit.
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