Un progetto alberghiero non viene finanziato soltanto perché l’immobile ha valore.
Banche e investitori vogliono comprendere se l’hotel sarà capace di produrre flussi di cassa sufficienti, sostenere il debito e conservare valore anche in condizioni meno favorevoli rispetto alle previsioni iniziali.
Per questo, ottenere risorse per acquistare, sviluppare, ristrutturare o rilanciare una struttura ricettiva richiede molto più di una semplice richiesta di finanziamento: occorre costruire un’operazione industrialmente credibile, finanziariamente sostenibile e documentata in modo professionale.
Investimenti Alberghieri assiste imprese, proprietari e investitori nell’analisi, nella strutturazione documentale e nella presentazione di operazioni alberghiere a istituti di credito nazionali e internazionali, fondi e investitori privati selezionati in funzione delle caratteristiche del progetto.
Dal progetto alberghiero al dossier finanziabile
Un’idea interessante può non superare l’istruttoria se viene presentata attraverso dati incompleti, previsioni eccessivamente ottimistiche o una struttura finanziaria non coerente con i tempi dell’investimento.
Il nostro lavoro inizia quindi prima del confronto con i potenziali finanziatori.
Analizziamo l’operazione per verificare:
-
quanto capitale sia realmente necessario;
-
quale quota debba essere apportata dal promotore;
-
come saranno impiegate le risorse;
-
quali flussi di cassa potrà generare la struttura;
-
in quanto tempo potrà essere rimborsato il finanziamento;
-
quali rischi potrebbero compromettere il piano;
-
quali garanzie e presìdi possano migliorare la tenuta dell’operazione;
-
quale durata e quale forma finanziaria siano compatibili con il progetto.
L’obiettivo non è semplicemente presentare una richiesta, ma predisporre un dossier che consenta al finanziatore di comprendere con chiarezza l’investimento, il modello di business e la capacità futura di rimborso.
Il metodo di analisi: asset, impresa e debito
Ogni operazione viene esaminata attraverso tre dimensioni strettamente collegate.
1. L’asset alberghiero
Valutiamo ubicazione, destinazione, caratteristiche dell’immobile, posizionamento, mercato di riferimento, fabbisogno di riqualificazione e potenziale di valorizzazione.
2. L’impresa
Analizziamo la capacità dell’hotel di produrre ricavi e marginalità attraverso:
-
occupazione;
-
ADR e RevPAR;
-
ricavi per reparto;
-
struttura dei costi;
-
EBITDA normalizzato;
-
organizzazione;
-
posizionamento commerciale;
-
canali distributivi;
-
qualità e adeguatezza del management.
3. Il debito
Verifichiamo se importo, durata, costo e piano di ammortamento siano compatibili con i flussi di cassa prevedibili, misurando la sostenibilità attraverso indicatori quali DSCR, leva finanziaria e capacità di servizio del debito.
L’esperienza maturata da Roberto Necci nel settore alberghiero consente di interpretare i numeri alla luce della reale operatività di un hotel, distinguendo gli obiettivi ragionevolmente raggiungibili dalle proiezioni esclusivamente teoriche.
Preparazione e presentazione del dossier
L’assistenza viene definita in funzione della natura e della complessità dell’operazione e può comprendere:
-
analisi preliminare della fattibilità;
-
verifica della documentazione societaria, contabile e immobiliare;
-
ricostruzione dell’indebitamento esistente;
-
analisi delle performance storiche;
-
normalizzazione dei risultati economici;
-
determinazione del fabbisogno finanziario;
-
revisione o costruzione del business plan;
-
elaborazione del piano economico-finanziario;
-
analisi dei flussi di cassa previsionali;
-
calcolo della capacità futura di rimborso;
-
analisi di sensitività e stress test;
-
definizione della struttura finanziaria ipotizzata;
-
predisposizione dell’information memorandum;
-
organizzazione della data room;
-
assistenza nelle richieste di approfondimento;
-
supporto durante l’analisi e la due diligence del finanziatore.
Prima della presentazione, il progetto viene sottoposto a una valutazione critica indipendente.
Se emergono debolezze, incoerenze o fabbisogni sottostimati, interveniamo sulla struttura del dossier oppure indichiamo al cliente gli aspetti da correggere. Presentare prematuramente un’operazione non ancora sostenibile può infatti ridurne la credibilità e compromettere successive interlocuzioni.
Quali operazioni possiamo assistere
L’attività può riguardare:
-
acquisizione di strutture alberghiere;
-
costruzione di nuovi hotel;
-
riconversione di immobili a uso ricettivo;
-
ristrutturazione e riqualificazione;
-
finanziamento di CAPEX;
-
ampliamento e riposizionamento;
-
rifinanziamento del debito esistente;
-
rilancio di aziende alberghiere in difficoltà;
-
supporto alla crescita di gruppi e operatori;
-
operazioni immobiliari con componente gestionale;
-
passaggi generazionali e riassetti societari;
-
operazioni special situations, UTP e NPL.
Ogni investimento richiede una struttura coerente con la propria natura. Un’acquisizione, una riconversione immobiliare e un turnaround non possono essere presentati utilizzando gli stessi presupposti economici e finanziari.
Durate e forme finanziarie differenti
In funzione del progetto e del profilo del promotore, l’analisi può riguardare diverse soluzioni:
-
mutui immobiliari;
-
finanziamenti corporate;
-
finanziamenti asset-based;
-
linee per acquisizioni;
-
finanza per costruzione o ristrutturazione;
-
finanziamenti a breve, medio o lungo termine;
-
operazioni bridge;
-
leasing immobiliare o strumentale;
-
sale and leaseback;
-
private debt;
-
interventi di investitori privati;
-
strumenti partecipativi o quasi-equity;
-
strutture miste di debito ed equity;
-
cartolarizzazioni;
-
rifinanziamenti e ristrutturazioni del debito.
La soluzione viene valutata considerando finalità, tempi, flussi di cassa, garanzie disponibili e sostenibilità complessiva.
Non esiste una forma finanziaria migliore in assoluto: esiste quella più coerente con il ciclo economico dell’hotel e con la sua capacità di rimborso.
Ristrutturazione del debito alberghiero
Quando l’impresa presenta tensioni finanziarie, ritardi nei pagamenti o un debito non più compatibile con i risultati operativi, occorre innanzitutto comprendere la natura della difficoltà.
Una crisi finanziaria temporanea richiede strumenti diversi rispetto a una crisi industriale determinata da un modello operativo non sostenibile.
Attraverso Investhotel supportiamo l’analisi delle situazioni di crisi, la revisione della struttura finanziaria e la predisposizione di piani di riequilibrio.
L’attività può comprendere:
-
mappatura delle esposizioni;
-
analisi di scadenze, tassi e garanzie;
-
verifica della capacità di rimborso;
-
elaborazione di scenari alternativi;
-
individuazione del fabbisogno di nuova finanza;
-
valutazione di consolidamento, rimodulazione o rifinanziamento;
-
analisi degli asset valorizzabili;
-
predisposizione del piano industriale;
-
supporto informativo nei confronti dei professionisti e degli intermediari coinvolti.
La ristrutturazione del debito può produrre risultati duraturi soltanto quando viene accompagnata da interventi sulla gestione, sui costi, sul posizionamento commerciale e sulla governance.
Cartolarizzazioni e operazioni strutturate
Per determinate esposizioni, singoli asset o portafogli può essere valutato il ricorso a operazioni di cartolarizzazione o ad altre forme di finanza strutturata.
In questi casi, il nostro contributo riguarda l’analisi industriale e alberghiera degli asset, la valutazione dei flussi, la preparazione delle informazioni e il coordinamento con banche, investitori, servicer, advisor legali e soggetti autorizzati.
La costituzione delle società veicolo, la cessione dei crediti, l’emissione dei titoli e le altre attività sottoposte a riserva vengono affidate ai soggetti abilitati previsti dalla normativa applicabile.
Perché la garanzia immobiliare non basta
Un immobile di valore può ridurre il rischio del finanziatore, ma non sostituisce la capacità dell’impresa di generare cassa.
Un’operazione può risultare fragile anche in presenza di garanzie rilevanti quando presenta:
-
ricavi sovrastimati;
-
costi operativi incompleti;
-
CAPEX sottodimensionato;
-
tempi di avviamento irrealistici;
-
eccessiva dipendenza da pochi canali;
-
stagionalità non correttamente rappresentata;
-
organizzazione insufficiente;
-
canone di locazione non sostenibile;
-
capitale circolante sottostimato;
-
scadenze del debito incompatibili con i flussi.
Attraverso le competenze integrate di Hotel Management Group, analizziamo congiuntamente dimensione gestionale, finanziaria, immobiliare e strategica dell’operazione.
Il dossier deve rappresentare con trasparenza sia il potenziale dell’investimento sia i suoi rischi. È la qualità dell’analisi, non l’enfasi commerciale, a costruire credibilità nei confronti del mercato finanziario.
Un perimetro operativo chiaro
Le società del nostro gruppo operano come consulenti dell’impresa e dell’investitore nell’analisi, nella valutazione, nella strutturazione documentale e nell’assistenza alla presentazione delle operazioni.
Non concediamo finanziamenti, non raccogliamo risparmio, non garantiamo l’approvazione delle richieste e non esercitiamo direttamente attività riservate in assenza delle autorizzazioni o iscrizioni previste.
Quando un’operazione richiede mediazione creditizia, concessione professionale di finanziamenti, servizi di investimento, collocamento o altre attività soggette a riserva di legge, tali funzioni vengono svolte esclusivamente da banche, intermediari, mediatori creditizi e professionisti regolarmente autorizzati.
L’eventuale presentazione del dossier a potenziali finanziatori viene quindi effettuata direttamente quando consentito dalla normativa oppure attraverso soggetti abilitati.
La decisione relativa all’erogazione, all’importo, alla durata, al costo, alle garanzie e alle altre condizioni rimane di esclusiva competenza del finanziatore.
Valutazione preliminare del progetto
Prima di avviare l’incarico esaminiamo:
-
tipologia e ubicazione della struttura;
-
finalità del finanziamento;
-
investimento complessivo;
-
capitale proprio disponibile;
-
indebitamento esistente;
-
risultati economici storici;
-
stato autorizzativo e urbanistico;
-
tempi di realizzazione;
-
esperienza del promotore e del management;
-
documentazione disponibile.
Questa prima analisi consente di definire il perimetro dell’assistenza, individuare gli approfondimenti necessari e verificare il grado di maturità dell’operazione.
Sottoponi la tua operazione alberghiera
Se stai valutando l’acquisto, la costruzione, la riconversione, la ristrutturazione, il rifinanziamento o il rilancio di una struttura ricettiva, puoi sottoporci il progetto per una valutazione preliminare.
La documentazione viene analizzata in modo riservato per verificarne la sostenibilità, individuare le eventuali criticità e definire il percorso necessario prima del confronto con banche o investitori.
Contatti: info@investimentialberghieri.it
