Nel mercato alberghiero molte opportunità vengono presentate nello stesso modo:
Ma un investimento non si valuta attraverso una descrizione commerciale.
Si valuta attraverso numeri, sostenibilità finanziaria, capacità di generare cassa, CAPEX necessario e rapporto tra prezzo e redditività.
Hotel Investment Screening è il servizio di InvestimentiAlberghieri.it dedicato a investitori, family office, proprietà, operatori, banche e professionisti che vogliono effettuare una prima valutazione strutturata di un'opportunità alberghiera prima di impegnare capitale, tempo e costi di due diligence.
Prima si analizza. Poi si decide.
Richiedi un Hotel Investment ScreeningPrima di innamorarti dell'operazione, verifica se i numeri la sostengono.
Un hotel può avere:
e continuare a rappresentare un investimento economicamente debole.
Perché ciò che conta non è soltanto quanto fattura.
Conta:
Vale davvero la pena approfondire questa operazione?
L'obiettivo del servizio non è produrre immediatamente una due diligence completa.
È aiutare il cliente a decidere se abbia senso iniziarla.
Questo consente di evitare settimane di lavoro e advisory cost su opportunità che presentano già, in fase preliminare, criticità strutturali.
Uno screening trasforma il dossier ricevuto dal mercato in una prima lettura economica dell'investimento.
L'analisi viene sviluppata sulla base della documentazione disponibile e può comprendere quattro dimensioni fondamentali:
Vengono analizzate le caratteristiche principali della struttura:
L'obiettivo è comprendere il contesto nel quale devono essere interpretati i risultati economici.
Quando i dati sono disponibili, vengono analizzati i principali indicatori operativi:
Il fatturato da solo non determina la qualità di un hotel investment.
È la capacità di trasformare i ricavi in cash flow che determina la sostenibilità dell'operazione.
Uno degli errori più frequenti è discutere il prezzo prima di comprenderne la relazione con la capacità economica dell'asset.
Lo screening può analizzare:
Il prezzo per camera è un indicatore. Non è una valutazione.
Un hotel da €500.000 a camera può essere conveniente.
Un hotel da €150.000 a camera può essere troppo caro.
La differenza è nella capacità dell'asset di produrre ritorni adeguati rispetto al capitale necessario.
L'acquisizione rappresenta spesso soltanto una parte dell'investimento.
È necessario comprendere cosa accadrà dopo il closing.
Lo screening può includere una prima valutazione delle possibili necessità di investimento relative a:
Un investimento apparentemente interessante può cambiare radicalmente se richiede CAPEX significativo nei primi anni.
Il valore di un investimento non dipende soltanto dall'asset.
Dipende anche da come viene finanziato.
L'analisi preliminare può considerare:
Un hotel può essere un buon asset e una cattiva operazione finanziaria.
Lo screening serve anche a distinguere queste due dimensioni.
Un investimento alberghiero deve essere valutato anche quando le ipotesi non si realizzano perfettamente.
Lo screening può verificare come cambia il risultato al variare di:
Questo permette di comprendere quanto l'investment case sia robusto e quanto, invece, dipenda da scenari particolarmente ottimistici.
Una parte centrale dello screening consiste nell'individuazione delle principali criticità che meritano successivo approfondimento.
Tra queste possono rientrare:
Lo screening non elimina il rischio.
Serve a renderlo visibile prima.
La conclusione dell'Hotel Investment Screening viene sintetizzata attraverso una prima lettura dell'operazione.
L'opportunità presenta elementi sufficientemente interessanti per giustificare ulteriori approfondimenti.
Non significa che l'investimento sia già approvabile.
Significa che esistono basi sufficienti per procedere alla fase successiva.
L'operazione può risultare interessante soltanto a determinate condizioni.
Ad esempio:
Lo screening identifica quali condizioni possono modificare la qualità dell'investment case.
I dati disponibili evidenziano criticità tali da rendere, allo stato attuale, poco giustificato un ulteriore investimento di tempo e risorse nell'operazione.
Anche una decisione di non procedere può rappresentare un risultato economicamente rilevante.
Questa distinzione è fondamentale.
Devo capire se continuare.
È una valutazione preliminare orientata alla decisione.
Ho deciso di continuare e devo strutturare l'investimento.
Può comprendere:
Devo verificare in maniera specialistica e formale l'operazione prima del closing.
Comprende verifiche che possono richiedere professionisti legali, fiscali, tecnici, urbanistici e altri specialisti.
Hotel Investment Screening viene prima.
Serve a decidere se valga la pena arrivare fino a quel punto.
In funzione del livello di approfondimento, il servizio può comprendere:
Il perimetro definitivo viene stabilito sulla base della documentazione disponibile e della complessità del dossier.
Per valutare un'opportunità prima di impegnare capitale significativo.
Per creare un primo filtro sulle opportunità ricevute.
Per valutare acquisizioni, lease, management agreement o nuovi progetti.
Per analizzare investimenti, acquisizioni o operazioni di valorizzazione.
Per valutare conversioni e progetti hospitality.
Per ottenere una prima lettura industriale dell'asset e della sua capacità di generare cassa.
In presenza di documentazione completa, lo screening viene normalmente impostato con tempi contenuti.
Per i dossier standard l'obiettivo è fornire una prima valutazione entro 3–5 giorni lavorativi dalla ricezione delle informazioni necessarie.
Dossier particolarmente complessi possono richiedere tempi differenti.
Da €1.500 + IVA
Per una prima valutazione dell'opportunità e l'individuazione delle principali criticità.
Indicativamente adatto a dossier relativamente semplici e con documentazione già strutturata.
Da €3.000 + IVA
Analisi più approfondita dell'investment case.
Può comprendere:
Da €5.000 + IVA
Per operazioni che richiedono un livello di analisi più articolato e una lettura orientata alle decisioni di investimento.
Può includere:
Il prezzo definitivo viene determinato in funzione della complessità del dossier, della documentazione disponibile e del livello di approfondimento richiesto.
L'errore non consiste soltanto nell'acquistare un hotel sbagliato.
Può consistere anche nel:
Uno screening efficace deve creare valore già quando permette di dire:
questa operazione non merita ulteriore tempo.
Prima di impegnare capitale e costi di due diligence, sottoponi il dossier a una prima analisi indipendente.
Da €1.500 + IVA
info@investimentialberghieri.it
InvestimentiAlberghieri.it
InvestimentiAlberghieri.it opera attraverso l'analisi dei dossier.
L'obiettivo non è sostenere necessariamente la conclusione dell'operazione.
L'obiettivo è aiutare il cliente a comprenderne:
Non vendiamo una conclusione.
Vendiamo un'analisi che deve poter portare anche a un NO.
È questo che rende utile uno screening indipendente.
Se l'operazione supera la fase preliminare, l'attività può proseguire con servizi specifici di advisory.
Tra questi:
Per effettuare una prima valutazione è necessario trasmettere la documentazione disponibile.
In funzione del caso possono essere utili:
Dopo una prima verifica viene definito il livello di screening appropriato.
Non chiederti soltanto se l'hotel ti piace.
Chiediti se l'investimento funziona.
Prima di iniziare una due diligence completa, verifica:
Servizi da €1.500 + IVA
info@investimentialberghieri.it
InvestimentiAlberghieri.it
Prima si analizza. Poi si decide.