Nel mercato alberghiero prezzo e valore non sono sinonimi.

Un hotel può essere proposto sul mercato a una determinata cifra, avere una valutazione immobiliare differente e possedere, al tempo stesso, un valore economico ancora diverso in funzione della gestione, dei flussi di cassa, degli investimenti necessari e delle possibilità di trasformazione.

Per un investitore, una banca o un finanziatore la domanda non dovrebbe quindi essere soltanto:

“Quanto vale questo immobile?”

La domanda corretta è più articolata:

Quanto vale oggi? Quanto capitale richiede? Quale redditività può produrre? Quali rischi presenta? E attraverso quale strategia potrebbe esprimere il valore maggiore?

È da questa impostazione che nasce il servizio di analisi riservata sviluppato da Investimenti Alberghieri, integrando le competenze delle diverse aree specialistiche di Hotel Management Group.

Un supporto indipendente alla decisione di investimento

L'analisi è rivolta principalmente a:

  • banche e istituzioni finanziarie;

  • fondi immobiliari e fondi di private equity;

  • family office;

  • investitori professionali;

  • servicer e special servicer;

  • investitori in crediti NPL e UTP;

  • finanziatori;

  • società di leasing;

  • operatori alberghieri;

  • proprietà immobiliari;

  • soggetti interessati ad acquisizioni o dismissioni;

  • investitori attivi nelle special situations.

Un asset, un credito o una possibile operazione possono essere sottoposti alla nostra attenzione anche in via strettamente riservata, prima della sua eventuale immissione sul mercato o durante una fase negoziale non pubblica.

L'obiettivo non è produrre semplicemente un numero.

È costruire una investment decision analysis che permetta al committente di comprendere cosa sta acquistando, finanziando, detenendo o eventualmente dismettendo.

Il dossier riservato di valutazione e strategia dell'asset

In funzione dell'incarico e della documentazione disponibile può essere predisposto un Dossier Riservato di Valutazione e Strategia dell'Asset.

Si tratta di un documento analitico costruito specificamente sull'operazione, destinato a integrare la lettura immobiliare con quella industriale, economico-finanziaria, gestionale e strategica.

1. Valore dell'asset

La prima fase riguarda la comprensione del valore nelle condizioni esistenti.

L'analisi può prendere in considerazione, tra gli altri elementi:

  • localizzazione e caratteristiche dell'immobile;

  • numero, dimensione e configurazione delle camere;

  • superfici accessorie;

  • stato manutentivo;

  • posizionamento competitivo;

  • mercato di riferimento;

  • ADR;

  • occupazione;

  • RevPAR;

  • ricavi;

  • GOP;

  • EBITDA storico, prospettico e normalizzato;

  • struttura dei costi;

  • eventuali contratti di gestione, locazione o franchising;

  • investimenti già effettuati;

  • CapEx ancora necessario;

  • struttura finanziaria;

  • comparables disponibili;

  • capacità prospettica di generazione di cassa.

Il risultato non deve necessariamente essere interpretato come un singolo valore puntuale.

Nelle operazioni più complesse può essere più utile individuare un range di valore economicamente sostenibile e verificare quali variabili possano modificarlo.

2. Base case, downside e upside

Il valore di un investimento alberghiero dipende dalle ipotesi sulle quali viene costruito.

Per questo, quando l'operazione lo richiede, il dossier può distinguere diversi scenari.

Base case

Lo scenario costruito sulle condizioni operative e finanziarie considerate maggiormente realistiche.

Downside case

Lo scenario nel quale vengono considerate performance inferiori alle attese, maggiori costi, ritardi, CapEx superiori o altre variabili di rischio.

Upside case

Lo scenario che misura il potenziale raggiungibile attraverso riposizionamento, maggiore efficienza, migliore distribuzione, nuovo management, interventi sul prodotto o differenti strategie di valorizzazione.

Per chi deve investire capitale o concedere credito, comprendere quanto il risultato cambia al cambiare delle ipotesi è spesso più importante del valore teorico iniziale.

3. CapEx e capitale realmente necessario

Il prezzo di acquisto rappresenta soltanto una parte dell'investimento.

Un asset apparentemente conveniente può richiedere ulteriori risorse per:

  • ristrutturazione;

  • adeguamenti;

  • manutenzioni straordinarie;

  • FF&E;

  • impianti;

  • tecnologia;

  • riposizionamento commerciale;

  • pre-opening;

  • capitale circolante;

  • rilancio operativo;

  • costi finanziari durante la fase di sviluppo.

Per questo l'analisi può evidenziare non soltanto quanto costa acquistare l'asset, ma quanto capitale potrebbe essere necessario per portarlo nelle condizioni previste dal piano industriale.

È una distinzione fondamentale.

Un hotel acquistato a un prezzo basso non rappresenta necessariamente un investimento economico se richiede successivamente un capitale sproporzionato per tornare competitivo.

4. Analisi delle criticità

Ogni operazione viene letta anche attraverso i fattori che possono compromettere il valore.

Le criticità possono riguardare:

  • performance operative insufficienti;

  • posizionamento non coerente con il mercato;

  • eccessiva dipendenza da determinati canali distributivi;

  • struttura dei costi inefficiente;

  • management;

  • modello gestionale;

  • CapEx differito;

  • sostenibilità del canone;

  • struttura del debito;

  • fabbisogno finanziario;

  • contratti esistenti;

  • governance;

  • possibilità di exit;

  • rapporto tra componente immobiliare e componente operativa.

Individuare una criticità non significa necessariamente escludere un investimento.

Nelle special situations, al contrario, la capacità di individuare e risolvere il problema può rappresentare una delle principali fonti di creazione di valore.

5. Non soltanto valore: le possibili strategie sull'asset

La parte più importante dell'analisi può iniziare proprio dopo la determinazione del valore.

Perché lo stesso hotel può avere risultati molto diversi a seconda della strategia adottata.

Il dossier può quindi esaminare differenti alternative.

Riposizionamento

Modifica del prodotto, del segmento di mercato, del livello di servizio, della categoria o della clientela target.

Turnaround gestionale

Intervento su ricavi, costi, organizzazione, revenue management, distribuzione, controllo di gestione e management.

Su questi aspetti possono essere integrate le competenze specialistiche dell'ecosistema Hotel Management Group.

Trasformazione

Analisi economico-strategica di una possibile trasformazione totale o parziale dell'asset, subordinatamente naturalmente alle necessarie verifiche tecniche, urbanistiche e autorizzative.

Affitto o locazione

Valutazione della possibilità di affidare l'attività a un operatore e analisi della sostenibilità economica del canone.

Management contract

Valutazione dell'ipotesi di mantenere la proprietà dell'asset affidandone la gestione a un soggetto specializzato.

Franchising o branding

Analisi dell'eventuale contributo di un marchio al posizionamento, alla distribuzione e alla performance.

Vendita

Valutazione delle condizioni attraverso le quali una dismissione possa massimizzare o proteggere il valore.

Rifinanziamento

Analisi della capacità dell'asset di sostenere una nuova struttura finanziaria sulla base dei flussi di cassa prospettici.

Ristrutturazione finanziaria

Nelle situazioni di tensione può essere valutata la compatibilità economica di differenti scenari di riequilibrio tra debito, capitale e capacità di generazione di cassa.

Operazioni straordinarie

In funzione delle caratteristiche dell'investimento possono essere analizzati, sotto il profilo economico e strategico:

  • ingresso di nuovi soci;

  • separazione tra PropCo e OpCo;

  • asset deal;

  • share deal;

  • aggregazioni;

  • dismissioni;

  • partnership industriali;

  • riorganizzazioni dell'assetto proprietario;

  • operazioni di valorizzazione.

Finanza strutturata

Per operazioni con caratteristiche compatibili possono inoltre essere analizzati scenari che combinino capitale, debito, componente immobiliare e componente operativa secondo differenti strutture finanziarie.

NPL e UTP alberghieri: il valore del credito dipende anche dall'hotel sottostante

L'approccio assume particolare rilevanza nelle esposizioni NPL e UTP.

Per una banca, un servicer o un investitore in distressed credit conoscere il valore immobiliare della garanzia è indispensabile, ma può non essere sufficiente.

Occorre anche capire cosa possa accadere all'attività alberghiera.

Per esempio:

  • l'hotel può tornare profittevole?

  • quale EBITDA potrebbe produrre in condizioni normalizzate?

  • quale CapEx è necessario?

  • il debito può essere sostenuto?

  • esiste spazio per nuova finanza?

  • il gestore dovrebbe essere sostituito?

  • l'azienda potrebbe essere affittata?

  • sarebbe preferibile vendere immobile e attività?

  • una gestione temporanea potrebbe proteggere il valore?

  • esiste una soluzione industriale capace di produrre un recovery superiore rispetto a una semplice dismissione?

È su questi interrogativi che le competenze maturate nell'analisi delle situazioni di crisi e turnaround attraverso Investhotel possono integrare la lettura dell'investimento.

Il punto è semplice:

il valore di recupero di un credito alberghiero non dipende soltanto dall'immobile dato in garanzia, ma anche dalla capacità dell'asset sottostante di produrre valore o di essere trasformato.

Dal valore immobiliare al valore industriale

Un hotel non è soltanto real estate.

È contemporaneamente:

immobile + azienda + management + mercato + cash flow + capitale.

Per questo un'analisi esclusivamente immobiliare rischia di osservare soltanto una parte dell'operazione.

Attraverso Investimenti Alberghieri, Investhotel, Hotel Management Group e l'esperienza professionale sviluppata e approfondita anche attraverso RobertoNecci.it, l'asset può essere letto attraverso competenze differenti e complementari.

L'obiettivo è passare dalla domanda:

“Quanto vale?”

alla domanda più importante:

“Qual è la strategia attraverso la quale questo asset può esprimere il valore maggiore compatibilmente con capitale, rischio e tempi disponibili?”

Un dossier destinato a chi deve decidere

Il Dossier Riservato può essere utilizzato da chi deve decidere:

se acquistare.

se finanziare.

se rifinanziare.

se mantenere un'esposizione.

se acquistare un credito.

se ristrutturare il debito.

se investire nuovo capitale.

se cambiare operatore.

se affittare.

se trasformare.

se vendere.

o se non procedere con l'operazione.

Anche decidere di non investire rappresenta, quando supportato da un'analisi corretta, una decisione di investimento.

Un hotel non ha necessariamente un solo valore

Uno stesso asset può avere un valore nelle condizioni attuali.

Un altro dopo la ristrutturazione.

Un altro ancora dopo un turnaround.

Può avere un valore se gestito direttamente e uno differente se locato.

Può assumere una configurazione economica diversa con un brand internazionale.

Può produrre risultati differenti attraverso una separazione PropCo/OpCo.

Può generare un valore ancora diverso attraverso una trasformazione o un riposizionamento.

Per questo, prima di impegnare capitale, occorre comprendere quale scenario abbia il migliore rapporto tra rendimento potenziale, capitale necessario, rischio e tempo.

Ed è precisamente questo il livello sul quale dovrebbe essere costruita una decisione professionale di investimento.

Riservatezza delle operazioni

Molte delle opportunità più interessanti non arrivano immediatamente sul mercato pubblico.

Possono riguardare:

  • asset off-market;

  • trattative bilaterali;

  • situazioni pre-asta;

  • crediti UTP;

  • esposizioni NPL;

  • ristrutturazioni finanziarie;

  • immobili detenuti da banche o investitori;

  • possibili dismissioni;

  • operazioni societarie;

  • situazioni di tensione finanziaria;

  • acquisizioni ancora in fase confidenziale.

Per questa ragione investitori, banche, fondi, servicer, finanziatori e proprietà possono sottoporci un'operazione riservatamente, condividendo inizialmente anche soltanto le informazioni necessarie a comprenderne caratteristiche e perimetro.

L'approfondimento documentale e le eventuali ulteriori verifiche saranno definite successivamente in funzione dell'incarico.

Sottoponici un asset o un'operazione alberghiera

Se state valutando un investimento, un finanziamento, un credito alberghiero o una possibile operazione straordinaria, potete sottoporci il caso.

Il primo obiettivo sarà comprendere quali siano le domande alle quali l'investitore, la banca o il finanziatore deve ottenere risposta.

Successivamente potrà essere definito il perimetro di un Dossier Riservato di Valutazione e Strategia dell'Asset, finalizzato a individuare:

valore attuale;

valore potenziale;

redditività sostenibile;

CapEx necessario;

principali rischi;

criticità operative e finanziarie;

scenari alternativi;

possibili soluzioni di valorizzazione;

strategie di turnaround;

ipotesi di vendita, affitto o trasformazione;

possibili strutture finanziarie e operazioni straordinarie.

Non per fornire semplicemente un valore.

Per fornire gli elementi necessari a prendere una decisione sul capitale.

Richieste riservate

info@investimentialberghieri.it

Investimenti Alberghieri
Hotel Management Group
Investhotel
RobertoNecci.it

Le analisi hanno natura economica, finanziaria, gestionale e strategica in funzione del mandato conferito e della documentazione disponibile. Eventuali perizie formali, verifiche tecniche, urbanistiche, fiscali, legali o altre attestazioni riservate a professionisti abilitati devono essere svolte, ove necessarie, dai rispettivi specialisti.


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