L'immobile di via Rossini è passato a un veicolo riconducibile al gruppo Uniko di Orte. Il prezzo pagato, il 38,5% sopra la base d'asta, mostra perché gli investitori alberghieri rischiano di perdere le gare sulle dismissioni istituzionali quando competono con operatori capaci di incorporare anche il margine di costruzione.
Sezione: Operazioni e deal · di Roberto Necci
La notizia
L'atto di vendita dell'ex sede della Banca d'Italia di Pesaro, all'angolo tra via Rossini e via Marsala, è stato formalizzato nei giorni scorsi davanti al notaio pesarese Nelson Alberto Cimmino.
Il corrispettivo è di 3 milioni e 600mila euro.
L'acquirente è una società riconducibile a Uniko S.p.A. Società Benefit, general contractor con sede a Orte, in provincia di Viterbo, che nell'operazione avrebbe utilizzato il veicolo La Caldara. L'amministratore delegato Francesco Pecci aveva già confermato pubblicamente il coinvolgimento del gruppo dopo l'aggiudicazione.
La procedura si era chiusa nell'ottobre 2025 presso la sede centrale della Banca d'Italia in via Nazionale.
I partecipanti erano quattro: una cordata pesarese composta da due professionisti e tre imprenditori locali, un fondo immobiliare, l'impresa Sartori di Cattolica e il gruppo laziale.
La base d'asta era fissata a 2,6 milioni di euro.
L'offerta vincente ha raggiunto 3,6 milioni, con un incremento del 38,5% rispetto alla base.
Considerando imposte, oneri e costi accessori, il capitale necessario per perfezionare la sola acquisizione si avvicina quindi ai 4 milioni di euro, prima ancora di iniziare qualsiasi intervento di trasformazione.
Banca d'Italia ha successivamente completato l'istruttoria propedeutica al trasferimento, secondo una procedura coerente con il processo di dismissione già analizzato da InvestimentiAlberghieri.it in occasione della vendita delle ex filiali di Alessandria, Lucca, Nuoro e Oristano.
Ed è proprio il prezzo raggiunto a Pesaro a rendere il caso particolarmente interessante per chi investe nel settore alberghiero.
L'asset: 3.400 mq nel centro di Pesaro
Il palazzo è stato realizzato tra il 1961 e il 1967 su progetto dell'ingegnere Gaetano Minnucci, figura di rilievo dell'architettura moderna italiana.
L'edificio presenta un basamento in pietra grigia scalpellinata, fasce marcapiano in marmo grigio, elementi verticali in marmo bianco e porfido rosso a completamento dei prospetti.
La struttura è a telaio in calcestruzzo armato.
Il grande spazio centrale, occupato al piano terra dalla sala degli sportelli, diventa ai livelli superiori una corte interna capace di garantire illuminazione e aerazione agli uffici.
La consistenza dichiarata comprende:
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circa 2.100 mq a destinazione direzionale, distribuiti tra lobby e tre piani di uffici;
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circa 1.300 mq residenziali;
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quattro soffitte;
-
piazzale e porzione di scoperto;
-
piano interrato con caveau blindato.
Complessivamente, quindi, il complesso sviluppa circa 3.400 mq principali, oltre alle superfici accessorie.
La Banca d'Italia ha lasciato l'immobile nell'ottobre 2015.
Sono trascorsi quasi undici anni.
Ma il dato probabilmente più importante ai fini della valorizzazione è un altro: l'immobile non risulta sottoposto a vincolo storico-artistico della Soprintendenza.
Questo amplia significativamente il perimetro delle trasformazioni tecnicamente ipotizzabili.
Non significa che qualsiasi progetto sia automaticamente realizzabile: destinazioni d'uso, parametri urbanistici, eventuali varianti, requisiti strutturali e autorizzazioni devono essere verificati puntualmente.
Significa però che l'acquirente dispone di una libertà progettuale nettamente superiore rispetto a quella normalmente riscontrabile negli immobili istituzionali di pregio situati nei centri urbani italiani.
Uniko ha dichiarato l'intenzione di conservare l'edificio e di procedere con un intervento di recupero, coinvolgendo lo studio di architettura di Marco Gaudenzi e anticipando la necessità di confrontarsi con il Comune su alcune modifiche progettuali.
Chi è l'acquirente
Uniko nasce a Orte nel 2009 come operatore nel settore dei serramenti di alta gamma.
Nel 2011 amplia l'attività alle costruzioni.
Nel 2015 introduce una struttura interna di progettazione.
Dal 2018 opera anche nella ricostruzione post-sisma del Centro Italia.
Nel giugno 2023 diventa società per azioni benefit ed è certificata come ESCo.
La dinamica dei ricavi restituisce chiaramente l'impatto avuto negli ultimi anni dal ciclo degli incentivi edilizi.
| Esercizio | Ricavi |
|---|---|
| 2020 | €1,6 milioni |
| 2023 | €85,3 milioni |
| 2024 | €35,1 milioni |
Nel 2023 il gruppo avrebbe registrato inoltre un utile netto di circa 6,9 milioni di euro, raggiungendo circa 80 dipendenti diretti.
Lo stesso Francesco Pecci ha quantificato in circa 100 milioni di euro i lavori realizzati nell'ambito del Superbonus 110%, dichiarando inoltre che alcuni primari istituti di credito avevano messo a disposizione plafond per l'acquisto dei crediti fiscali pari a circa il 40% del fatturato sviluppato nel triennio 2021-2023.
Il 2024 segna invece una contrazione dei ricavi prossima al 60% rispetto all'esercizio precedente.
Il dato non deve necessariamente essere interpretato come indicatore di crisi aziendale.
Racconta piuttosto la fine di un ciclo eccezionale che ha interessato l'intero comparto delle costruzioni legato agli incentivi fiscali e obbliga gli operatori che durante quella fase hanno costruito struttura, competenze, personale e capacità finanziaria a individuare nuovi modelli di impiego.
L'immobiliare in conto proprio è uno di questi.
I dati economici riportati derivano da fonti camerali aperte e devono essere verificati sulla documentazione ufficiale depositata presso il Registro delle Imprese.
La vera domanda: perché pagare 3,6 milioni?
È questo il punto che rende l'operazione interessante.
Perché un general contractor dovrebbe pagare un milione di euro sopra la base d'asta per un immobile vuoto da quasi undici anni?
La risposta non va cercata soltanto nel valore immobiliare.
Va cercata nella struttura industriale dell'acquirente.
Un operatore finanziario compra un immobile, paga a terzi la progettazione, paga a terzi la costruzione, sostiene il costo del capitale e deve ottenere il proprio rendimento dalla differenza tra investimento complessivo e valore finale dell'asset.
Un general contractor integrato parte da un'equazione differente.
Può acquistare l'immobile, progettare parte dell'intervento attraverso strutture interne o collegate, gestire direttamente la riqualificazione e trattenere all'interno della propria filiera una quota del margine di costruzione.
In altre parole, una parte del rendimento che per l'investitore tradizionale nasce esclusivamente dall'operazione immobiliare, per il contractor può nascere anche dal cantiere.
È una differenza fondamentale.
E può tradursi nella capacità di pagare di più l'asset in ingresso mantenendo comunque sostenibile l'operazione complessiva.
Dal Superbonus allo sviluppo immobiliare
La lettura industriale dell'operazione Pesaro può essere quindi più ampia.
Un'impresa che passa da oltre 85 milioni di ricavi a circa 35 milioni in un esercizio deve necessariamente interrogarsi sull'utilizzo della capacità produttiva costruita negli anni precedenti.
Una possibilità è ridimensionarla.
Un'altra è trasformarla.
Lo sviluppo immobiliare in conto proprio consente precisamente questo: spostare progressivamente il valore dalla semplice esecuzione per conto terzi alla proprietà e valorizzazione dell'asset.
Il modello diventa:
acquisizione → progettazione → costruzione → valorizzazione → vendita o messa a reddito.
È l'internalizzazione della filiera.
E Pesaro appare coerente con questa strategia.
Perché il prezzo può avere senso
Oltre al margine industriale del contractor, almeno altri tre elementi possono sostenere economicamente il prezzo pagato.
1. Assenza di vincolo storico-artistico
La libertà progettuale ha un valore.
Un immobile istituzionale centrale, architettonicamente riconoscibile ma privo di un vincolo storico-artistico stringente, offre all'investitore una flessibilità molto superiore rispetto a edifici analoghi sottoposti a tutela.
La possibilità di modificare layout, impianti, distribuzioni interne e — compatibilmente con gli strumenti urbanistici e autorizzativi — destinazioni e configurazioni immobiliari incide direttamente:
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sui costi;
-
sui tempi;
-
sull'efficienza delle superfici;
-
sulla commerciabilità finale.
Non è un elemento qualitativo.
È una componente economica della valutazione.
2. Interlocuzioni già avviate sulla componente retail
L'acquirente ha dichiarato di avere avviato contatti con due brand internazionali dell'abbigliamento interessati agli spazi al piano terra, precisando che le attività non sarebbero concorrenziali rispetto alla boutique adiacente.
Non è sufficiente per parlare di spazi già locati o formalmente pre-commercializzati.
È però un'indicazione rilevante.
Se tali interlocuzioni dovessero tradursi in accordi, la componente commerciale potrebbe ridurre significativamente il rischio di assorbimento dell'operazione.
3. Il residenziale
Il secondo pilastro potenziale è costituito dai circa 1.300 mq residenziali.
La posizione è centrale, tra piazza del Popolo e l'asse verso il mare.
In un progetto di riqualificazione correttamente dimensionato, la componente residenziale offre un mercato di uscita più ampio e generalmente più liquido rispetto a una destinazione alberghiera, perché consente di frazionare il rischio su più unità e su più acquirenti.
Ed è precisamente qui che emerge il problema per chi avesse voluto trasformare l'ex Banca d'Italia in hotel.
Perché non è un'operazione alberghiera
La domanda è inevitabile.
Un'ex filiale bancaria centrale, senza vincolo storico-artistico, con circa 3.400 mq principali e superfici accessorie potrebbe diventare un hotel?
Tecnicamente, in linea teorica, sì.
La domanda corretta però non è:
Può diventare un hotel?
La domanda corretta è:
Conviene trasformarla in un hotel rispetto alle destinazioni alternative?
Ed è qui che il risultato cambia.
Il highest and best use non coincide necessariamente con l'uso tecnicamente possibile.
Coincide con quello che, una volta considerati mercato, costi, tempi, rischio e rendimento, genera il maggiore valore economico sostenibile.
Su Pesaro, sulla base delle informazioni oggi disponibili, la destinazione alberghiera appare difficilmente competitiva rispetto a una valorizzazione prevalentemente commerciale e residenziale.
Le ragioni sono quattro.
Primo: la domanda alberghiera
Pesaro dispone di una domanda turistica significativa, ma caratterizzata da una componente balneare importante e quindi da una stagionalità marcata.
Il mercato ricettivo presenta inoltre un'offerta storicamente ampia nella fascia media, in parte concentrata lungo il fronte mare e costituita da strutture non sempre recenti.
Un eventuale hotel ricavato nell'ex Banca d'Italia avrebbe probabilmente una configurazione urbana di circa 50-60 camere, a seconda del layout, degli spazi comuni e degli standard di prodotto.
Non sarebbe un hotel fronte spiaggia.
Per sostenere economicamente un prodotto di questo tipo occorrerebbe dimostrare l'esistenza di una domanda sufficientemente profonda e distribuita durante l'anno proveniente da segmenti quali:
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corporate;
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MICE e congressuale;
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eventi;
-
cultura;
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leisure urbano;
-
gruppi;
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weekend.
Non basta che la destinazione registri presenze turistiche.
Occorre dimostrare che esista la domanda adatta a quello specifico prodotto, in quella specifica posizione e a una determinata tariffa media.
È una differenza decisiva.
Secondo: trasformare una banca in hotel costa molto
Un edificio bancario degli anni Sessanta nasce con logiche completamente differenti da quelle di una struttura ricettiva contemporanea.
La trasformazione richiederebbe una revisione sostanziale di:
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distribuzione interna;
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impianti idrici;
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acqua calda sanitaria;
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climatizzazione;
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ventilazione;
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impianti elettrici;
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sicurezza;
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compartimentazioni;
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sistemi antincendio;
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ascensori;
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accessibilità;
-
acustica;
-
reti dati;
-
back of house;
-
cucine e F&B, ove previsti.
A ciò si aggiungono le verifiche strutturali e sismiche conseguenti all'intervento e all'eventuale cambio di destinazione d'uso.
Per una struttura ricettiva entrerebbero inoltre in gioco gli adempimenti di prevenzione incendi previsti per l'attività 66 dell'Allegato I al DPR 151/2011.
E poi c'è il caveau.
Un caveau bancario è un elemento affascinante dal punto di vista narrativo.
Molto meno dal punto di vista del cantiere.
Pareti, solai e strutture in cemento armato ad elevato spessore possono rendere la demolizione estremamente costosa.
In alcuni casi conviene integrarli nel progetto.
Ma integrarli significa adattare il progetto all'edificio, e non viceversa.
Terzo: il CAPEX
Su parametri coerenti con una trasformazione alberghiera di questa complessità, una prima ipotesi puramente indicativa potrebbe collocare il CAPEX immobiliare nell'ordine di 5-7,5 milioni di euro.
Non è una stima tecnica dell'immobile di Pesaro.
È un intervallo metodologico utile a comprendere l'ordine di grandezza del problema.
A questo importo dovrebbero essere aggiunti:
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acquisizione;
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imposte e oneri;
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progettazione;
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consulenze;
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eventuali oneri urbanistici;
-
FF&E;
-
OS&E;
-
costi finanziari;
-
pre-opening;
-
marketing iniziale;
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capitale circolante;
-
contingency.
Con un prezzo di ingresso prossimo ai 4 milioni comprensivo dei costi accessori, l'investimento complessivo potrebbe quindi superare agevolmente i 10 milioni di euro.
Su un hotel da 50-60 camere significherebbe arrivare rapidamente a un investimento nell'ordine dei 160.000-200.000 euro per camera, se non superiore a seconda del livello qualitativo e della complessità effettiva dell'intervento.
Quarto: il RevPAR necessario
Ed è questo il passaggio che spesso manca quando si parla di conversioni alberghiere.
Un hotel non diventa economicamente sostenibile perché l'immobile è bello.
Diventa sostenibile quando il suo EBITDA prospettico remunera correttamente il capitale investito.
Se l'investimento supera i 10 milioni di euro, il problema non è soltanto raggiungere una buona occupazione.
Occorre raggiungere un equilibrio tra:
ADR × occupazione = RevPAR
capace di generare, dopo tutti i costi operativi, un margine sufficiente a sostenere il valore dell'investimento.
La stagionalità rende questa equazione particolarmente delicata.
Un hotel può registrare occupazioni molto elevate nei mesi estivi e risultare comunque economicamente debole sull'intero esercizio se la tariffa e il tasso di occupazione dei mesi di bassa stagione non consentono di sostenere adeguatamente costi fissi e capitale.
È per questo che una trasformazione alberghiera dell'ex Banca d'Italia dovrebbe essere dimostrata attraverso un vero business plan mensilizzato, e non attraverso una semplice tariffa media annuale.
Il punto non è se l'hotel si può fare
Il punto è che le destinazioni concorrenti probabilmente possono pagare di più l'immobile.
Retail e residenziale non devono sostenere la stessa struttura operativa di un albergo.
Non devono finanziare un pre-opening.
Non devono costruire un'organizzazione composta da personale, distribuzione, marketing, revenue management, housekeeping, manutenzione e amministrazione.
E soprattutto possono monetizzare il valore immobiliare attraverso la vendita frazionata o contratti di locazione di lungo periodo.
Se a questo si aggiunge che l'acquirente realizza direttamente il cantiere, il vantaggio competitivo diventa evidente.
Per l'investitore alberghiero il prezzo dell'immobile è un costo.
Per il contractor integrato, una parte del costo della trasformazione rappresenta anche margine industriale.
È questa la vera chiave di lettura dell'operazione di Pesaro.
Cosa devono imparare gli investitori alberghieri
Il caso Pesaro conferma un pattern già emerso nelle precedenti analisi delle dismissioni immobiliari della Banca d'Italia.
Le ex filiali arrivano sul mercato senza una destinazione economica predefinita.
Non sono hotel.
Sono asset immobiliari.
E ogni destinazione d'uso compete per determinare quale sia il valore più alto sostenibile.
L'investitore alberghiero non compete quindi soltanto contro altri investitori hospitality.
Può competere contro:
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fondi immobiliari;
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developer;
-
imprese di costruzione;
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general contractor;
-
operatori retail;
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investitori residenziali;
-
family office;
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ESCo;
-
soggetti capaci di integrare proprietà e costruzione.
Alcune di queste categorie possono attribuire all'immobile un valore che l'operatore alberghiero non è economicamente in grado di riconoscere.
Non perché dispongano necessariamente di un capitale più economico.
Ma perché monetizzano l'asset in modo diverso.
A Pesaro tre concorrenti con caratteristiche differenti hanno perso contro un soggetto capace di integrare proprietà, progettazione e capacità esecutiva.
È un'informazione che il mercato hospitality dovrebbe registrare.
Prima implicazione: bisogna sapere quali gare non fare
La prima conseguenza riguarda lo screening degli asset.
Il vero vantaggio competitivo non consiste nel partecipare a più procedure.
Consiste nell'eliminare rapidamente quelle sbagliate.
Se il highest and best use di un immobile è chiaramente residenziale o commerciale, un investitore alberghiero ha soltanto due possibilità:
perdere la gara oppure vincerla pagando troppo.
Entrambe sono cattive strategie.
La decisione di non partecipare può quindi rappresentare una delle decisioni di investimento più redditizie.
È la logica applicata nell'analisi delle precedenti dismissioni della Banca d'Italia, dove tra Alessandria, Lucca, Nuoro e Oristano avevamo individuato Lucca come l'asset sul quale una tesi alberghiera meritava almeno un approfondimento preliminare.
Non significa che Lucca diventerà necessariamente un hotel.
Significa che lì il rapporto tra posizione, caratteristiche immobiliari e potenziale mercato rendeva ragionevole investire tempo nella verifica.
Pesaro presenta un'equazione differente.
Seconda implicazione: il prezzo viene dopo il progetto
Nelle dismissioni istituzionali è fondamentale comprendere con precisione le regole previste dalla specifica procedura.
Non tutte le procedure sono uguali e non è corretto assumere automaticamente che elementi diversi dal prezzo abbiano lo stesso peso in ogni gara.
Ma per un investitore alberghiero esiste comunque un principio generale.
Non si dovrebbe arrivare alla formulazione dell'offerta economica senza avere già costruito una tesi industriale.
Una manifestazione di interesse professionale dovrebbe essere preceduta almeno da:
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verifica urbanistica;
-
analisi vincolistica;
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test fit;
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numero preliminare di camere;
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analisi della domanda;
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competitive set;
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ipotesi ADR;
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occupazione mensile;
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RevPAR;
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GOP;
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EBITDA;
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stima CAPEX;
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FF&E;
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fabbisogno finanziario;
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modello gestionale;
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eventuale operatore;
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valore stabilizzato dell'asset.
Solo dopo arriva il prezzo.
Fare il contrario significa innamorarsi dell'immobile e successivamente tentare di costruire un business plan capace di giustificare quanto si è deciso di pagare.
È uno degli errori più pericolosi nell'investimento alberghiero.
Cosa resta da verificare sull'operazione Pesaro
Per ricostruire definitivamente la struttura del deal occorrerà verificare almeno tre elementi sulla documentazione ufficiale.
1. Il veicolo acquirente
Visura camerale aggiornata, sede legale, capitale sociale, compagine, amministratori ed eventuali rapporti societari con Uniko.
Alcune ricostruzioni della stampa locale riportano indicazioni non perfettamente coincidenti e la struttura deve quindi essere ricostruita attraverso documentazione formale.
2. La struttura finanziaria dell'acquisto
È uno degli aspetti più interessanti.
Occorre comprendere se l'operazione sia stata finanziata integralmente in equity oppure attraverso debito ipotecario e, in questo secondo caso:
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quale istituto abbia finanziato;
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quale sia il loan-to-cost;
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quali garanzie siano state concesse;
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quali siano durata e condizioni.
Sono informazioni che permetterebbero di comprendere molto meglio il rendimento atteso dall'acquirente.
3. Il progetto urbanistico
Le eventuali istanze depositate presso il Comune di Pesaro consentiranno di verificare:
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destinazioni d'uso;
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superfici;
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eventuali frazionamenti;
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componente commerciale;
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componente residenziale;
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modifiche prospettiche;
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interventi strutturali;
-
cronoprogramma.
Solo allora sarà possibile trasformare la lettura industriale in una ricostruzione completa dell'operazione.
La lezione di Pesaro
L'ex Banca d'Italia è un ottimo esempio di un principio che nell'investimento alberghiero viene spesso dimenticato:
un ottimo immobile non è necessariamente un ottimo hotel.
La posizione può essere eccellente.
L'architettura può essere interessante.
Il prezzo può sembrare inizialmente accessibile.
La trasformazione può essere tecnicamente possibile.
Ma l'investimento alberghiero esiste soltanto quando mercato, prodotto, CAPEX, gestione e valore immobiliare arrivano contemporaneamente allo stesso risultato.
Se una destinazione alternativa produce un valore superiore, quella destinazione tenderà a vincere.
Ed è esattamente per questo che la fattibilità alberghiera deve essere verificata prima di formulare il prezzo, non dopo l'aggiudicazione.
Il metodo
La distinzione tra valore immobiliare e fattibilità alberghiera è uno dei principali ambiti di attività di un advisor specializzato nel comparto hospitality.
L'obiettivo non è dimostrare che un immobile possa diventare un hotel.
È determinare se debba diventarlo.
L'attività di analisi delle operazioni e di monitoraggio delle dismissioni sviluppata da InvestimentiAlberghieri.it si integra con la strutturazione delle operazioni attraverso Investhotel Capital Partners, con l'analisi del mercato e del posizionamento sviluppata da Hotel Marketing Lab, con l'attività di ricerca e selezione manageriale di Vertex Executive Search e con il coordinamento multidisciplinare di Hotel Management Group.
L'analisi può comprendere:
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due diligence preliminare;
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verifica urbanistica;
-
test fit;
-
dimensionamento alberghiero;
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analisi della domanda;
-
competitive set;
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studio ADR e occupazione;
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business plan mensilizzato;
-
stima CAPEX;
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valutazione immobiliare;
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scelta tra gestione diretta, locazione, management contract o franchising;
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ricerca dell'operatore;
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strutturazione finanziaria;
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valutazione del valore stabilizzato.
Gli approfondimenti gestionali e professionali sono inoltre sviluppati su RobertoNecci.it, mentre Roberto Necci Academyè dedicata alla formazione manageriale e imprenditoriale nel settore alberghiero.
Per le opportunità connesse alla gestione e valorizzazione diretta delle strutture, l'ecosistema comprende inoltre Necci Hotels.
Stai valutando l'acquisto di un immobile da trasformare in hotel?
Il momento per capire se un'operazione alberghiera funziona non è dopo avere acquistato l'immobile.
È prima di formulare il prezzo.
Prima di presentare una manifestazione di interesse è possibile verificare:
quante camere entrano, quanto costa realmente la trasformazione, quale RevPAR può sostenere il mercato, quale EBITDA può generare l'hotel e soprattutto quanto vale oggi l'immobile per un investitore alberghiero.
Se questi numeri non stanno insieme, bisogna saperlo prima.
Se stanno insieme, bisogna sapere quanto si può pagare senza distruggere rendimento.
Per sottoporre un'operazione in modo riservato: r.necci@robertonecci.it
Fonti: Corriere Adriatico, 8 agosto 2026; Il Resto del Carlino, edizioni del 3 novembre 2025 e 22 novembre 2025; sito istituzionale Banca d'Italia, sezione dismissione immobili; fonti camerali aperte per i dati societari ed economici. Consistenze, destinazioni, condizioni urbanistiche, struttura societaria, finanziamenti e valori dell'operazione devono essere verificati esclusivamente attraverso documentazione ufficiale e specifica due diligence. Le ipotesi di CAPEX, investimento complessivo e costo per camera riportate nell'articolo hanno esclusivamente finalità illustrative del metodo di analisi e non costituiscono una valutazione tecnica dell'immobile. Il presente articolo ha finalità informativa e di analisi di mercato e non costituisce sollecitazione all'investimento.
