Oltre 2,2 milioni di euro di nuovi investimenti, circa 700 mila euro già impiegati e un immobile storico da riportare a nuova vita. Il caso dell’ex Albergo Fonte Bracca pone però una domanda più importante del semplice costo della riqualificazione: quanto vale realmente un asset alberghiero prima dell’intervento e quanto può valere dopo?
È questa la domanda che dovrebbe precedere ogni operazione di acquisizione, vendita, rifinanziamento o trasformazione di un immobile ricettivo.
Perché nel settore alberghiero esistono tre grandezze che vengono spesso confuse:
costo, prezzo e valore.
E non sono la stessa cosa.
Un investimento vicino ai 3 milioni di euro
L’ex Albergo Fonte Bracca, in provincia di Bergamo, è un immobile storico costruito nel 1909 e rimasto operativo fino al 2011.
La struttura è di proprietà comunale e comprende un piano terra di circa 900 metri quadrati, storicamente utilizzabile anche per ristorazione e bar, oltre a tre piani superiori di quasi 400 metri quadrati ciascuno.
La configurazione ricettiva precedente prevedeva circa 13 camere.
Dopo una prima fase di interventi per circa 700 mila euro, di cui 500 mila provenienti dalla Regione, sono stati resi disponibili ulteriori 2,194 milioni di euro destinati al completamento della riqualificazione, con opere relative agli impianti, all’isolamento, ai serramenti e all’efficientamento energetico.
Il programma prevede l’avvio dei lavori entro la fine del 2027 e la conclusione dell’intervento entro il 31 dicembre 2029.
Considerando quanto già investito e quanto programmato, l'ordine di grandezza complessivo dell'intervento si avvicina quindi ai 3 milioni di euro.
Ma è proprio qui che inizia la vera analisi.
Tre milioni investiti significano tre milioni di valore in più?
Non necessariamente.
È uno degli equivoci più frequenti nel real estate alberghiero.
Un investimento di 3 milioni di euro può creare:
5 milioni di valore aggiuntivo.
Oppure:
1 milione.
In alcuni casi può addirittura non riuscire a recuperare integralmente il capitale investito.
La differenza dipende dalla capacità dell'asset di produrre reddito dopo la trasformazione.
Ed è per questo che ogni programma di CAPEX dovrebbe essere preceduto da una valutazione economico-finanziaria dell'operazione.
La domanda corretta non è:
“Quanto costa ristrutturare l'hotel?”
La domanda corretta è:
“Quanto valore produrrà quell'investimento?”
Valore prima, valore dopo
Una corretta analisi di un immobile alberghiero da riqualificare dovrebbe determinare almeno quattro grandezze.
1. Valore nello stato attuale
È il valore dell'immobile considerando:
-
localizzazione;
-
consistenza;
-
caratteristiche costruttive;
-
destinazione urbanistica;
-
condizioni manutentive;
-
potenzialità di trasformazione;
-
mercato immobiliare locale.
2. CAPEX necessario
Bisogna determinare quanto capitale è realmente necessario per portare l'immobile al livello tecnico e commerciale richiesto.
Il CAPEX non comprende soltanto le opere edilizie.
Può includere:
-
impianti;
-
camere;
-
aree comuni;
-
FF&E;
-
efficientamento energetico;
-
tecnologia;
-
pre-opening;
-
progettazione;
-
costi professionali;
-
contingency;
-
costi finanziari.
3. Valore economico prospettico
Una volta completato l'investimento bisogna stimare quanto reddito potrà generare l'attività.
Per una struttura alberghiera significa costruire ipotesi relative a:
ADR, Occupancy, RevPAR, ricavi, GOP, EBITDA e cash flow.
4. Valore dell'asset post intervento
Soltanto alla fine di questo processo è possibile comprendere quanto potrà valere realmente l'immobile una volta stabilizzato.
È qui che si misura la vera capacità di creazione di valore.
Prezzo, costo e valore: tre concetti differenti
Nel mercato alberghiero italiano le trattative partono frequentemente da una domanda:
“Quanto chiede il proprietario?”
Ma il prezzo richiesto non rappresenta necessariamente il valore.
Il prezzo è l'aspettativa economica di chi vende.
Il costo rappresenta quanto capitale deve essere investito.
Il valore deriva invece dalla capacità dell'asset di produrre reddito e rendimenti sostenibili.
Per un investitore la domanda dovrebbe quindi essere:
“Qual è il valore economico di questo asset rispetto al prezzo richiesto?”
È la differenza tra una semplice trattativa immobiliare e una vera operazione di investimento.
Ed è il principio alla base delle attività sviluppate da InvestimentiAlberghieri.it.
La destinazione migliore potrebbe non essere più alberghiera
Il caso Fonte Bracca introduce anche un secondo tema estremamente importante.
L'edificio potrebbe rinascere attraverso un utilizzo non esclusivamente alberghiero.
Tra le ipotesi considerate figurano infatti ristorazione, bar, infopoint turistico e attività culturali, turistiche o commerciali.
Questo introduce il concetto di Highest and Best Use.
Prima di investire milioni di euro in un immobile è necessario comprendere quale sia il suo utilizzo economicamente più efficiente.
Per un ex hotel le alternative possono essere numerose:
-
hotel;
-
serviced apartments;
-
aparthotel;
-
student housing;
-
senior living;
-
residenziale;
-
mixed use;
-
ristorazione;
-
eventi;
-
destinazioni turistico-esperienziali;
-
spazi commerciali;
-
funzioni pubbliche o culturali.
La storia dell'immobile non deve necessariamente determinarne il futuro.
La domanda dovrebbe essere:
quale configurazione genera il miglior equilibrio tra investimento, reddito, rischio e valore finale?
Come si valuta realmente un hotel?
Un albergo non è soltanto un immobile.
È contemporaneamente:
real estate + business operativo + capacità di generare cash flow.
Per questo una valutazione alberghiera dovrebbe integrare differenti metodologie.
Asset Value
Valore immobiliare dell'edificio considerando localizzazione, consistenza, caratteristiche tecniche, stato manutentivo e mercato.
Income Approach
Valutazione basata sulla capacità prospettica di produrre reddito.
Discounted Cash Flow
Attualizzazione dei flussi di cassa futuri sulla base del rischio dell'investimento.
GOP ed EBITDA normalizzati
Analisi della redditività operativa reale e prospettica.
Going Concern Value
Valore dell'attività alberghiera funzionante, dove presente.
CAPEX Analysis
Determinazione degli investimenti necessari per mantenere o riposizionare l'asset.
Exit Value
Stima del valore dell'immobile alla fine del periodo di investimento.
È l'integrazione di queste variabili a consentire di capire se un'operazione crea o distrugge valore.
Una valutazione professionale deve rispondere a una domanda semplice
Se investo oggi X, quanto potrà valere domani questo hotel?
Per rispondere seriamente occorre costruire un modello economico.
Una valutazione può quindi comprendere:
-
valore dell'immobile;
-
valore dell'azienda;
-
analisi del mercato;
-
competitive set;
-
ADR potenziale;
-
occupazione normalizzata;
-
RevPAR;
-
ricavi camere;
-
ricavi ancillary;
-
GOP;
-
EBITDA;
-
CAPEX;
-
struttura finanziaria;
-
cash flow;
-
rendimento dell'investimento;
-
sensitività;
-
scenari alternativi;
-
valore terminale;
-
valore post-ristrutturazione.
Il CAPEX deve essere misurato rispetto al valore creato
Uno degli errori più frequenti nelle ristrutturazioni alberghiere consiste nel considerare il CAPEX come una semplice necessità tecnica.
In realtà dovrebbe essere trattato come un investimento.
Ogni euro investito dovrebbe produrre un ritorno misurabile attraverso almeno una delle seguenti leve:
-
aumento ADR;
-
maggiore occupazione;
-
aumento RevPAR;
-
aumento GOP;
-
riduzione dei costi;
-
miglioramento del posizionamento;
-
ampliamento della domanda potenziale;
-
maggiore liquidità dell'asset;
-
riduzione del rischio operativo;
-
aumento del valore di vendita.
Un intervento esteticamente importante ma economicamente inefficiente può migliorare l'hotel senza migliorare l'investimento.
Ed è proprio questa differenza che una valutazione indipendente dovrebbe evidenziare.
Quando una valutazione alberghiera diventa indispensabile
Una valutazione strutturata è particolarmente importante in occasione di:
-
acquisizione di hotel;
-
vendita di strutture ricettive;
-
rifinanziamento;
-
richiesta di credito bancario;
-
ingresso di fondi o investitori;
-
ristrutturazioni;
-
conversioni immobiliari;
-
turnaround;
-
operazioni distressed;
-
procedure concorsuali;
-
ingresso o uscita di soci;
-
passaggi generazionali;
-
definizione di management contract;
-
definizione di lease agreement;
-
grandi programmi CAPEX.
Una valutazione non serve semplicemente a stabilire un numero.
Serve a capire perché l'asset vale quella cifra e quali decisioni possono aumentarne o ridurne il valore.
Dalla semplice perizia alla consulenza strategica
Nel settore alberghiero la valutazione più utile non è quella che si limita a fotografare il presente.
È quella che mette in relazione:
valore attuale + capacità reddituale + CAPEX + scenario futuro.
È un approccio che consente alla proprietà di comprendere se:
-
vendere;
-
mantenere;
-
ristrutturare;
-
cambiare gestore;
-
riposizionare;
-
rifinanziare;
-
trasformare;
-
ricercare un investitore.
La valutazione diventa quindi uno strumento di decisione strategica.
L'ecosistema InvestimentiAlberghieri
L'attività di InvestimentiAlberghieri.it si inserisce in un ecosistema di competenze specialistiche dedicate all'industria alberghiera.
RobertoNecci.it approfondisce consulenza alberghiera, business plan, controllo di gestione, studi di fattibilità, valutazioni e strategie di gestione.
InvestHotel.it analizza investimenti, acquisizioni, sviluppo e dinamiche del real estate alberghiero.
HotelManagementGroup.it opera nell'ambito della gestione, dell'organizzazione e del miglioramento delle performance operative.
HotelMarketingLab.it sviluppa strategie di marketing, revenue management, distribuzione, web marketing e applicazioni dell'intelligenza artificiale all'hospitality.
VertexExecutiveSearch.it è dedicato alla ricerca e selezione di manager ed executive per il settore alberghiero.
RobertoNecciAcademy.it sviluppa percorsi di formazione specialistica dedicati al management e agli investimenti alberghieri.
Hospitech.it integra tecnologia e strumenti digitali nei processi commerciali e gestionali dell'hotel.
L'obiettivo è osservare l'hotel non come semplice edificio, ma come:
asset immobiliare, azienda, investimento e sistema operativo.
Il caso Fonte Bracca: il vero tema non è quanto si spende, ma quanto valore si crea
Il recupero dell'ex Albergo Fonte Bracca rappresenta un caso interessante di rigenerazione del patrimonio turistico italiano.
Ma dal punto di vista di un investitore, di una proprietà o di un istituto finanziario la questione determinante rimane un'altra.
Non è sufficiente conoscere quanto capitale sarà investito.
Occorre capire:
quanto vale oggi l'asset;
quanto capitale richiede la trasformazione;
quale redditività potrà produrre;
quanto potrà valere dopo il completamento dell'intervento.
È questa la differenza tra una semplice ristrutturazione e un investimento capace di generare valore.
Richiedi una valutazione alberghiera indipendente
InvestimentiAlberghieri.it supporta proprietà, investitori, family office, società immobiliari, operatori e istituzioni finanziarie nell'analisi del valore attuale e potenziale di asset e aziende alberghiere.
Le analisi possono comprendere:
Asset Value
Enterprise Value
Going Concern Value
DCF
GOP ed EBITDA normalizzati
Business Plan
CAPEX Analysis
Highest and Best Use
Sensitivity Analysis
Scenario Analysis
Valore post-ristrutturazione
Exit Value
Stai valutando una vendita, un'acquisizione, un rifinanziamento o un importante programma di riqualificazione?
Prima di assumere una decisione sul capitale, può essere utile determinare in maniera indipendente:
quanto vale oggi l'asset, quanto capitale richiede e quanto valore può generare domani.
Per richiedere un'analisi preliminare o una proposta di incarico:
info@investimentialberghieri.it
FAQ
Come si calcola il valore di un hotel?
Attraverso l'analisi integrata del valore immobiliare, dei risultati economici normalizzati, dei flussi di cassa prospettici, del CAPEX necessario e del posizionamento competitivo dell'asset.
Quanto vale un hotel da ristrutturare?
Il valore dipende dallo stato attuale dell'immobile, dal capitale necessario per la riqualificazione, dalla redditività prospettica e dal valore raggiungibile una volta completato e stabilizzato l'investimento.
Il CAPEX aumenta sempre il valore dell'hotel?
No. Il valore aumenta soltanto quando l'investimento produce un miglioramento della redditività, del posizionamento, della liquidità o della capacità futura dell'asset di generare cash flow.
Che differenza esiste tra prezzo e valore di un hotel?
Il prezzo rappresenta l'importo richiesto o negoziato tra le parti. Il valore deriva invece dalla capacità economica dell'asset di generare reddito e rendimento.
Cos'è il valore post-ristrutturazione di un hotel?
È il valore prospettico dell'asset una volta completato il programma di CAPEX e raggiunta una performance operativa stabilizzata.
Cos'è l'Highest and Best Use di un immobile alberghiero?
È l'analisi finalizzata a individuare l'utilizzo tecnicamente possibile, urbanisticamente consentito ed economicamente più efficiente dell'immobile.
Quando è opportuno richiedere una valutazione alberghiera?
Prima di vendita, acquisizione, finanziamento, rifinanziamento, ristrutturazione, ingresso di investitori, passaggi societari o operazioni distressed.
Quanto vale realmente il tuo hotel?
Se stai valutando vendita, acquisizione, rifinanziamento, ristrutturazione o ingresso di un investitore, una valutazione indipendente può aiutarti a determinare:
valore attuale + CAPEX + redditività prospettica + valore potenziale dell'asset.
