Room00 rafforza la propria presenza a Roma con due nuove operazioni nel cuore della Capitale.

Kryalos SGR ha perfezionato, per conto del Fondo Kryalos Room00, l’acquisizione di un immobile alberghiero situato in via Giovanni Amendola 85, nelle immediate vicinanze della stazione Termini, e di un complesso immobiliare in largo Toniolo 4-6, nell’area di Piazza di Spagna, destinato a essere integralmente riconvertito in hotel.

Le due strutture porteranno complessivamente 95 camere nel portafoglio gestito da Room00 Group. Contestualmente all’acquisto dell’immobile di largo Toniolo, Kryalos ha ottenuto da UniCredit un finanziamento complessivo di 27,5 milioni di euro a favore del Fondo Kryalos Room00. (Kryalos SGR - Italian Real Estate)

L’operazione è rilevante non soltanto per la dimensione economica, ma perché descrive con precisione il modello verso il quale si sta orientando una parte crescente del mercato alberghiero italiano: immobili detenuti attraverso veicoli istituzionali, capitale bancario strutturato e gestione affidata a operatori internazionali dotati di più brand.

I numeri dell’operazione

Il primo asset si trova in via Giovanni Amendola 85, tra la stazione Roma Termini e via Nazionale.

L’immobile:

  • si sviluppa su circa 2.000 metri quadrati;

  • è stato costruito negli anni Settanta;

  • è stato ristrutturato nel 2021;

  • è già destinato a uso alberghiero;

  • dispone di 50 camere.

La struttura sarà gestita con il marchio Room Urban Hostel, il principale brand di ostelli premium del gruppo spagnolo. (Kryalos SGR - Italian Real Estate)

Il secondo complesso è situato in largo Toniolo 4-6, in prossimità di Piazza di Spagna.

L’edificio:

  • ha una superficie complessiva di circa 2.800 metri quadrati;

  • si sviluppa su sette piani fuori terra;

  • dispone di un piano interrato;

  • sarà sottoposto a una ristrutturazione completa;

  • verrà trasformato in un boutique hotel da 45 camere.

Per questo asset Room00 utilizzerà il brand Letoh, dedicato al segmento boutique. (Kryalos SGR - Italian Real Estate)

La scelta dei marchi non è accessoria. Riflette due strategie commerciali differenti, costruite intorno alla posizione, alla domanda potenziale e alle caratteristiche fisiche degli immobili.

Termini e Piazza di Spagna: due micro-mercati completamente diversi

L’operazione mette insieme due aree di Roma che rispondono a logiche alberghiere quasi opposte.

Via Giovanni Amendola: accessibilità, rotazione e domanda internazionale

L’area di Termini concentra mobilità ferroviaria, collegamenti aeroportuali, trasporto pubblico e una delle maggiori densità ricettive della Capitale.

In questo contesto, il format Room Urban Hostel può beneficiare di una domanda composta da:

  • viaggiatori internazionali;

  • clientela giovane;

  • gruppi;

  • soggiorni brevi;

  • turismo culturale;

  • viaggiatori che privilegiano accessibilità e prezzo;

  • ospiti che utilizzano Roma come tappa di un itinerario più ampio.

La capacità di creare valore dipenderà dalla rotazione delle camere, dalla distribuzione digitale, dall’efficienza operativa e dalla gestione degli spazi comuni.

Non sarà quindi sufficiente riempire la struttura. Il vero risultato economico dovrà essere misurato attraverso il ricavo per posto letto, il costo di acquisizione del cliente, la produttività del personale e il margine operativo generato.

Largo Toniolo: posizionamento boutique e valore per camera

L’immobile vicino a Piazza di Spagna presenta una logica differente.

La posizione consente di puntare su un prodotto boutique rivolto a una clientela con maggiore capacità di spesa, interessata alla centralità, al design, all’esperienza e alla qualità percepita.

In questo caso, la creazione di valore passerà soprattutto attraverso:

  • qualità del progetto;

  • dimensione e configurazione delle camere;

  • identità del brand;

  • capacità di sostenere tariffe elevate;

  • reputazione online;

  • controllo del costo di ristrutturazione;

  • differenziazione rispetto all’offerta indipendente del centro storico.

La combinazione tra Room Urban Hostel e Letoh dimostra che Room00 non intende proporre lo stesso modello in ogni immobile. L’operatore utilizza piattaforme, tecnologia e distribuzione comuni, ma adatta il prodotto al mercato specifico.

È una distinzione centrale nelle analisi di InvestimentiAlberghieri.it: il valore di un hotel non nasce semplicemente dalla posizione, ma dalla coerenza tra immobile, brand, modello gestionale, domanda e struttura finanziaria.

I 27,5 milioni di UniCredit non rappresentano il prezzo di acquisto

Il dato finanziario deve essere interpretato correttamente.

Kryalos ha comunicato che, contestualmente all’acquisto dell’immobile di largo Toniolo, UniCredit ha finalizzato un finanziamento complessivo da 27,5 milioni di euro a favore del Fondo Kryalos Room00. Non sono stati invece resi pubblici i prezzi pagati per i due singoli immobili. (Kryalos SGR - Italian Real Estate)

Non è quindi corretto utilizzare automaticamente i 27,5 milioni come valore complessivo delle acquisizioni.

Il finanziamento potrebbe coprire, in proporzioni non comunicate:

  • parte del prezzo di acquisto;

  • lavori di riconversione;

  • costi tecnici;

  • imposte;

  • interessi durante il periodo di sviluppo;

  • riserve per imprevisti;

  • costi di avviamento;

  • esigenze generali del fondo.

Per determinare il reale livello di leva finanziaria sarebbero necessari almeno il prezzo degli asset, l’equity investita, il loan-to-value, il loan-to-cost, la durata del finanziamento, il tasso applicato e il piano di rimborso.

È un aspetto particolarmente importante per chi analizza le operazioni alberghiere: finanziamento, prezzo di acquisto e investimento complessivo sono grandezze differenti.

Confonderle può portare a calcolare valori per camera, rendimenti e livelli di indebitamento completamente errati.

Il modello fondo-operatore-banca

L’operazione si basa su una struttura ormai consolidata nel mercato immobiliare alberghiero europeo:

  • il Fondo Kryalos Room00 detiene gli asset;

  • Kryalos SGR gestisce il veicolo;

  • UniCredit fornisce il debito;

  • Room00 cura il posizionamento e la gestione alberghiera;

  • i brand vengono scelti in funzione del singolo immobile.

Questo modello consente di separare la proprietà immobiliare dalla gestione operativa, affidando l’hotel a un soggetto dotato di marchi, tecnologia, distribuzione e competenze specialistiche.

La separazione tra proprietà e gestione, tuttavia, non elimina il rischio. Lo trasferisce all’interno di una struttura contrattuale più complessa.

Il successo dipenderà dall’allineamento tra fondo, finanziatore e operatore su alcuni elementi essenziali:

  • budget e tempi dei lavori;

  • obiettivi di ricavo;

  • standard del prodotto;

  • struttura dei costi;

  • investimenti futuri;

  • livelli minimi di performance;

  • controllo della gestione;

  • meccanismi di uscita dall’investimento.

Come approfondito su RobertoNecci.it, il risultato di un investimento alberghiero non viene determinato al momento della firma notarile. Viene costruito negli anni attraverso la gestione, il controllo economico e la capacità di difendere il posizionamento dell’hotel.

Largo Toniolo concentra il maggiore rischio di sviluppo

Tra i due asset, quello di largo Toniolo presenta probabilmente la componente di rischio più elevata.

L’immobile dovrà essere trasformato integralmente in hotel. Ciò significa che il rendimento finale sarà influenzato non solo dalla performance operativa, ma anche dal processo di sviluppo.

Le principali aree di attenzione saranno:

  • autorizzazioni amministrative;

  • eventuali vincoli architettonici;

  • compatibilità urbanistica;

  • organizzazione degli impianti;

  • prevenzione incendi;

  • accessibilità;

  • logistica del cantiere;

  • aumento dei costi di costruzione;

  • ritardi nell’apertura;

  • efficienza del layout.

Il rapporto tra i circa 2.800 metri quadrati dichiarati e le 45 camere previste è pari a oltre 62 metri quadrati lordi per camera.

Il dato non rappresenta la dimensione effettiva delle camere, perché comprende corridoi, spazi comuni, aree tecniche e piano interrato. Offre però un’indicazione sulla quantità di superficie che il progetto dovrà trasformare in ricavo.

La redditività dipenderà dalla capacità di evitare metri quadrati improduttivi e di destinare gli spazi a funzioni realmente coerenti con il posizionamento boutique.

L’esperienza operativa sviluppata da Necci Hotels evidenzia quanto il progetto immobiliare debba essere verificato anche dal punto di vista della futura gestione. Percorsi inefficienti, depositi insufficienti, spazi comuni sovradimensionati o aree di servizio mal progettate possono produrre costi permanenti per tutta la vita dell’hotel.

Room00 punta a 12 strutture a Roma

Room00 considera Roma il fulcro della propria crescita italiana.

Secondo quanto dichiarato dal CEO Ignacio Requena, con i due nuovi asset il gruppo raggiunge quota quattro strutture nella Capitale e punta a gestirne 12 entro i prossimi 24 mesi. La società ha inoltre comunicato di avere sei ulteriori operazioni in lavorazione. (Kryalos SGR - Italian Real Estate)

Il portafoglio complessivo di Room00 comprende 80 strutture tra asset operativi, in costruzione e in pipeline, distribuite attraverso quattro brand:

  • Room Urban Hostel;

  • TOC Classy Hostels;

  • Select Natural Hotels;

  • Letoh.

Secondo i dati pubblicati da Cinco Días, il portafoglio comprende 30 strutture operative, 19 in costruzione e 31 in fase di apertura, per oltre 4.400 camere. (Cinco Días)

Il modello di crescita non si basa quindi su singole acquisizioni isolate, ma sulla costruzione di una piattaforma multi-brand capace di operare in più segmenti dell’ospitalità urbana.

Perché Roma continua ad attrarre capitale alberghiero

La Capitale offre agli investitori una combinazione difficilmente replicabile:

  • domanda leisure internazionale;

  • turismo culturale e religioso;

  • grandi eventi;

  • traffico ferroviario e aeroportuale;

  • clientela corporate e istituzionale;

  • permanenza media migliorabile;

  • disponibilità di immobili da riconvertire;

  • possibilità di riposizionare strutture indipendenti.

Roma presenta però anche criticità che possono ridurre il rendimento degli investimenti:

  • iter autorizzativi complessi;

  • edifici storici poco efficienti;

  • elevati costi di ristrutturazione;

  • frammentazione dell’offerta;

  • carenze organizzative;

  • stagionalità di alcune micro-zone;

  • pressione crescente sui prezzi degli immobili.

Il fatto che una destinazione sia forte non significa che ogni investimento sia automaticamente sostenibile.

Le valutazioni sviluppate da Investhotel.it partono dalla capacità dell’hotel di generare flussi di cassa, non dalla sola prestigiosità dell’indirizzo. Un asset in una posizione eccellente può distruggere capitale quando viene acquistato a un prezzo eccessivo, finanziato con una leva non sostenibile o affidato a un modello gestionale non coerente.

Cosa insegna l’operazione al mercato italiano

L’operazione Kryalos-Room00-UniCredit fornisce almeno quattro indicazioni.

Il capitale istituzionale guarda oltre il lusso tradizionale

Gli investitori non si concentrano più soltanto sui cinque stelle o sugli alberghi iconici. Ostelli premium, boutique hotel e format ibridi possono diventare prodotti istituzionali quando dispongono di un operatore credibile e di un modello replicabile.

Il brand deve essere scelto dopo aver analizzato l’immobile

I due asset saranno gestiti da Room00, ma utilizzeranno insegne diverse. È il prodotto a determinare il marchio, non il contrario.

La banca finanzia un progetto, non soltanto un edificio

La presenza di UniCredit indica che l’operazione è stata valutata considerando il veicolo, il gestore, il piano di valorizzazione e la capacità del fondo di strutturare l’investimento.

La creazione di valore avviene dopo l’acquisizione

Il prezzo di ingresso è importante, ma non sufficiente. I risultati dipenderanno dalla qualità della ristrutturazione, dai tempi di apertura, dalle tariffe, dall’occupazione, dalla distribuzione e dal controllo dei costi.

Il vero test sarà il rendimento a regime

L’annuncio dell’acquisizione è soltanto il primo passaggio.

Per valutare l’effettivo successo dell’operazione sarà necessario conoscere e monitorare:

  • investimento complessivo per camera;

  • costo finale della ristrutturazione;

  • data effettiva di apertura;

  • ADR;

  • occupazione;

  • RevPAR;

  • ricavo totale per camera;

  • costo del personale;

  • commissioni distributive;

  • GOP;

  • copertura del servizio del debito;

  • valore degli asset stabilizzati.

Il mercato potrà giudicare l’operazione soltanto quando le due strutture saranno operative e avranno raggiunto una performance normalizzata.

Il punto decisivo non è quindi l’acquisizione di 95 camere a Roma.

È la capacità di trasformare due immobili profondamente diversi in aziende alberghiere profittevoli, riconoscibili e capaci di remunerare il capitale investito.

Stai valutando l’acquisto o la riconversione di un hotel?

Una posizione prestigiosa e un business plan ottimistico non sono sufficienti per proteggere il capitale.

Prima di acquistare, finanziare o affidare in gestione una struttura è necessario verificare:

  • il valore reale dell’immobile;

  • il costo complessivo dell’operazione;

  • la sostenibilità del debito;

  • il fabbisogno finanziario;

  • la correttezza delle previsioni;

  • la redditività del modello gestionale;

  • il contratto con l’operatore;

  • i rischi della ristrutturazione;

  • il rendimento atteso dall’investitore.

Hotel Management Group assiste proprietà, investitori, banche, fondi e operatori nelle attività di due diligence, valutazione, business planning, controllo di gestione, riposizionamento, selezione del gestore e asset management alberghiero.

Non firmare un’acquisizione, un finanziamento o un contratto di gestione basandoti esclusivamente sui numeri presentati dal venditore o dall’operatore.

Scrivi subito a info@investimentialberghieri.it e richiedi un’analisi indipendente e riservata dell’operazione.

Un errore individuato prima della firma costa una consulenza. Un errore scoperto dopo l’acquisizione può costare milioni di euro.

Roberto Necci - r.necci@robertonecci.it
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