Un albergo chiuso non deve necessariamente tornare a essere un albergo.
È questa la lezione più interessante che arriva da Castel Mella, nel Bresciano, dove l’ex Hotel President, inutilizzato dal 2012, sarà trasformato in una residenza sanitaria assistenziale da 240 posti, attraverso un investimento privato superiore a 20 milioni di euro.
Il progetto cambia radicalmente il destino dell’immobile e pone una domanda che riguarda moltissimi proprietari di strutture ricettive:
quando continuare a investire nell’hotel smette di essere la scelta migliore?
Perché esiste un momento nel quale la domanda corretta non è più:
“Quanto costa riaprire?”
ma:
“Qual è oggi l’utilizzo che può creare più valore da questo immobile?”
Ed è proprio qui che una decisione immobiliare diventa una decisione di investimento.
Da hotel a RSA: il caso President
L’Hotel President nasce nel 1971 e nel corso degli anni diventa una struttura importante per il territorio, arrivando a disporre di 123 camere e 19 sale conferenze, oltre a piscina, spa e centro benessere.
Poi il mercato cambia.
La struttura chiude nel 2012 e rimane inutilizzata per oltre un decennio.
Oggi l’immobile entra in un nuovo ciclo economico: il Gruppo Zaffiro lo trasformerà in una RSA da 240 posti attraverso un investimento superiore a 20 milioni di euro.
Non è quindi una semplice ristrutturazione.
È una riconversione completa dell’asset.
E proprio per questo il caso è interessante anche per chi possiede alberghi chiusi, sottoperformanti o che richiederebbero investimenti rilevanti per tornare competitivi.
Il primo errore: partire dal progetto invece che dalla decisione
Quando una struttura alberghiera entra in difficoltà, spesso il processo parte immediatamente dall’immobile.
Si chiamano progettisti e tecnici.
Si quantificano i lavori.
Si ipotizzano nuove camere, spa, ristoranti, piscine, sale meeting.
Si definisce il capex.
Ma c’è una domanda che dovrebbe precedere tutto questo:
ha ancora senso investire per mantenere quell’immobile come hotel?
Se questa domanda non viene affrontata prima del progetto, esiste il rischio di spendere milioni per riportare sul mercato un prodotto che continuerà ad avere difficoltà strutturali.
Un investimento tecnicamente corretto può infatti essere economicamente sbagliato.
Le 5 domande da farsi prima di investire un euro
Prima di decidere il futuro di un immobile alberghiero sarebbe opportuno rispondere almeno a cinque domande.
1. Esiste ancora domanda sufficiente per quell’hotel?
Bisogna analizzare mercato, segmento, stagionalità, generatori di domanda, competitor e prospettive della destinazione.
Non basta sapere che l’hotel funzionava venti anni fa.
Conta ciò che può produrre domani.
2. Quanto capitale serve realmente per renderlo competitivo?
Il costo non è soltanto quello della ristrutturazione.
Bisogna considerare impianti, efficientamento energetico, camere, bagni, arredi, tecnologia, antincendio, aree comuni, eventuale riposizionamento e capitale necessario per sostenere la fase di riapertura.
3. Quale redditività può generare dopo l’investimento?
Occorre costruire una previsione realistica di:
-
occupazione;
-
ADR;
-
RevPAR;
-
ricavi totali;
-
costi operativi;
-
GOP;
-
fabbisogno finanziario;
-
rendimento sul capitale investito.
Un hotel può essere perfettamente ristrutturato e continuare a non remunerare adeguatamente il capitale.
4. Esistono operatori disposti a gestirlo?
Prima di concludere che un albergo non funzioni, bisogna distinguere tra problemi dell’immobile e problemi del modello di gestione.
Un nuovo operatore, un differente brand, un management agreement o un affitto d’azienda potrebbero modificare significativamente le prospettive economiche.
Su Investhotel.it il tema dell’incontro tra proprietà, operatori, gestione e investitori è centrale proprio perché il futuro di un hotel non coincide necessariamente con la gestione attuale.
5. Una destinazione diversa potrebbe generare maggiore valore?
È la domanda che porta direttamente al caso President.
RSA, senior living, student housing, residenziale, serviced apartments, strutture sanitarie o altre destinazioni potrebbero, in determinate condizioni, offrire una prospettiva economica superiore.
A quel punto il problema non è più salvare l’hotel.
È valorizzare l’immobile.
Un albergo non deve rimanere albergo per sempre
Uno degli errori più frequenti nelle operazioni immobiliari è confondere la storia di un immobile con il suo futuro.
Il fatto che un edificio sia nato come hotel non significa che l’ospitalità debba rimanere necessariamente la sua destinazione migliore.
Cambiano:
-
i flussi turistici;
-
la domanda corporate;
-
le infrastrutture;
-
la concorrenza;
-
i modelli distributivi;
-
i costi del personale;
-
il costo dell’energia;
-
le aspettative degli ospiti;
-
i rendimenti richiesti dagli investitori.
Di conseguenza può cambiare anche il best use dell’immobile.
In alcuni casi sarà ancora alberghiero.
In altri no.
La decisione deve essere economica, non emotiva.
Cinque possibili strade per un hotel in difficoltà
Quando un asset alberghiero non produce più risultati soddisfacenti, le alternative reali sono generalmente cinque.
Mantenere l’hotel
È la soluzione corretta quando il mercato continua a sostenere la destinazione alberghiera e l’investimento necessario genera ritorni adeguati.
Riposizionarlo
L’immobile può rimanere hotel ma cambiare categoria, segmento, concept, brand o modello commerciale.
Una struttura business può diventare leisure.
Un indipendente può entrare in una catena.
Un full service può essere ripensato secondo modelli più efficienti.
Cambiare gestore
A volte il problema non è il mercato e nemmeno l’immobile.
È la gestione.
Prima di abbandonare la destinazione alberghiera può quindi essere utile verificare l’interesse di altri operatori.
Vendere
Non sempre il proprietario è il soggetto migliore per realizzare il potenziale futuro dell’asset.
Un investitore differente può avere capitale, competenze, struttura finanziaria e strategie diverse.
Vendere può quindi rappresentare una decisione di valorizzazione, non necessariamente una sconfitta.
Riconvertire
È l’opzione più radicale.
Ma può anche essere quella capace di creare più valore.
Il progetto dell’ex Hotel President dimostra concretamente come un immobile fermo da oltre dieci anni possa iniziare un nuovo ciclo attraverso una funzione completamente diversa.
Il vero valore non è quello scritto in bilancio
Un’altra questione riguarda il valore.
Proprietari e investitori tendono spesso a partire da:
-
prezzo pagato;
-
valore storico;
-
costo di costruzione;
-
superficie;
-
numero delle camere.
Ma il mercato non remunera la memoria dell’investimento.
Remunera la capacità futura dell’asset di generare valore.
Per questo un’analisi seria dovrebbe confrontare almeno:
valore nello stato attuale
valore dopo la ristrutturazione alberghiera
capex necessario
redditività attesa
valore potenziale in caso di vendita
valore derivante da destinazioni alternative
tempi necessari per ciascuna operazione
rischio urbanistico e autorizzativo
costo del capitale
rendimento atteso
Su RobertoNecci.it questi temi vengono affrontati dal punto di vista economico, gestionale e strategico perché la valutazione di un hotel non può essere separata dalla capacità futura dell’azienda e dell’immobile di produrre reddito.
Il costo più sottovalutato: non decidere
Esiste poi uno scenario che raramente viene inserito nei business plan.
Non fare nulla.
Un immobile chiuso continua a generare costi.
Si deteriora.
Diventa progressivamente più obsoleto.
Richiede manutenzione.
Può perdere attrattività per investitori e operatori.
E soprattutto immobilizza capitale.
L’ex President è rimasto inutilizzato dal 2012.
Il nuovo progetto gli restituisce una funzione dopo oltre un decennio.
Ma proprio questo arco temporale mostra quanto possa essere costoso rinviare continuamente una decisione.
Anche aspettare è una scelta di investimento.
E spesso è quella meno misurata.
Non bisogna difendere l’hotel. Bisogna difendere il capitale
Questo è il punto centrale.
Un proprietario può avere un legame personale con una struttura.
Può averla costruita.
Può appartenere alla famiglia da generazioni.
Può aver rappresentato anni di lavoro e di storia imprenditoriale.
Ma quando arriva il momento di decidere il futuro dell’asset, bisogna separare il valore emotivo dalla valutazione economica.
L’obiettivo non deve essere necessariamente salvare l’hotel.
Deve essere proteggere e valorizzare il capitale immobilizzato nell’operazione.
A volte questo significa ristrutturare.
A volte cambiare gestore.
A volte trovare un brand.
A volte vendere.
A volte trasformare completamente l’immobile.
Prima del progetto serve un'analisi delle alternative
Il caso dell’ex Hotel President dovrebbe quindi essere letto come una lezione di metodo.
Quando un albergo entra in difficoltà non bisogna partire dalla soluzione.
Bisogna partire dalle alternative.
Hotel.
Nuovo posizionamento.
Nuovo gestore.
Vendita.
Riconversione.
Per ciascuna alternativa vanno misurati investimento, rischio, tempi, redditività e valore finale.
Soltanto allora diventa possibile prendere una decisione razionale.
Attraverso Hotel Management Group è possibile affrontare in maniera integrata analisi, gestione, sviluppo e advisory degli asset alberghieri, mentre Investhotel.it opera sul fronte delle opportunità di gestione, investimento e operazioni nel settore hospitality.
Per approfondimenti sulle valutazioni, sulla redditività e sulle decisioni strategiche relative agli immobili alberghieri è possibile consultare anche RobertoNecci.it.
Hai un hotel e non sai se ristrutturare, vendere o riconvertire?
La decisione più costosa è spesso quella presa senza avere prima confrontato le alternative.
Se possiedi un hotel chiuso, un albergo sottoperformante, un immobile alberghiero da riposizionare oppure una struttura che richiede investimenti importanti, prima di impegnare nuovo capitale può essere utile verificare quale scenario abbia realmente maggiore valore.
Ristrutturare?
Cambiare gestione?
Trovare un operatore?
Vendere?
Riconvertire?
Prima di decidere cosa fare dell’immobile bisogna capire cosa può diventare.
Per analizzare un caso concreto: r.necci@robertonecci.it
