Dopo diciotto anni di progetti e tentativi prende forma il recupero della villa di Staffolo. La vera sfida, però, inizierà con la conclusione dei lavori: trasformare un edificio restaurato in una struttura utilizzata, gestita e sostenibile
Diciotto anni di progetti, deliberazioni, finanziamenti, rallentamenti e nuovi tentativi.
Per Villa Verdenelli, immobile storico situato a Staffolo, in provincia di Ancona, si apre finalmente una fase operativa. Secondo quanto riportato dal Corriere Adriatico, edizione Jesi-Fabriano, il progetto di recupero dispone di un finanziamento di circa due milioni di euro e le imprese interessate potranno partecipare alla gara d’appalto.
La villa dovrebbe diventare un polo dedicato all’enogastronomia, alla formazione e alla promozione del territorio, con una cantina, una cucina professionale, una sala per incontri, spazi per attività didattiche e aree esterne accessibili.
Si tratta di una notizia positiva per Staffolo e per l’intero territorio.
Ma il caso di Villa Verdenelli solleva anche una questione molto più ampia, che riguarda centinaia di ville storiche, ex conventi, collegi, caserme, palazzi, borghi ed edifici pubblici presenti in Italia:
Recuperare fisicamente un immobile non significa aver completato il processo di valorizzazione.
Il restauro restituisce l’edificio alla comunità. La gestione deve trasformarlo in un’attività capace di produrre utilizzo, ricavi, occupazione, formazione e sviluppo territoriale.
Ed è proprio su questo passaggio che molti progetti, anche dopo investimenti importanti, incontrano le difficoltà maggiori.
Il lungo percorso di Villa Verdenelli
La storia recente della villa permette di comprendere quanto possa essere complesso arrivare all’apertura di un cantiere.
L’immobile venne donato al Comune di Staffolo nel 2002 da Pacifico Verdenelli, ultimo erede della famiglia. Nel 2006 arrivò un primo finanziamento regionale, destinato ad avviare concretamente il progetto di recupero.
L’obiettivo iniziale era realizzare una sede collegata all’Istituto alberghiero Varnelli, con corsi post diploma e attività di alta specializzazione nei settori della cucina, della sala, del bar e dell’accoglienza.
Nel 2008 furono approvati i progetti preliminare ed esecutivo per il restauro e la messa in sicurezza. Successivamente emersero nuove necessità strutturali e il progetto subì un lungo rallentamento.
Il percorso è ripartito nel 2022 con un nuovo studio di fattibilità. La svolta è arrivata nel 2024, quando il Ministero della Cultura ha assegnato due milioni di euro attraverso il Piano strategico “Grandi Progetti Beni Culturali”.
Con l’approvazione del progetto esecutivo è stata quindi aperta la strada alla gara. Secondo il programma riportato dalla stampa, dopo l’aggiudicazione e la consegna del cantiere sarà necessario circa un anno per completare i lavori.
La vicenda dimostra che, per gli immobili storici, il tempo necessario tra l’idea iniziale e l’effettiva realizzazione può essere molto lungo.
Vincoli, autorizzazioni, finanziamenti, revisioni progettuali e problemi strutturali possono modificare completamente tempi e costi dell’operazione.
Cosa prevede il progetto
Villa Verdenelli dovrebbe mantenere una funzione prevalentemente didattica e formativa, collegata all’ospitalità e all’enogastronomia.
Nel piano seminterrato verrà recuperata la cantina, che dovrebbe essere utilizzata dall’Istituto agrario Villa Salvati di Monte Roberto anche per attività legate alla produzione e all’imbottigliamento del vino.
Il piano terra ospiterà gli spazi per l’accoglienza e una sala destinata a riunioni e incontri.
Al primo piano verrà realizzata una cucina professionale utilizzabile per showcooking, attività formative, incontri e iniziative dedicate ai prodotti locali.
Il sottotetto sarà destinato agli impianti, mentre all’esterno sono previsti percorsi accessibili, aree verdi e orti didattici.
Il progetto presenta quindi una chiara vocazione territoriale e formativa. Integra scuola, agricoltura, cucina, vino, accoglienza ed eventi.
Questa pluralità di funzioni rappresenta un’opportunità, ma rende ancora più importante la definizione di una governance precisa.
Un polo enogastronomico non è ancora un modello gestionale
L’espressione “polo enogastronomico” identifica una destinazione generale, ma non spiega ancora come la struttura verrà gestita.
Per trasformare il progetto in un’attività realmente funzionante occorre rispondere ad alcune domande fondamentali:
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Chi avrà la responsabilità della gestione quotidiana?
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Quali attività saranno organizzate durante l’anno?
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Quali soggetti utilizzeranno gli spazi?
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Quali servizi saranno gratuiti e quali produrranno ricavi?
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Chi sosterrà i costi del personale, delle utenze e della manutenzione?
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La struttura sarà gestita direttamente dal Comune o affidata a soggetti esterni?
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Saranno previste concessioni, locazioni o partnership con operatori privati?
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Quale sarà il numero minimo di eventi, corsi e iniziative necessario per mantenere attivo l’immobile?
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Come verrà promossa la struttura al di fuori del territorio locale?
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Quali indicatori permetteranno di misurare i risultati economici, formativi e sociali?
Senza risposte concrete, il rischio è quello di disporre di spazi restaurati e perfettamente attrezzati, ma utilizzati soltanto in occasione di alcune manifestazioni.
Il concept deve quindi essere tradotto in un piano operativo.
Restauro, valorizzazione e gestione sono tre attività differenti
Il restauro riguarda la conservazione e il recupero fisico dell’edificio.
La valorizzazione riguarda la capacità di attribuire all’immobile una funzione coerente con il territorio, la domanda e gli obiettivi della proprietà.
La gestione riguarda l’organizzazione quotidiana delle attività, delle persone, dei servizi, dei costi e dei ricavi.
Queste tre dimensioni devono essere progettate contemporaneamente.
Un edificio può essere restaurato correttamente dal punto di vista architettonico e risultare comunque poco funzionale per un’attività ricettiva, ristorativa o congressuale.
Una cucina professionale, per esempio, deve essere dimensionata in funzione del numero di utenti, della tipologia di produzione, dei flussi del personale, dello stoccaggio e della movimentazione delle merci.
Una sala per incontri deve disporre non soltanto di sedute e attrezzature audiovisive, ma anche di spazi di servizio, accessi, collegamenti, climatizzazione e adeguata capacità commerciale.
Una cantina può avere una funzione didattica, produttiva, turistica o commerciale. Ciascuna di queste attività richiede autorizzazioni, impianti, responsabilità e competenze differenti.
Per questa ragione il futuro utilizzatore o gestore dovrebbe essere coinvolto prima della conclusione definitiva della progettazione.
Il finanziamento dei lavori copre soltanto una parte dell’operazione
Un investimento di due milioni di euro rappresenta una risorsa significativa, ma il costo edilizio non coincide necessariamente con il costo complessivo necessario per rendere operativa la struttura.
Oltre ai lavori, un progetto può richiedere:
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arredi;
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cucine e attrezzature professionali;
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dotazioni tecnologiche;
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sistemi gestionali;
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consulenze e autorizzazioni;
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selezione e formazione del personale;
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comunicazione e marketing;
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assicurazioni;
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manutenzione;
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scorte iniziali;
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capitale circolante;
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copertura delle perdite nella fase di avviamento.
Anche quando alcune attrezzature sono comprese nel progetto, rimane necessario finanziare il funzionamento della struttura nei mesi successivi all’apertura.
Un immobile appena restaurato non dispone ancora di clienti, reputazione, processi organizzativi e rapporti commerciali consolidati.
Il tempo necessario per raggiungere un livello soddisfacente di utilizzo deve essere considerato all’interno dello studio di fattibilità.
Il valore dell’immobile non coincide con quanto è stato speso
Spendere due milioni di euro per recuperare un edificio non significa automaticamente aumentarne il valore della stessa cifra.
Il valore dipende dalla capacità della proprietà di produrre benefici futuri.
Nel caso di un immobile privato, questi benefici vengono misurati prevalentemente attraverso ricavi, redditività, canoni e valore di mercato.
Per un immobile pubblico devono essere valutati anche altri risultati:
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servizi messi a disposizione della comunità;
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formazione;
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creazione di occupazione;
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recupero del patrimonio;
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aumento dell’attrattività turistica;
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sostegno alle imprese locali;
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promozione dei prodotti del territorio;
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capacità di generare nuove iniziative.
Anche un progetto con finalità sociali e culturali deve però avere un piano economico.
Se i ricavi non sono sufficienti a coprire i costi, l’eventuale sostegno pubblico deve essere programmato, quantificato e inserito in un modello pluriennale.
La sostenibilità non significa necessariamente produrre utili elevati. Significa conoscere in anticipo costi, risorse necessarie, responsabilità e risultati attesi.
Il dossier di valorizzazione da predisporre prima dei lavori
Prima di avviare la riconversione di una villa storica è necessario elaborare un dossier capace di integrare gli aspetti tecnici, economici, finanziari e gestionali.
Analisi tecnica e urbanistica
Occorre verificare destinazioni d’uso, vincoli, superfici disponibili, accessibilità, parcheggi, sicurezza, impianti e possibilità effettive di trasformazione.
La superficie complessiva dell’edificio non coincide sempre con quella commercialmente utilizzabile.
Analisi della domanda
La destinazione deve essere confrontata con il mercato reale.
Per un polo enogastronomico devono essere studiati il bacino di utenza, i flussi turistici, la domanda di eventi, le imprese agricole e vitivinicole presenti nel territorio, le scuole, le associazioni e i potenziali partner.
Per una struttura ricettiva devono invece essere analizzati occupazione, tariffe, stagionalità, concorrenza, accessibilità e segmenti di clientela.
Definizione del concept
Il concept deve chiarire che cosa avverrà concretamente nell’immobile.
Non è sufficiente parlare genericamente di cultura, turismo, enogastronomia o formazione. Occorre stabilire quali servizi saranno offerti, con quale frequenza, a quali clienti e attraverso quali spazi.
Piano degli investimenti
Il piano deve comprendere tutti i costi necessari per arrivare all’apertura, non soltanto quelli relativi al restauro.
Una sottostima degli investimenti può bloccare il progetto proprio nella fase conclusiva.
Business plan
Il business plan deve quantificare ricavi, costi, fabbisogno finanziario, personale, manutenzione e risultati attesi.
Le ipotesi devono essere prudenti e supportate da dati di mercato, non soltanto dalle potenzialità teoriche dell’edificio.
Modello gestionale
La proprietà deve decidere se gestire direttamente la struttura o affidarla a un operatore.
Le principali alternative comprendono concessione, locazione, affitto d’azienda, gestione diretta, management contract, partenariato pubblico-privato o utilizzo condiviso da parte di più soggetti.
Piano di apertura
Il lavoro non termina con la consegna del cantiere.
Nei mesi precedenti all’apertura devono essere avviati selezione del personale, formazione, comunicazione, accordi commerciali, calendario degli eventi e sistemi di prenotazione.
Gli approfondimenti pubblicati su InvestimentiAlberghieri.it analizzano proprio il rapporto tra valore immobiliare, sostenibilità economica e gestione delle operazioni hospitality.
Il gestore dovrebbe entrare nel progetto prima della fine del cantiere
Uno degli errori più frequenti consiste nel cercare il gestore soltanto dopo il completamento dei lavori.
In questa fase le scelte principali sono già state effettuate e correggere eventuali problemi può diventare molto costoso.
Un operatore con esperienza può invece contribuire preventivamente a:
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definire la distribuzione degli spazi;
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progettare i flussi operativi;
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selezionare le attrezzature;
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stimare i costi di gestione;
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individuare i servizi sostenibili;
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costruire il piano commerciale;
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programmare il personale;
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valutare la reale capacità produttiva della struttura.
Le competenze immobiliari devono quindi essere integrate con quelle gestionali.
Le analisi e le guide disponibili su RobertoNecci.it approfondiscono il ruolo della gestione, dell’organizzazione e della programmazione economica nelle strutture alberghiere e turistiche.
Su InvestHotel.it vengono invece analizzate opportunità immobiliari, operazioni e processi di sviluppo legati al settore dell’ospitalità.
Il rischio dei contenitori perfetti ma inutilizzati
In Italia non mancano edifici restaurati con importanti risorse pubbliche o private che, dopo l’inaugurazione, non riescono a sviluppare un’attività continuativa.
Il problema nasce spesso da una sequenza progettuale sbagliata:
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si individua il finanziamento;
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si progettano i lavori;
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si recupera l’edificio;
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soltanto alla fine ci si domanda chi dovrà gestirlo.
L’ordine dovrebbe essere differente.
Prima di consolidare il progetto occorre definire contemporaneamente immobile, domanda, gestione e sostenibilità finanziaria.
Un contenitore vuoto produce costi.
Una struttura gestita produce attività, relazioni, occupazione e valore.
Perché Villa Verdenelli può diventare un modello replicabile
Villa Verdenelli presenta alcuni elementi che possono favorire il successo del progetto.
La collaborazione con istituti scolastici permette di creare un utilizzo continuativo e non soltanto occasionale. La connessione tra formazione alberghiera, agricoltura, vino e cucina costruisce un’identità riconoscibile. La presenza di spazi differenti consente di sviluppare attività didattiche, incontri, degustazioni, eventi e iniziative territoriali.
Il progetto può quindi diventare un laboratorio nel quale formazione e valorizzazione del territorio si rafforzano reciprocamente.
Perché ciò avvenga sarà necessario coordinare:
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Comune;
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istituti scolastici;
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associazioni;
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imprese;
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produttori locali;
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operatori turistici;
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soggetti responsabili della gestione;
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partner finanziari e commerciali.
La qualità della governance sarà determinante quanto la qualità del restauro.
La vera lezione del caso Villa Verdenelli
La vicenda di Staffolo contiene un insegnamento utile per proprietari, amministrazioni e investitori.
Il tempo dedicato alla definizione del modello gestionale non rallenta il progetto. Al contrario, riduce il rischio di errori, modifiche successive e immobili sottoutilizzati.
Prima di avviare il recupero di una villa, un ex convento, un collegio, una caserma o un edificio pubblico occorre verificare:
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quale destinazione possa produrre maggiore valore;
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quale domanda esista realmente;
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quanto capitale sia necessario;
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quali costi emergeranno dopo l’apertura;
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chi gestirà la struttura;
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quali ricavi siano realistici;
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quale modello contrattuale adottare;
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quanto tempo occorra per raggiungere l’equilibrio;
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quali rischi rimangano a carico della proprietà.
Il restauro rappresenta un passaggio essenziale.
Ma il vero risultato non è riconsegnare alla comunità un edificio rinnovato. È renderlo vivo, utilizzato e sostenibile nel tempo.
Hai una villa storica, un ex convento o un immobile da riconvertire?
Prima di progettare i lavori, partecipare a un bando o cercare un gestore, è necessario verificare la sostenibilità complessiva dell’operazione.
Hotel Management Group affianca proprietari, amministrazioni, investitori, imprese e soggetti finanziari nello sviluppo e nella valorizzazione di immobili destinati all’ospitalità, alla ristorazione, alla formazione, agli eventi e al turismo.
L’attività può comprendere:
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analisi preliminare della proprietà;
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studio di fattibilità;
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definizione del concept;
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valutazione economica;
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business plan;
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scelta della destinazione;
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definizione del modello gestionale;
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ricerca di operatori e partner;
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supporto alla riconversione turistico-alberghiera;
-
analisi dei rischi dell’investimento.
Non investire nei lavori prima di sapere come funzionerà l’immobile dopo l’apertura.
Per sottoporre un dossier, inviare una presentazione della proprietà, fotografie, planimetrie, informazioni urbanistiche e obiettivi dell’operazione a:
